Zehnjahresfrist bei Schenkungen: Gesetzliche Freibeträge strategisch mehrfach nutzen

Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre je 400.000 Euro steuerfrei schenken – wer früh beginnt, nutzt die Freibeträge mehrfach. Bei Immobilien entscheidet aber auch der angesetzte Wert darüber, wie viel Freibetrag eine Schenkung verbraucht. Dieser Ratgeber erklärt die Zehnjahresfrist, zeigt, wie Vorschenkungen zusammengerechnet werden, und worauf Sie bei der Bewertung achten sollten.

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

• Der zyklische Steuervorteil: Schenkungen von derselben Person werden zehn Jahre lang zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Danach steht der persönliche Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung.
• Das Multiplikations-Prinzip: Durch den frühzeitigen Beginn der Übertragungen können erhebliche Vermögenswerte über mehrere Dekaden hinweg steuerfrei übergeben werden.
• Der Wert zählt: Das Finanzamt bewertet geschenkte Immobilien typisiert und ohne Besichtigung. Liegt der Wert zu hoch, verbraucht die Schenkung unnötig viel Freibetrag.
• Nachweis durch Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann einen niedrigeren Wert nachweisen – und so Steuer sparen oder Freibetrag für spätere Schenkungen erhalten.

Die Bewahrung des familiären Lebenswerks und die steueroptimierte Weitergabe von Vermögenswerten an die nächste Generation gehören zu den anspruchsvollsten Aufgaben der privaten Finanz- und Nachfolgeplanung in Deutschland. Wer über Jahrzehnte hinweg eine oder mehrere Immobilien erworben, abbezahlt und instand gehalten hat, möchte verständlicherweise eine hohe Erbschaftsteuer vermeiden. Da die Immobilienpreise und Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, reichen die Freibeträge im Erbfall nicht immer aus. Ein wirksamer und legaler Weg, liegt in der proaktiven Nutzung der Zehnjahresfrist bei Schenkungen.

Die Grundlage findet sich in § 14 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Der Gesetzgeber gewährt jedem Bürger persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Beschenkten richten. Das Besondere ist die zeitliche Dimension: Alle Schenkungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet – danach beginnt ein neuer Zeitraum mit vollem Freibetrag. Wer frühzeitig mit der Vermögensnachfolge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge beginnt, kann den Freibetrag im Laufe seines Lebens zwei-, drei- oder sogar vierfach ausnutzen. So lassen sich auch größere Vermögen über Jahrzehnte steuerfrei übertragen.

Bei Immobilien kommt es dabei auch auf den angesetzten Wert an. Das Finanzamt bewertet ohne Besichtigung und unterstellt einen durchschnittlichen Zustand; Bauschäden und Sanierungsbedarf bleiben unberücksichtigt. Liegt der Steuerwert deshalb zu hoch, verbraucht die Schenkung mehr Freibetrag als nötig. In diesem Beitrag erklären wir die Zehnjahresfrist, zeigen, wie Vorschenkungen zusammengerechnet werden, und wann ein Gutachten sinnvoll ist.

Wie hoch sind die Freibeträge – und wie oft lassen sie sich nutzen?

Die strategische Reichweite der Zehnjahresfrist lässt sich am besten durch die harten Zahlen des Gesetzes verdeutlichen. Die persönlichen Freibeträge nach Paragraf 16 ErbStG sind großzügig bemessen, stoßen bei Immobilienwerten in gefragten Lagen aber schnell an ihre Grenzen.

Die gesetzlichen Freibeträge im Überblick:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder (sowie Stiefkinder und Enkel, deren Eltern verstorben sind): 400.000 Euro per Elternteil
• Enkelkinder (bei lebenden Eltern): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro bei einer Erbschaft – bei einer Schenkung nur 20.000 Euro (Steuerklasse II)
• Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und fremde Dritte: lediglich 20.000 Euro

Wie oft lässt sich der Freibetrag nutzen?

Da der Freibetrag für Kinder pro Elternteil gilt, kann ein Ehepaar einem Kind alle zehn Jahre insgesamt 800.000 Euro steuerfrei schenken – vorausgesetzt, beide Elternteile sind Eigentümer des geschenkten Vermögens, etwa je zur Hälfte an der Immobilie. Hat das Paar zwei Kinder, erhöht sich das steuerfreie Übertragungsvolumen innerhalb einer Dekade bereits auf 1,6 Millionen Euro.

Starten die Eltern diese Übertragungen beispielsweise im Alter von 50 Jahren, können sie dies bis zum 70. Lebensjahr dreimal ansetzen. Das steuerfreie Gesamtvolumen summiert sich so bei zwei Kindern auf bis zu 4,8 Millionen Euro.

Vorsicht bei Umwegen: Überträgt ein Elternteil Vermögen zunächst an den Ehepartner, damit dieser es an das Kind weiterschenkt (sogenannte Kettenschenkung), kann das Finanzamt dies als direkte Schenkung an das Kind werten. Solche Gestaltungen sollten nur mit steuerlicher Beratung erfolgen.

Ein Sonderfall: Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten ist unabhängig vom Wert steuerfrei und verbraucht keinen Freibetrag.

Warum ist der Wert der Immobilie so wichtig?

Jede Schenkung verbraucht Freibetrag in Höhe ihres steuerlichen Werts. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ohne Besichtigung. Dabei bleiben unberücksichtigt:

• Die Verweigerung der Mängelberücksichtigung: Viele ältere Bestandsimmobilien weisen erhebliche verdeckte Bauschäden auf (feuchte Kellerwände, Risse im Mauerwerk, veraltete Elektrik). Das BewG-Verfahren kennt jedoch keinen Parameter für Schäden. Bauschäden: Feuchte Kellerwände, Risse im Mauerwerk oder eine veraltete Elektrik fließen in die typisierte Bewertung nicht ein; das Finanzamt unterstellt einen durchschnittlichen Zustand.
• Nachrüstpflichten: Nach einem Eigentümerwechsel muss der Beschenkte innerhalb von zwei Jahren eine ungedämmte oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungsrohre dämmen (§§ 35 und 69 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, vormals Gebäudeenergiegesetz). Diese Kosten berücksichtigt das Finanzamt nicht.
• Modernisierungsangaben: Wesentliche Modernisierungen verlängern im Bewertungsgesetz die Restnutzungsdauer. Sind sie in der Feststellungserklärung zu großzügig angegeben, fällt der Wert zu hoch aus.

Liegt der Steuerwert beispielsweise bei 500.000 Euro, der tatsächliche Wert aber nur bei 350.000 Euro, reicht der Freibetrag eines Kindes von 400.000 Euro nicht aus – es wird Schenkungsteuer fällig, und für weitere Schenkungen innerhalb der zehn Jahre bleibt kein Freibetrag. Mit dem tatsächlichen Wert wären 50.000 Euro Freibetrag übrig geblieben.

Wie lässt sich ein niedrigerer Wert nach § 198 BewG nachweisen?

Liegt der Steuerwert über dem Marktwert, müssen Sie das nicht hinnehmen. Der Gesetzgeber hat zum Schutz der Steuerzahler mit dem Paragrafen 198 BewG eine fundamentale Öffnungsklausel im Gesetz verankert. Diese gesetzliche Vorschrift besagt unmissverständlich: Weist der Steuerpflichtige (der Beschenkte) durch ein qualifiziertes Gutachten nach, dass der tatsächliche Verkehrswert (der gemeine Wert) der Immobilie am maßgeblichen Stichtag niedriger ist als der vom Finanzamt pauschal berechnete Wert, ist der niedrigere Wert zwingend als neue Basis für die Steuerberechnung anzusetzen.

Ein formelles, methodisch fehlerfreies und von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten ist in diesem Szenario regelmäßig das entscheidende Beweismittel. Unser Gutachter dokumentiert beim Ortstermin Bauschäden und Nachrüstpflichten.

Die Schäden werden im Gutachten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) beziffert und abgezogen. Die Restnutzungsdauer ermitteln wir nach Alter und tatsächlichem Modernisierungsgrad – ohne die Schäden dort ein zweites Mal anzusetzen.

Unsere Gutachten werden nach den Kriterien der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt und von den Finanzbehörden im Raum Neuss, Düsseldorf und Kaarst regelmäßig anerkannt.

Am besten lassen Sie das Gutachten schon vor der Schenkung erstellen: Dann wissen Sie, wie viel Freibetrag die Übertragung tatsächlich verbraucht, und können den Wert direkt in der Feststellungserklärung geltend machen.

Ein detailliertes Praxisbeispiel aus der Sachverständigenpraxis

Wie die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG funktioniert und welche Rolle der Immobilienwert dabei spielt, zeigt das folgende Fallbeispiel aus unserem Büro.

Ein Vater hat seinem Sohn 2023 ein Wertpapierdepot über 150.000 Euro geschenkt. 2026 schenkt er ihm sein Einfamilienhaus in Grevenbroich. Das Dach ist undicht und ungedämmt, der Keller feucht. Weil beide Schenkungen innerhalb von zehn Jahren erfolgen, werden sie zusammengerechnet; der Freibetrag von 400.000 Euro (Steuerklasse I) steht nur einmal zur Verfügung.

Das Finanzamt stellt den Wert des Hauses auf 420.000 Euro fest. Unser Sachverständiger beziffert die Schäden an Dach (40.000 Euro) und Keller (30.000 Euro) und weist einen Verkehrswert von 350.000 Euro nach.

Auf die erste Schenkung war keine Steuer angefallen, deshalb ist nichts anzurechnen. Für die nächste Schenkung gilt: Ab 2033 fällt das Depot aus dem Zehnjahreszeitraum heraus, ab 2036 auch das Haus. Durch das Gutachten sinkt die Schenkungsteuer um 7.700 Euro. Hätte der Vater das Gutachten schon vor der Schenkung erstellen lassen, hätte er zudem gewusst, dass ein kleinerer Teil des Hauses steuerfrei übertragbar gewesen wäre – etwa für eine Aufteilung über zwei Zeiträume.

Details zu unserem Honorar finden Sie auf unserer Seite Preise.

Welche Unterlagen benötigt der Gutachter für eine Schenkungs-Bewertung?

Damit der Sachverständige das Verkehrswertgutachten belastbar aufbauen kann, sollten Eigentümer im Vorfeld folgende Dokumente bereitlegen:

• Der Schenkungsvertrag (Entwurf oder bereits beurkundet): Das vollständige Dokument zur Bestimmung des Stichtags der Übertragung.
• Der Feststellungsbescheid des Finanzamtes: Sofern die Behörde bereits eine eigene Berechnung nach dem BewG-Verfahren vorgenommen hat, dient dies als Grundlage für den Vergleich.
• Die amtlichen Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und die originale Wohnflächenberechnung des Architekten zur Überprüfung der Flächenangaben.
• Nachweise über Sanierungen: Rechnungen von Handwerksbetrieben über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zur exakten Bestimmung des Modernisierungsgrads.
• Nachweise über frühere Schenkungen: Verträge oder Steuerbescheide zu Schenkungen derselben Person in den letzten zehn Jahren.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Zehnjahresfrist ist eines der wirksamsten Instrumente, um Immobilienvermögen steuerfrei an die nächste Generation zu übertragen – vorausgesetzt, man beginnt früh und plant die Schenkungen über mehrere Zeiträume. Bei Immobilien entscheidet der angesetzte Wert, wie viel Freibetrag eine Schenkung verbraucht. Liegt der Steuerwert wegen Bauschäden oder Sanierungsbedarf zu hoch, kann ein Gutachten den tatsächlichen Wert belegen – idealerweise schon vor der Schenkung.

Die DEKRA-zertifizierten und nach DIN EN ISO/IEC 17024 qualifizierten Sachverständigen von MV-Immobilienbewertung ermitteln den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie vor oder nach der Schenkung und erstellen ein belastbares Verkehrswertgutachten nach den aktuellen Standards der ImmoWertV.

Für ein persönliches, absolut vertrauliches und für Sie vollkommen kostenfreies Erstgespräch bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie im Rahmen der Zehnjahresfrist stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Nutzen Sie hierfür einfach direkt unsere Seite Kontakt oder besuchen Sie unser Sachverständigenbüro online unter der zentralen Webadresse www.mv-immobilienbewertung.de.

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FAQ – Häufige Fragen zur Zehnjahresfrist bei Schenkungen

Wie funktioniert die Zehnjahresfrist?
Alle Schenkungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Liegt eine Schenkung länger als zehn Jahre zurück, steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung.

Wie viel können Eltern ihrem Kind steuerfrei schenken?
Jeder Elternteil 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren, zusammen also 800.000 Euro.

Gilt der Freibetrag auch, wenn Kinder ihren Eltern etwas schenken?
Nur eingeschränkt: Bei einer Schenkung an Eltern oder Großeltern beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 Euro. 100.000 Euro gelten nur bei einer Erbschaft.

Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren stirbt?
Die Schenkung wird mit dem Erbe zusammengerechnet. Der Freibetrag gilt nur einmal; bereits gezahlte Schenkungsteuer wird angerechnet.

Wann beginnt die Frist bei einer Immobilie?
Sobald die Schenkung ausgeführt ist – in der Regel mit Auflassung und Eintragungsbewilligung beim Notar, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Kann ich das Familienheim steuerfrei an meinen Ehepartner verschenken?
Ja. Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten ist unabhängig vom Wert steuerfrei und verbraucht keinen Freibetrag.

Lohnt sich ein Gutachten schon vor der Schenkung?
Ja, vor allem bei sanierungsbedürftigen Immobilien. Sie wissen dann vorab, wie viel Freibetrag die Schenkung verbraucht, und können den niedrigeren Wert direkt in der Feststellungserklärung angeben.