Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag bei einem normalen Verkauf am Markt erzielen würde, unabhängig von persönlichen Vorlieben oder besonderen Umständen. Er ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert und wird von Sachverständigen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
Die gesetzliche Definition nach § 194 BauGB
Das Baugesetzbuch definiert den Begriff so:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
In dem langen Satz stecken vier Bausteine, die in der Praxis entscheidend sind:
- „In dem Zeitpunkt …“: Der Verkehrswert gilt immer für einen Stichtag. Bei einer Erbschaft ist das der Todestag. Beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung zählt für das Endvermögen der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde (§ 1384 BGB).
- „Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“: Gemeint ist ein freier Verkauf ohne Zeitdruck, bei dem Käufer und Verkäufer ausreichend informiert sind.
- „Rechtliche Gegebenheiten und tatsächliche Eigenschaften“: Dazu zählen Grundbuchrechte, Baurecht, Zustand, Größe und Lage.
- „Ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“: Ein Verkauf unter Verwandten, eine Notlage oder der Liebhaberpreis für das Elternhaus fließen nicht ein.
Die Klammer „(Marktwert)“ im Gesetz macht deutlich, dass beide Begriffe rechtlich gleichbedeutend sind.
Verkehrswert, Kaufpreis, Beleihungswert: die wichtigsten Unterschiede
| Begriff | Wer nutzt ihn? | Was bedeutet er? |
|---|---|---|
| Verkehrswert (Marktwert) | Gerichte, Finanzamt, Erben, Ehepartner | Objektiv erzielbarer Preis am Stichtag nach § 194 BauGB |
| Kaufpreis | Käufer und Verkäufer | Tatsächlich vereinbarter Preis; kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder Emotionen vom Verkehrswert abweichen |
| Beleihungswert | Banken | Vorsichtig und auf lange Sicht angesetzter Wert als Kreditsicherheit; liegt meist unter dem Verkehrswert |
| Grundbesitzwert | Finanzamt (Erbschaft- und Schenkungsteuer) | Nach dem Bewertungsgesetz typisiert berechneter Wert; ein niedrigerer Verkehrswert kann per Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG) |
| Grundsteuerwert | Finanzamt (Grundsteuer) | Stark pauschalierter Wert allein für die Grundsteuer; sagt über den Marktwert wenig aus |
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Grundlage ist die ImmoWertV 2021, die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Sie kennt drei Verfahren. Welches zum Einsatz kommt, richtet sich nach der Art der Immobilie, danach, wie der Markt solche Objekte üblicherweise handelt, und danach, welche Daten verfügbar sind.
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
- Ertragswertverfahren: Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Typisch ist es für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien.
- Sachwertverfahren: Es addiert den Bodenwert und den Wert des Gebäudes nach Alter und Zustand. Häufig kommt es bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.
Zwei Schritte werden oft unterschätzt. Erstens die Marktanpassung: Der rechnerische Wert wird mit Faktoren des örtlichen Gutachterausschusses an das tatsächliche Preisniveau angepasst. Zweitens die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale: Baumängel, ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine Baulast werden zum Schluss als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.
Rechenbeispiel: Verkehrswert eines Einfamilienhauses
Ein vereinfachtes, fiktives Beispiel nach dem Sachwertverfahren für ein freistehendes Einfamilienhaus im Rhein-Kreis Neuss:
| Schritt | Ansatz | Betrag |
|---|---|---|
| Bodenwert | 450 m² × 450 €/m² (angenommener Bodenrichtwert) | 202.500 € |
| Gebäudeherstellungskosten | 250 m² Bruttogrundfläche × 1.700 €/m² | 425.000 € |
| Alterswertminderung | Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 40 Jahre → 50 % | − 212.500 € |
| Außenanlagen | pauschal | 10.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 425.000 € | |
| Marktanpassung | Sachwertfaktor 1,10 | 467.500 € |
| Besondere Merkmale | Dachsanierung erforderlich | − 25.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 443.000 € |
Das Beispiel zeigt, warum Online-Rechner oft danebenliegen. Sachwertfaktor, Restnutzungsdauer und Mängel lassen sich nur mit Ortstermin und Fachwissen seriös einschätzen. Allein diese drei Punkte können den Wert um mehrere zehntausend Euro verschieben.
Was beeinflusst den Verkehrswert?
Neben der Lage (Region, Stadtteil, Verkehrsanbindung, Lärm) spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Grundstück: Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit laut Bebauungsplan
- Gebäude: Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und energetischer Zustand, der seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Käufer immer wichtiger wird
- Rechte und Lasten: Eintragungen im Grundbuch (Wohnrecht, Wegerecht, Nießbrauch), Baulasten, Denkmalschutz oder ein Erbbaurecht
- Vermietung: Höhe der Miete, Mietvertrag und Mieterstruktur
- Marktlage: das Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor Ort, abgebildet in den Daten des Gutachterausschusses
Wer darf den Verkehrswert ermitteln?
Den Verkehrswert ermitteln in der Praxis vor allem:
- der Gutachterausschuss der Stadt oder des Kreises,
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
- zertifizierte Sachverständige, deren Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist.
Für das Finanzamt ist das besonders wichtig. Einen niedrigeren Grundstückswert nach § 198 BewG können Sie regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen. Für zertifizierte Sachverständige gilt das bei Bewertungsstichtagen ab dem 23. Juli 2021.
Verkehrswert in der Praxis: typische Anlässe
Verbindlich festgestellt werden muss der Verkehrswert immer dann, wenn Dritte den Wert anerkennen sollen:
- beim Zugewinnausgleich nach einer Trennung,
- bei der Aufteilung eines Nachlasses oder bei Pflichtteilsansprüchen,
- beim Finanzamt, etwa wenn der Grundbesitzwert für Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu hoch angesetzt ist,
- gegenüber Gerichten.
Dafür ist ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erforderlich. Geht es nur um eine eigene Orientierung, zum Beispiel vor einem Verkauf, reicht in vielen Fällen ein Kurzgutachten. Was beide Varianten kosten, sehen Sie auf unserer Preisseite.
Häufige Fragen zum Verkehrswert
Ist der Verkehrswert der Preis, den ich beim Verkauf bekomme?
Nicht zwingend. Er beschreibt den unter normalen Umständen erzielbaren Preis. Der tatsächliche Kaufpreis kann durch Verhandlungsgeschick, Zeitdruck oder einen besonders interessierten Käufer davon abweichen.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Es gibt keine gesetzliche Gültigkeitsdauer. Das Gutachten bezieht sich aber immer auf einen Stichtag. Ändern sich der Markt oder die Immobilie deutlich, ist eine Aktualisierung sinnvoll.
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Eine grobe Orientierung geben Bodenrichtwerte, etwa über BORIS.NRW, und Online-Rechner. Für Gericht, Finanzamt oder eine faire Einigung unter Erben reicht das aber nicht aus.
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. Laut § 194 BauGB sind beide Begriffe gleichbedeutend.
