Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Sie muss vor einem Notar erklärt werden. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn er zusätzlich im Grundbuch eingetragen ist.
Was bedeutet Auflassung?
Beim Kauf eines Fahrrads geht das Eigentum mit Einigung und Übergabe über. Bei Grundstücken ist das anders. Das deutsche Recht trennt dort zwei Schritte: Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer nur dazu, das Eigentum zu übertragen. Die eigentliche Übertragung geschieht erst durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. In der Praxis wird die Auflassung meist im selben Notartermin erklärt wie der Kaufvertrag, oft in derselben Urkunde.
Die gesetzliche Definition nach § 925 BGB
Die Auflassung ist in § 925 Absatz 1 BGB definiert:
„Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig.“
Einfach gesagt: Verkäufer und Käufer müssen gleichzeitig vor dem Notar erklären, dass das Eigentum übergehen soll. Vertreten lassen können sie sich dabei, etwa durch eine Vollmacht. Wichtig ist außerdem Absatz 2: Eine Auflassung unter einer Bedingung, etwa „sobald der Kaufpreis gezahlt ist“, ist unwirksam.
Vom Notartermin zum Eigentum
Weil die Auflassung nicht an die Zahlung geknüpft werden darf, sichert der Notar den Ablauf auf andere Weise ab:
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Notartermin | Kaufvertrag und Auflassung werden beurkundet |
| Vormerkung | Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch |
| Zahlung | Der Käufer zahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt |
| Grunderwerbsteuer | Nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung |
| Umschreibung | Erst dann beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer |
Der Notar reicht die Auflassung also erst beim Grundbuchamt ein, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. So ist der Verkäufer geschützt, ohne dass die Auflassung selbst an eine Bedingung geknüpft wird.
Bedeutung für den Wert
Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. Für verschiedene Zwecke zählen dabei unterschiedliche Tage. Für die Abschreibung ist der Übergang von Nutzen und Lasten entscheidend, der in der Regel mit der Kaufpreiszahlung verbunden ist. Das gilt etwa für die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude, wie der Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung erklärt. Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt dagegen das Datum des notariellen Kaufvertrags, sowohl beim Kauf als auch beim späteren Verkauf. Bei einer Schenkung ist sie für die Steuer in der Regel ausgeführt, sobald Auflassung und Eintragungsbewilligung erklärt sind. Der Gutachterausschuss erfasst Verkäufe in seiner Kaufpreissammlung ebenfalls mit dem Datum des Kaufvertrags, nicht mit dem der Eintragung.
Ob der vereinbarte Preis angemessen ist, sollte vor dem Notartermin feststehen, etwa durch eine Kaufberatung. Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend.
Häufige Fragen zur Auflassung
Ab wann bin ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Notartermin oder der Schlüsselübergabe. Bis dahin ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt.
Kann die Auflassung auch später erklärt werden?
Ja. Das ist etwa üblich, wenn nur eine Teilfläche eines Grundstücks verkauft wird. Dann wird die Fläche zuerst vermessen, und die Auflassung folgt, sobald das neue Flurstück feststeht. Käufer und Verkäufer müssen dafür meist nicht erneut zum Notar, weil Mitarbeiter des Notars die Auflassung mit einer Vollmacht aus dem Kaufvertrag erklären.
Kostet die Auflassung extra?
Wird sie zusammen mit dem Kaufvertrag in derselben Urkunde erklärt, entstehen dafür keine nennenswerten Zusatzkosten. Wird sie später in einem eigenen Termin beurkundet, fällt eine gesonderte Notargebühr an.
