Immobilienbewertung

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Warum sollte man Immobilien professionell bewerten lassen?

Die Bestimmung des Werts einer Immobilie ist für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung, da sie finanzielle Vorteile mit sich bringen kann. Die Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen kann in steuerlichen Angelegenheiten zu Einsparungen führen, für Käufer den angemessenen Kaufpreis sicherstellen und für Verkäufer ermöglichen, ihr Objekt zu einem optimalen Preis zu veräußern. Somit unterstützt die Immobilienbewertung dabei, Geld zu sparen oder einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

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Finanzielle Vorteile

Die Bestimmung des Werts einer Immobilie ist für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung, da sie finanzielle Vorteile mit sich bringen kann. Die Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen kann in steuerlichen Angelegenheiten zu Einsparungen führen, für Käufer den angemessenen Kaufpreis sicherstellen und für Verkäufer ermöglichen, ihr Objekt zu einem optimalen Preis zu veräußern. Somit unterstützt die Immobilienbewertung dabei, Geld zu sparen oder einen angemessenen Gewinn zu erzielen.
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Bestimmung des Verkehrswerts

Das Hauptziel der Immobilienbewertung ist die Ermittlung des sogenannten „Verkehrswerts“ für bebauten oder unbebauten Grundbesitz. Gemäß § 194 des Baugesetzbuches wird der Verkehrswert durch den Preis definiert, der zu einem bestimmten Zeitpunkt unter normalen Umständen im Geschäftsverkehr, basierend auf den rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten sowie der Lage des Grundstücks, erzielt werden könnte, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen. Das Ziel ist somit, einen neutralen und spekulationsfreien Wert zu bestimmen.
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Wann sollte man eine Immobilienbewertung vornehmen lassen?

Es gibt zahlreiche Situationen, in denen eine Immobilienbewertung notwendig wird. Diese umfassen den Kauf und Verkauf, um das Risiko von Fehlinvestitionen zu minimieren, Erbschaften für eine faire Aufteilung des Nachlasses, Vormundschaften zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit, Scheidungen zur gerechten Vermögensaufteilung, die Auflösung oder Begründung von Rechten und Belastungen, Beleihungen zur Vorlage bei Kreditinstituten und Versicherungen, um eine Über- oder Unterversicherung zu vermeiden. Jeder dieser Anlässe erfordert eine präzise und objektive Bewertung, um finanzielle und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt, die zusammenwirken, um ihren Marktwert zu beeinflussen. Zu den wichtigsten Faktoren gehören die Lage der Immobilie, da zentrale oder begehrte Wohngegenden in der Regel höhere Preise erzielen. Die Größe und der Zustand der Immobilie spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle, wobei größere und gut erhaltene Objekte wertvoller sind. Ausstattungsmerkmale und Besonderheiten, wie ein modernes Design, Energieeffizienz oder ein Garten, können den Wert zusätzlich steigern. Markttrends und die wirtschaftliche Situation beeinflussen ebenfalls die Nachfrage und damit den Wert einer Immobilie. Zudem haben infrastrukturelle Entwicklungen, wie die Nähe zu Verkehrsanbindungen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise.

Lage und Umgebung der Immobilie

Die Positionierung und das Umfeld spielen eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des Immobilienwerts. Insbesondere bei Wohnimmobilien ist die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen wie öffentlichen Verkehrsmitteln, Bildungseinrichtungen, Einkaufszentren und Freizeitmöglichkeiten von hoher Bedeutung. Bei Gewerbeimmobilien wiederum sind eine gute Anbindung an das Straßennetz und die Nähe zu Autobahnen wertsteigernde Faktoren.

Größenverhältnisse und Raumaufteilung

Die Dimension und die interne Gliederung einer Immobilie haben einen wesentlichen Einfluss auf ihren Wert. Standardgrößen für verschiedene Immobilientypen, wie etwa 100 – 165 m² für Reihen- oder Doppelhäuser und 100 – 200 m² für freistehende Einfamilienhäuser, gelten als Richtwert. Abweichungen hiervon können den Wert beeinträchtigen. Eine moderne und zweckmäßige Raumgestaltung wertet die Immobilie auf, während ungünstige Anordnungen wie Durchgangszimmer den Wert mindern können.

Baujahr und Zustand der Immobilie

Das Baujahr liefert Aufschluss über die Bauweise und potenzielle Schwachstellen der Immobilie. Der Erhaltungszustand ist ebenfalls ein entscheidender Faktor für den Verkehrswert. Regelmäßige Instandhaltungen und zeitgemäße Modernisierungen erhöhen den Wert, während veraltete Ausstattungen und vernachlässigte Instandhaltung zu Wertminderungen führen.

Ausstattung und spezielle Merkmale

Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie Dreifachverglasung, edle Bodenbeläge, moderne Badezimmerausstattung und energiesparende Maßnahmen tragen zur Wertsteigerung bei. Ebenso haben besondere bauliche Elemente wie Kelleraußentreppen, Dachgauben oder überdachte Terrassen einen positiven Einfluss auf den Immobilienwert.

Marktsituation - Angebot und Nachfrage

Die aktuelle Marktlage ist ein prägender Faktor für den Wert einer Immobilie. Angebot und Nachfrage, Zinsniveaus, wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen sowie Trends am Immobilienmarkt spielen eine Rolle. Die Marktanpassung, ein wesentlicher Aspekt der Immobilienbewertung, reflektiert diese Einflüsse und wird durch den Sachverständigen unter Berücksichtigung spezifischer Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst.

Mit welchen unterschiedlichen Methoden kann eine Immobilienbewertung durchgeführt werden?

Die Ermittlung des marktgerechten Werts einer Immobilie, der den realistischen Verkaufspreis widerspiegelt, erfordert die Auswahl und Anwendung geeigneter Bewertungsverfahren. Die gängigsten Methoden zur Bestimmung des Immobilienwerts umfassen das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Anwendung mehrerer Verfahren gemäß § 6 Abs. 1 der ImmoWertV 2021 kann die Genauigkeit des Bewertungsergebnisses verbessern. Die Auswahl der Methoden hängt von den spezifischen Merkmalen des Bewertungsobjekts und den üblichen Praktiken im Geschäftsverkehr ab.

Vergleichswertverfahren – was sind vergleichbare Immobilen wert?

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn genügend Daten über tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch den Durchschnittspreis ähnlicher Objekte in der Nähe bestimmt werden kann. Die Vergleichbarkeit wird durch Faktoren wie Lage, Zeitpunkt des Verkaufs und Eigenschaften der Immobilien bestimmt. Um den Wert anzupassen, werden Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten verwendet, um Veränderungen im Markt oder Abweichungen in den Merkmalen der Grundstücke zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren – wie hoch sind die zukünfitigen Erträge einer Immobilie?

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, die primär zur Erzielung von Rendite dienen. Es berücksichtigt zukünftige Einnahmen aus Mieten oder anderen Erträgen und nutzt den Liegenschaftszinssatz für den Vergleich mit ähnlichen Objekten. Dieses Verfahren fokussiert auf die Einnahmepotenziale und nutzt diese zur Bewertung der Immobilie.

Sachwertverfahren – insbesondere für selbst genutzte Immobilien

Beim Sachwertverfahren steht der Substanzwert der Immobilie im Vordergrund. Dieses Verfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, die zur Eigennutzung bestimmt sind, und berücksichtigt den Bodenwert sowie den Wert der baulichen Anlagen. Der ermittelte Sachwert reflektiert den tatsächlichen Substanzwert der Immobilie.

Weitere Methoden für die Immobilienberwertung

Das Discounted Cash Flow (DCF) Verfahren und das Pachtwertverfahren sind weitere Methoden zur Immobilienbewertung. Das DCF-Verfahren ist besonders geeignet für Investitionsbewertungen, indem zukünftige Zahlungsströme auf den heutigen Wert abgezinst werden. Das Pachtwertverfahren findet Anwendung bei gepachteten Immobilien und bewertet diese basierend auf den erwarteten Pachteinnahmen.

Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Methoden zur Immobilienbewertung

Die Auswahl des geeigneten Bewertungsverfahrens hängt von der Verfügbarkeit von Daten und der aktuellen Nutzung der Immobilie ab. Während das Vergleichswertverfahren auf einer ausreichenden Datenbasis vergleichbarer Verkäufe beruht, eignet sich das Ertragswertverfahren besonders für Renditeobjekte, bei denen entsprechende Marktinformationen vorliegen. Das Sachwertverfahren ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Substanzwert im Vordergrund steht. Jedes Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsbereiche und Limitationen, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Die Aufgabe des Gutachters besteht darin, basierend auf der verfügbaren Datenlage das passende Verfahren zu wählen und die Ergebnisse idealerweise durch die Anwendung eines weiteren Verfahrens zu validieren.

Wie läuft eine professionelle Immobilienbewertung ab?

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der essenziell ist, um den Wert einer Immobilie genau zu bestimmen. Eine professionelle Immobilienbewertung bietet eine fundierte Grundlage für Preisverhandlungen und dient als verlässlicher Indikator für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Der Ablauf einer Immobilienbewertung umfasst mehrere Schritte, die in den kommenden Abschnitten detailliert erläutert werden.

Erste Kontaktaufnahme und Vorbereitung

Eine professionelle Immobilienbewertung beginnt üblicherweise mit einem ersten Austausch, der entweder telefonisch oder über ein Online-Formular stattfindet. Dabei werden erste Informationen über das Objekt, wie Typ, Lage und Zustand, besprochen. Auch der Bewertungsstichtag, der Verwendungszweck des Gutachtens und eventuelle Besonderheiten wie Dienstbarkeiten oder Sanierungen werden erörtert.

Erteilung des Auftrags

Nach dem Erstgespräch folgt die Zusendung eines Gutachtenauftrags, der alle relevanten Details und eine Liste der benötigten Unterlagen umfasst. Eine Vollmacht für die Einsichtnahme in behördliche Akten und die Anfrage bei Behörden wird ebenso Teil des Auftrags.

Durchführung der Objektbesichtigung

Der nächste Schritt ist der Ortstermin, bei dem eine umfassende Besichtigung des Objekts von innen und außen stattfindet. Diese Begehung dient der detaillierten Erfassung des Zustands, einschließlich aller Modernisierungen und feststellbaren Mängel. Zusätzlich werden Fotos gemacht, stichprobenartige Raummaße genommen und Feuchtemessungen durchgeführt.

Ausarbeitung des Gutachtens

Die Ausarbeitung des Gutachtens basiert auf der Auswertung der gesammelten Daten, einschließlich Grundbuchauszügen, Baugenehmigungen, Flurkarten, Altlastenauskünften und weiteren behördlichen Auskünften. Eine gründliche Marktanalyse, die Verkaufs- und Mietpreise berücksichtigt, ist ebenso Teil dieses Schrittes. Die Informationen für die Marktanalyse können von verschiedenen Quellen, einschließlich Gutachterausschüssen, Marktberichten und eigenen Vergleichsdaten, stammen. In der Regel dauert die Ausarbeitung ca. 2 bis 4 Wochen.

Finalisierung und Übergabe des Gutachtens

Nach Abschluss der Bewertung wird das detaillierte Gutachten zusammen mit allen relevanten Dokumenten und einer Rechnung an den Auftraggeber versandt. Eine abschließende Besprechung bietet Raum für Rückfragen und die Klärung eventueller Besonderheiten des Bewertungsobjekts.

Tipps für eine erfolgreiche und reibungslose Immobilienbewertung

Für eine erfolgreiche Immobilienbewertung ist die sorgfältige Auswahl eines erfahrenen Gutachters essenziell. Wichtig ist es, alle erforderlichen Unterlagen bereitzustellen und transparente Informationen über das Objekt zu geben. Die Berücksichtigung aktueller Markttrends und eine realistische Einschätzung von Besonderheiten und Zustand der Immobilie tragen zu einem präzisen und marktgerechten Bewertungsergebnis bei.

Wie kann man als Eigentümer eine erste Immobilienbewertung selbst vornehmen?

Als Eigentümer oder Kaufinteressent einer Immobilie kann man eine erste Einschätzung für den Wert einer Immobilie auch selbst vornehmen, sollte sich aber der Limitierungen bewußt sein. Insbesondere ersetzt diese individuelle und subjektive Betrachtung keine professionelle Immobilienbewertung. Im Folgenden einige Tipps, wie man eine erste Einschätzung vornehmen kann.

Erste Einschätzung durch Online-Wertermittlung

Für eine initiale Bewertung des Immobilienwerts kann der Einsatz kostenloser Online-Wertermittlungsprogramme nützlich sein. Diese Tools bieten eine grobe Orientierung über den potenziellen Marktwert. Allerdings berücksichtigen sie keine individuellen Gegebenheiten wie bauliche Mängel, Modernisierungen oder spezifische Grundstücksmerkmale, die den Wert maßgeblich beeinflussen können.

Einsatz digitaler Hilfsmittel zur Immobilienbewertung

Digitale Plattformen und Tools können eine erste Einschätzung des Immobilienwerts erleichtern. Diese Programme ziehen allgemeine Marktdaten heran, um einen ungefähren Wert zu liefern. Für eine präzise Bewertung sind jedoch detailliertere Analysen und die Berücksichtigung von Besonderheiten erforderlich.

Grenzen der Immobilienbewertung durch den Eigentümer

Immer wieder kommt es zu Abweichungen, wenn ein Eigentümer die Bewertung der Immobilie vornimmt und wir anschließend eine professionelle Bewertung vornehmen. Hier einige Ursachen, die oftmals zu einer anderen Einschätzung führen können.

Subjektive Überbewertung

Eigentümer neigen häufig dazu, den Wert ihrer Immobilie aufgrund persönlicher Bindungen zu überschätzen. Eine objektive Bewertung sollte jedoch frei von emotionalen Einflüssen erfolgen, um eine realistische Preisvorstellung zu gewährleisten.

Unterschätzung des Renovierungsbedarfs

Immobilien verlieren ohne angemessene Modernisierungsmaßnahmen über die Zeit an Wert. Die Vernachlässigung von notwendigen Renovierungen kann sich negativ auf den Gesamtwert auswirken. Bei Kaufinteresse ist es ratsam, frühzeitig einen Experten zu konsultieren, der die Notwendigkeit und den Umfang von Modernisierungen einschätzen kann.

Professionelle Immobilienbewertung unerlässlich

Für eine fundierte und rechtlich anerkannte Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie ist die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen unerlässlich. Dies ist insbesondere relevant, wenn formale Bewertungen für Behörden, Gerichte oder das Finanzamt erforderlich sind. Professionelle Gutachten erfüllen alle gesetzlichen Anforderungen und bieten eine zuverlässige Grundlage für weitere Entscheidungen, eine erste Selbstbewertung kann diese Leistung nicht ersetzen.

Zusammenfassung und Empfehlungen für die Bewertung Ihrer Immobilie

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Immobilienmarkt dynamischen Veränderungen unterliegt, die sich direkt auf die Wertentwicklung von Objekten auswirken können. Insbesondere die Einführung neuer gesetzlicher Bestimmungen wie das Gebäudeenergiegesetz erfordert eine genaue Auseinandersetzung mit dem Thema Immobilienbewertung. Um finanzielle Einbußen zu vermeiden und den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, ist die Hinzuziehung eines professionellen Sachverständigen empfehlenswert.

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