Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentümern sowie den Rechten und Belastungen verzeichnet sind. Es wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt, heute in elektronischer Form. Wer eine Immobilie kauft, erbt oder bewerten lässt, kommt am Grundbuch nicht vorbei.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Jedes Grundstück wird auf einem Grundbuchblatt geführt. Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers können auf einem gemeinsamen Blatt stehen, bei Eigentumswohnungen gibt es für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch.
| Teil | Inhalt |
|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Nummer des Blatts |
| Bestandsverzeichnis | Lage und Größe des Grundstücks mit Gemarkung, Flur und Flurstück; bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum |
| Abteilung I | Eigentümer und Grund des Erwerbs, etwa Kauf oder Erbfolge |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder ein Zwangsversteigerungsvermerk |
| Abteilung III | Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken |
Warum ist das Grundbuch so wichtig?
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Was dort eingetragen ist, gilt grundsätzlich als richtig, und wer im Vertrauen darauf eine Immobilie erwirbt, ist geschützt.
Bei einem Kauf wird man außerdem erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich Eigentümer, nicht schon mit dem Kaufvertrag. Anders ist es bei einer Erbschaft: Erben werden mit dem Erbfall automatisch Eigentümer, das Grundbuch muss danach nur berichtigt werden. Stellen sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Berichtigung gebührenfrei.
Bei mehreren Rechten entscheidet außerdem ihr Rang, also die Reihenfolge der Eintragung. Das spielt vor allem bei einer Zwangsversteigerung eine Rolle: Rechte, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen, bleiben bestehen.
Was steht nicht im Grundbuch?
- Baulasten: Sie werden in NRW in einem eigenen Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. Sie können ebenso wertrelevant sein wie Einträge im Grundbuch.
- Tatsächliche Gegebenheiten: Die genauen Grundstücksgrenzen und die Gebäude auf dem Grundstück stehen im Liegenschaftskataster des Katasteramts.
- Mietverträge: Sie gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über, ohne im Grundbuch zu stehen.
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das sind vor allem Eigentümer, Erben, Gläubiger und Notare. Kaufinteressenten benötigen in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers oder lassen den Auszug über den Notar anfordern.
Ein Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt etwa 10 € als einfacher und 20 € als amtlicher Ausdruck.
Bedeutung für den Wert einer Immobilie
Für die Bewertung ist vor allem Abteilung II entscheidend. Ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht kann den Verkehrswert erheblich mindern, weil der Eigentümer die Immobilie nicht frei nutzen kann. Wie solche Einträge zu lesen sind, erklärt unser Ratgeber Abteilung II im Grundbuch lesen. Wie ein Nießbrauch konkret bewertet wird, zeigt unser Ratgeber zum Nießbrauch.
Abteilung III spielt für den Verkehrswert dagegen in der Regel keine Rolle. Grundschulden sichern Kredite und werden beim Verkauf meist abgelöst. Der Verkehrswert wird deshalb ohne sie ermittelt.
Gerade bei geerbten oder übertragenen Immobilien stehen in Abteilung II häufig Rechte, deren Auswirkung auf den Wert sich nur im Einzelfall beurteilen lässt. Ein Verkehrswertgutachten wertet den Grundbuchauszug deshalb immer mit aus.
Häufige Fragen zum Grundbuch
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Den Antrag können Sie schriftlich oder persönlich stellen. Viele Notare können den Auszug ebenfalls abrufen.
Wann werde ich nach einem Kauf als Eigentümer eingetragen?
Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und der Kaufpreis überwiesen ist und der Notar die Umschreibung beantragt hat. Das dauert meist einige Wochen bis wenige Monate.
Kann eine Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits im Grundbuch bleiben?
Ja. Sie erlischt nicht automatisch. Mit einer Löschungsbewilligung der Bank kann der Eigentümer sie über einen Notar löschen lassen oder sie stehen lassen und für eine spätere Finanzierung wieder nutzen.
