Wärmepumpe vs. Gasheizung: Wie Heizsysteme den Verkehrswert heute diktieren

Muss die alte Gasheizung nach dem Erbe raus? Seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr – das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Austauschpflicht gestrichen. Trotzdem beeinflusst das Heizsystem den Verkehrswert deutlich, denn Käufer rechnen Erneuerungsbedarf und Betriebskosten ein. Dieser Ratgeber zeigt, was heute gilt und wie ein Sachverständiger den Unterschied zwischen Gasheizung und Wärmepumpe im Wert abbildet.

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

• Neue Rechtslage: Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Austauschpflicht für alte Öl- und Gaskessel und keine 65-Prozent-Regel mehr – alte
• Der Markt entscheidet: Betriebskosten, CO₂-Preis und absehbarer Erneuerungsbedarf bestimmen, wie stark eine alte Heizung den Preis drückt.
• Was bleibt: Nach einem Eigentümerwechsel müssen die oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren gedämmt werden.
• Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt berücksichtigt den Zustand der Heizung nicht. Ein Gutachten nach § 198 BewG kann einen niedrigeren Wert nachweisen.

Es ist noch gar nicht so lange her, da fristete die Heizungsanlage im Keller eines Wohngebäudes bei der Immobilienbewertung ein Schattendasein. Solange die Therme bei der Besichtigung brav ansprang, die Räume warm wurden und der Schornsteinfeger bei der jährlichen Messung keine Einwände erhob, galt die Heizung als reine Nebensache. Im Fokus von Käufern, Banken und Gutachtern standen primär die klassischen drei Faktoren: Lage, Lage und nochmals Lage. Doch die Rahmenbedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich fundamental und unumkehrbar gewandelt. Gestiegene Energiepreise und die schrittweise Verteuerung fossiler Brennstoffe über den CO₂-Preis haben die Heizung zu einem der wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie gemacht.

Heute zeigt sich auf dem Markt eine deutliche Spreizung der Immobilienwerte, die wesentlich vom installierten Wärmeerzeuger abhängt. Auf der einen Seite stehen „grüne“ Immobilien, die bereits über eine moderne Wärmepumpe, eine hocheffiziente Solarthermie oder einen zukunftsfähigen Fernwärmeanschluss verfügen. Diese Objekte genießen bei Käufern höchste Priorität, da sie langfristige Planungssicherheit und niedrige Betriebskosten versprechen – sie sind bei Käufern entsprechend gefragt. Auf der anderen Seite steht der riesige Bestand an älteren Ein- und Mehrfamilienhäusern, in denen nach wie vor klassische Gas-Etagenheizungen oder Öl-Zentralheizungen ihren Dienst verrichten. Bei diesen Objekten rechnen Käufer den absehbaren Erneuerungsbedarf und die steigenden Betriebskosten in den Preis ein – auch ohne gesetzliche Austauschpflicht.

Wird eine solche Immobilie im Rahmen einer Erbschaft, einer Schenkung oder im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen, führt diese neue energetische Marktrealität zu heftigen Konflikten mit den deutschen Finanzämtern. Die Steuerbehörden führen für die Festsetzungsverfahren zur Erbschafts- oder Schenkungssteuer keine Ortsbesichtigungen durch. Sie nutzen das stark vereinfachte, standardisierte Massenbewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (BewG). Ohne Besichtigung wird ein durchschnittlicher Zustand unterstellt; das Alter und der Zustand der Heizung spielen dabei keine Rolle. In diesem Beitrag zeigen wir, was das Gebäudemodernisierungsgesetz heute für Heizungen regelt und wie ein Sachverständiger das Heizsystem nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Verkehrswert abbildet. Welche Modernisierungsmaßnahmen den Wert am stärksten steigern, erklären wir in unserem Ratgeber zur energetischen Modernisierung.

Was regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz heute für Heizungen?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz). Für Heizungen hat es die Rechtslage deutlich gelockert:

• Keine Austauschpflicht mehr: Die frühere Pflicht, bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren stillzulegen, ist entfallen. Alte Heizungen dürfen weiterbetrieben werden, solange sie funktionieren und sich reparieren lassen.
• Keine 65-Prozent-Regel mehr: Neue Heizungen müssen nicht mehr zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Auch neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig; für fossile Heizungen, die neu eingebaut werden, steigt ab 2029 jedoch schrittweise der vorgeschriebene Anteil biogener Brennstoffe.
• Was bei einem Eigentümerwechsel bleibt: Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren eine ungedämmte oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum dämmen (§ 35 GModG) und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren (§ 69 GModG).

Für die Wertermittlung heißt das: Eine alte Gasheizung mindert den Wert heute nicht mehr wegen einer gesetzlichen Pflicht, sondern weil Käufer ihren Erneuerungsbedarf und die Betriebskosten einpreisen.

Was kostet der Umstieg von Gas auf Wärmepumpe im Bestand?

Der Einbau einer Wärmepumpe in ein unrenoviertes Bestandsgebäude der 1960er, 70er oder 80er Jahre ist mit der bloßen Demontage des alten Gaskessels nicht getan. Das System „Wärmepumpe“ funktioniert nach einem völlig anderen physikalischen Prinzip als eine Gasflamme. Während eine Gasheizung mit hohen Vorlauftemperaturen von 70 bis 80 Grad Celsius auch kleine, veraltete Gussheizkörper mühelos erwärmt, benötigt eine Wärmepumpe für einen wirtschaftlichen Betrieb niedrige Vorlauftemperaturen (idealerweise unter 45 Grad Celsius).

Daraus kann im Bestand zusätzlicher Aufwand entstehen, den Käufer bei der Preisfindung berücksichtigen:

• Austausch der Heizkörper: Einzelne, zu klein dimensionierte Heizkörper müssen unter Umständen gegen größere Niedertemperatur-Heizkörper getauscht werden. Oft betrifft das nur wenige Räume.
• Energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle: In schlecht gedämmten Häusern kann es sinnvoll sein, parallel die oberste Geschossdecke – nach einem Eigentümerwechsel ohnehin Pflicht – oder die Kellerdecke zu dämmen. Zwingend für den Betrieb einer Wärmepumpe ist das nicht; wie viel nötig ist, hängt vom Gebäude ab.
• Anpassung der Elektrik: Viele ältere Zählerschränke entsprechen nicht den technischen Anschlussbedingungen der Netzbetreiber für den Betrieb von Großverbrauchern wie Wärmepumpen und müssen gegebenenfalls erneuert werden.

Seit dem GModG ist zudem wieder offen, ob ein Käufer eine Wärmepumpe oder eine neue Gasheizung einkalkuliert. Eine neue Gasheizung ist in der Anschaffung günstiger, trägt aber das Risiko steigender CO₂-Kosten und der künftigen Bio-Beimischung.

Wie bildet der Gutachter das Heizsystem im Verkehrswert ab?

Ein zertifizierter Sachverständiger (beispielsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024) leitet den Einfluss einer veralteten Heizung nicht pauschal, sondern objektbezogen her. Er erfasst die Wertminderung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG).

Der boG-Abschlag wird am Ende des Wertermittlungsverfahrens vom vorläufigen Marktwert abgezogen – in der Höhe, in der ein Käufer am Markt den Erneuerungsbedarf einkalkulieren würde:

Schritt 1: Die Kosten der Erneuerung

Der Gutachter ermittelt auf Basis standardisierter Baukostendatenbanken (wie dem BKI) oder konkreter Fachunternehmerangebote die realen Bruttokosten, die für die Erneuerung der Heizung einschließlich notwendiger Anpassungen anfallen würden. Ob und in welchem Umfang Fördermittel den Ansatz mindern, hängt vom Stand der Förderprogramme am Stichtag ab und wird im Gutachten begründet.

Schritt 2: Keine doppelte Berücksichtigung

Die Heizung fließt auch in die Restnutzungsdauer ein: Eine nicht modernisierte Heizung bringt im Modell der ImmoWertV keine Modernisierungspunkte. Der Gutachter rechnet deshalb entweder mit dem tatsächlichen, nicht modernisierten Zustand – oder mit einem fiktiv modernisierten Zustand und zieht die Kosten der Erneuerung ab. Beides zu kombinieren, wäre eine Doppelzählung.

Die finale Berechnungsformel des Sachverständigen lautet somit:

Berücksichtigt das Finanzamt das Heizsystem?

Die immense praktische Relevanz dieses energetischen Marktwandels wird für Eigentümer schlagartig in dem Moment spürbar, in dem sie mit den deutschen Steuerbehörden konfrontiert werden – namentlich nach dem Erhalt einer Erbschaft oder bei einer Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Das Finanzamt fordert die Beteiligten zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf, um den Grundbesitzwert des Objekts zu ermitteln. Dieser Wert dient als exakte Basis für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Die Finanzbeamten nutzen hierfür die standardisierten Massenbewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (BewG).

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht und unterstellt einen durchschnittlichen Zustand. Die Art der Heizung fließt allenfalls über die Standardstufe in die Berechnung ein; ihr Alter, ihr Zustand und ein absehbarer Erneuerungsbedarf bleiben unberücksichtigt. Bei Häusern mit alter Heizung und weiterem Sanierungsbedarf kann der Steuerwert deshalb über dem Marktwert liegen.

Wie lässt sich ein niedrigerer Wert nach § 198 BewG nachweisen?

Eine Überbewertung müssen Sie nicht hinnehmen. Der Gesetzgeber hat zum Schutz der Steuerzahler mit dem Paragrafen 198 BewG eine explizite Öffnungsklausel verankert. Diese besagt unmissverständlich: Weist der Steuerpflichtige (Erbe oder Beschenkter) durch ein qualifiziertes Gutachten nach, dass der tatsächliche Verkehrswert am Stichtag niedriger ist als die pauschale Schätzung die Behörde, muss das Finanzamt den niedrigeren Wert zwingend als neue Basis akzeptieren.

Ein formelles, methodisch fehlerfreies und von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Erbschaftsgutachten ist in diesem Szenario regelmäßig das entscheidende Beweismittel. Unser Gutachter dokumentiert beim Ortstermin den Zustand der Heizung, energetische Mängel und bestehende Nachrüstpflichten.

Egal ob wir für Sie eine Bewertung an unserem Kanzleistandort in Neuss, in der benachbarten Landeshauptstadt Düsseldorf oder direkt vor unserer Haustür in Kaarst durchführen – wir ermitteln den realen, marktkonformen Verkehrswert streng nach den Kriterien der aktuellen ImmoWertV. Erkennt das Finanzamt den nachgewiesenen niedrigeren Wert an, wird der Feststellungsbescheid geändert und die Steuer neu berechnet. Wer sich im Vorfeld allgemein über unsere transparenten Aufwendungen informieren möchte, findet detaillierte Angaben auf unserer zentralen Seite Preise.

Ein detailliertes Praxisbeispiel aus der Sachverständigenpraxis

Wie stark eine alte Heizung den Verkehrswert beeinflusst, zeigt das folgende Fallbeispiel aus unserem Büro – diesmal nicht für das Finanzamt, sondern für eine faire Auszahlung unter Geschwistern.

Zwei Geschwister erben eine Doppelhaushälfte (Baujahr 1986, 125 qm Wohnfläche) in Grevenbroich. Die Schwester möchte das Haus übernehmen und ihren Bruder auszahlen. Die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1994; sie läuft noch und darf nach dem GModG auch weiter betrieben werden, hat ihre übliche Lebensdauer aber überschritten. Die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden ist ungedämmt.

Die Geschwister gehen zunächst vom Wert vergleichbarer Doppelhaushälften mit zeitgemäßer Haustechnik aus. Unser Sachverständiger berücksichtigt zusätzlich, was ein Käufer für dieses konkrete Haus einkalkulieren würde:

Die Restnutzungsdauer wird dafür nicht zusätzlich verkürzt, weil der Wert bereits von zeitgemäß ausgestatteten Vergleichsobjekten ausgeht. Ohne Gutachten hätte die Schwester ihrem Bruder 18.000 Euro mehr gezahlt, als dem tatsächlichen Wert entspricht. Ob ein Käufer die Erneuerung mit einer Wärmepumpe oder einer neuen Gasheizung kalkuliert, hängt von Lage und Gebäude ab – der Sachverständige begründet den gewählten Ansatz im Gutachten.

Welche Unterlagen benötigt der Gutachter für eine energetische Schadensbewertung?

Damit der Sachverständige den Einfluss der Heizungsanlage belastbar und nachvollziehbar begründen kann, sollten Eigentümer im Vorfeld des Ortstermins folgende Unterlagen bereitlegen:

• Das offizielle Protokoll des Schornsteinfegers: Aus diesem Dokument geht das genaue Baujahr und der Typ des Kessels zweifelsfrei hervor.
• Der aktuelle Energieausweis: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis zur offiziellen Verifizierung der Energieeffizienzklasse des Gebäudes.
• Kostenvoranschläge von Fachbetrieben: Verbindliche Angebote von Heizungsbauern für die Installation einer Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz.
• Die amtlichen Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und die Wohnflächenberechnung zur Einschätzung der benötigten Heizflächen.
• Nachweise zur Dämmung: Rechnungen oder Fotos, ob oberste Geschossdecke und Heizungsrohre bereits gedämmt sind.

Fazit und Handlungsempfehlung

Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz muss keine alte Heizung mehr wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Für den Verkehrswert bleibt das Heizsystem trotzdem entscheidend, weil Käufer Erneuerungsbedarf und Betriebskosten einpreisen. Ob bei einer Erbauseinandersetzung, einem Verkauf oder gegenüber dem Finanzamt: Ein objektbezogenes Gutachten zeigt, wie stark die vorhandene Heizung den Wert tatsächlich beeinflusst.

Die DEKRA-zertifizierten und nach DIN EN ISO/IEC 17024 qualifizierten Sachverständigen von MV-Immobilienbewertung prüfen Heizung und energetischen Zustand Ihrer Immobilie vor Ort, dokumentieren jeden Mangel ungeschönt und erstellen ein belastbares Verkehrswertgutachten nach den aktuellen Standards der ImmoWertV.

Für ein persönliches, absolut vertrauliches und für Sie vollkommen kostenfreies Erstgespräch bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Nutzen Sie hierfür einfach direkt unsere Seite Kontakt oder besuchen Sie unser Sachverständigenbüro online unter die zentralen Webadresse www.mv-immobilienbewertung.de.

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FAQ – Häufige Fragen zu Heizsystem und Verkehrswert

Muss ich eine alte Gasheizung nach einem Erbfall austauschen?
Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz keine Austauschpflicht mehr. Alte Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren.

Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Die 65-Prozent-Regel ist entfallen. Für neu eingebaute fossile Heizungen steigt ab 2029 aber schrittweise der vorgeschriebene Anteil biogener Brennstoffe.

Welche Pflichten gelten nach einem Erbfall noch?
Innerhalb von zwei Jahren müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum (§ 35 GModG) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) gedämmt werden.

Mindert eine alte Gasheizung trotzdem den Verkehrswert?
Ja, wenn Käufer die absehbare Erneuerung und höhere Betriebskosten einpreisen. Wie stark, hängt vom Alter der Heizung, vom Gebäude und vom Markt vor Ort ab.

Steigert eine Wärmepumpe den Verkehrswert?
Eine funktionierende, moderne Heizung erspart Käufern eine anstehende Investition und senkt die Betriebskosten. Wie stark sich das im Preis niederschlägt, hängt vom örtlichen Markt ab.

Berücksichtigt das Finanzamt das Alter meiner Heizung?
Allenfalls über die Standardstufe. Zustand und Erneuerungsbedarf bleiben unberücksichtigt – hier kann ein Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen.