Der Vergleichswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ergibt. Er ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens und gilt als besonders marktnah. Vorrangig wird er bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken ermittelt.
Was bedeutet Vergleichswert?
Der Vergleichswert beantwortet die naheliegendste Frage beim Immobilienkauf: Was haben andere für eine ähnliche Immobilie bezahlt? Grundlage sind keine Angebotspreise aus Immobilienportalen, sondern notariell beurkundete Kaufpreise. Diese sammelt der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung und wertet sie aus.
Wie das Verfahren im Detail abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Vergleichswertverfahren.
Die gesetzliche Definition nach § 24 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt den Vergleichswert in § 24 ImmoWertV. In Absatz 1 Satz 1 heißt es:
„Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25 ermittelt.“
Absatz 4 ergänzt:
„Der Vergleichswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.“
Einfach gesagt: Zuerst wird aus echten Verkäufen ein marktüblicher Wert abgeleitet. Danach werden die Besonderheiten der konkreten Immobilie berücksichtigt, etwa ein Wohnungsrecht im Grundbuch oder ein erheblicher Reparaturbedarf.
Zwei Wege zum Vergleichswert
Direkter Preisvergleich: Der Sachverständige zieht Kaufpreise von Objekten heran, die in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung hinreichend übereinstimmen und zeitnah zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Abweichungen werden über Zu- und Abschläge angepasst.
Vergleichsfaktoren: Ergänzend oder anstelle einzelner Kaufpreise kann der Sachverständige Durchschnittswerte des Gutachterausschusses verwenden, zum Beispiel einen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Normobjekt. In Nordrhein-Westfalen sind das vor allem die Immobilienrichtwerte, die in vielen Regionen über BORIS.NRW frei abrufbar sind. Für unbebaute Grundstücke übernimmt der Bodenrichtwert diese Rolle.
Ein vereinfachtes Beispiel
Eine Eigentumswohnung in Neuss mit 75 Quadratmetern Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert für ein vergleichbares Normobjekt liegt bei 3.200 Euro pro Quadratmeter:
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Immobilienrichtwert | 3.200 €/m² |
| × Baujahr älter als Normobjekt | 0,97 |
| × 3. OG ohne Aufzug | 0,98 |
| × gehobene Ausstattung | 1,04 |
| = angepasster Wert | rund 3.164 €/m² |
| × Wohnfläche 75 m² | 237.300 € |
| = vorläufiger Vergleichswert | rund 237.000 € |
Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Ein Stellplatz wird in der Regel gesondert angesetzt. Liegt der Stichtag des Richtwerts länger zurück, wird der Wert zusätzlich an die Preisentwicklung angepasst. Die tatsächlichen Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht der jeweilige Gutachterausschuss.
Für welche Immobilien eignet sich der Vergleichswert?
| Objektart | Eignung |
|---|---|
| Eigentumswohnung | sehr gut |
| Unbebautes Grundstück | sehr gut, über den Bodenrichtwert |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte | gut, oft ergänzend zum Sachwert |
| Mehrfamilienhaus, Gewerbe | eingeschränkt, meist Ertragswert |
| Villa, Sonderimmobilie | kaum, zu wenige Vergleichsfälle |
Bedeutung für den Wert
Kein anderes Verfahren bildet den Markt so direkt ab. Die Qualität des Vergleichswerts hängt aber von der Datenlage ab: Je weniger vergleichbare Verkäufe es gibt und je stärker das Objekt vom Durchschnitt abweicht, desto größer wird die Unsicherheit. Besonderheiten wie ein Sondernutzungsrecht am Garten, eine beschlossene Sonderumlage oder ein Wohnungsrecht stecken nicht im Durchschnittswert und müssen einzeln bewertet werden.
Sie möchten wissen, was Ihre Eigentumswohnung tatsächlich wert ist? Ich ermittle den Vergleichswert auf Basis der aktuellen Daten des Gutachterausschusses, je nach Anlass als Kurzgutachten oder als vollständiges Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen zum Vergleichswert
Woher kommen die Vergleichspreise?
Notare müssen nach § 195 BauGB jeden Kaufvertrag über ein Grundstück an den Gutachterausschuss übersenden. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Sie ist nicht öffentlich, Sachverständige können aber bei berechtigtem Interesse anonymisierte Auskünfte daraus erhalten.
Kann ich nicht einfach die Preise aus Immobilienportalen nehmen?
Als grobe Orientierung ja, für eine Wertermittlung nein. Portale zeigen Angebotspreise, also Wunschpreise der Verkäufer. Was am Ende im Kaufvertrag steht, kann davon deutlich abweichen.
Wie viele Vergleichsfälle braucht man?
Eine feste Zahl schreibt die ImmoWertV nicht vor, verlangt wird eine „ausreichende Anzahl“. Entscheidend ist, dass die Fälle wirklich vergleichbar sind. Liegen zu wenige vor, greift der Sachverständige auf Vergleichsfaktoren wie die Immobilienrichtwerte zurück.
