Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks bestimmte Befugnisse an einem anderen Grundstück gibt. Das bekannteste Beispiel ist das Wegerecht, mit dem man über das Nachbargrundstück zum eigenen Haus gelangt. Die Grunddienstbarkeit ist an das Grundstück gebunden und geht deshalb bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Die gesetzliche Definition nach § 1018 BGB
Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert den Begriff so:
„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).“
Aus diesem Satz ergeben sich drei Arten:
| Art | Bedeutung | Beispiele |
|---|---|---|
| Nutzungsrecht | Der Berechtigte darf das fremde Grundstück in bestimmter Weise nutzen. | Wegerecht, Fahrrecht, Leitungsrecht, Recht auf einen Stellplatz |
| Unterlassungspflicht | Auf dem belasteten Grundstück dürfen bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden. | Bauverbot, Verbot einer bestimmten gewerblichen Nutzung |
| Ausschluss eines Rechts | Der Eigentümer des belasteten Grundstücks verzichtet auf ein Recht gegenüber dem Nachbarn. | Verzicht auf Abwehr bestimmter Beeinträchtigungen |
Das Grundstück, das belastet ist, nennt man dienendes Grundstück. Das Grundstück, das begünstigt wird, heißt herrschendes Grundstück. Eine Grunddienstbarkeit muss dem herrschenden Grundstück einen echten Vorteil bringen.
Wie entsteht eine Grunddienstbarkeit?
Die Eigentümer einigen sich, und das Recht wird in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen. Für die Eintragung ist eine notariell beglaubigte Bewilligung des Eigentümers nötig. Zusätzlich kann sie beim herrschenden Grundstück im Bestandsverzeichnis vermerkt werden.
Davon zu unterscheiden ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie steht nicht dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu, sondern einer bestimmten Person oder einem Unternehmen, etwa einem Energieversorger für eine Stromleitung oder einer Person für ein Wohnungsrecht.
Grunddienstbarkeit und Baulast
Grunddienstbarkeit und Baulast werden oft verwechselt, ergänzen sich aber:
- Die Grunddienstbarkeit regelt das Verhältnis zwischen den Nachbarn privatrechtlich. Sie gibt dem Berechtigten ein Recht, das er selbst durchsetzen kann.
- Die Baulast sichert gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, dass baurechtliche Anforderungen erfüllt sind, etwa eine gesicherte Zufahrt.
Bei Hinterliegergrundstücken in NRW werden deshalb häufig beide eingetragen.
Wer trägt die Kosten?
Der Berechtigte muss sein Recht schonend ausüben. Gehört zur Ausübung eine Anlage, etwa ein befestigter Weg oder eine Leitung, muss er sie grundsätzlich selbst in ordnungsgemäßem Zustand halten. Im Bestellungsvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Unterhaltung übernimmt oder sich beide die Kosten teilen.
Bedeutung für den Grundstückswert
- Dienendes Grundstück: Ein Wegerecht oder Leitungsrecht schränkt die Nutzung ein, etwa weil ein Streifen nicht bebaut oder eingezäunt werden darf. Das mindert den Wert, je nach Lage und Umfang erheblich.
- Herrschendes Grundstück: Für ein Hinterliegergrundstück ist ein gesichertes Wegerecht oft die Voraussetzung für die Nutzbarkeit überhaupt. Fehlt es, kann der Wert stark sinken.
Wie Wege- und Leitungsrechte im Einzelnen bewertet werden, zeigt unser Ratgeber Wegerechte und Leitungsrechte. Wie man Abteilung II des Grundbuchs richtig liest, erklärt der Ratgeber Abteilung II im Grundbuch lesen.
Wer ein Grundstück mit Dienstbarkeit verkaufen, kaufen oder vererben möchte, sollte den Wertabschlag beziffern lassen, statt ihn zu schätzen. Bei einer Immobilienbewertung wird der Barwert der Belastung nachvollziehbar ermittelt.
Häufige Fragen zur Grunddienstbarkeit
Erlischt eine Grunddienstbarkeit, wenn sie lange nicht genutzt wird?
Nein, nicht durch bloße Nichtnutzung. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht bleibt grundsätzlich bestehen, bis es mit einer Löschungsbewilligung des Berechtigten gelöscht wird. Eine Ausnahme gibt es: Steht auf dem dienenden Grundstück eine Anlage, die die Ausübung verhindert, etwa eine Garage auf dem Weg, kann der Anspruch auf ihre Beseitigung verjähren. Dann erlischt die Dienstbarkeit insoweit.
Was ist der Unterschied zum Notwegerecht?
Ein Notwegerecht entsteht kraft Gesetzes, wenn einem Grundstück die notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße fehlt. Es muss nicht im Grundbuch eingetragen werden, der Berechtigte muss aber eine Geldrente an den Nachbarn zahlen.
Kann ich ein Grundstück mit Wegerecht bebauen?
Nur außerhalb der Fläche, auf der das Wegerecht ausgeübt wird. Diese Fläche muss so freigehalten werden, wie es die Grunddienstbarkeit vorsieht.
