Der Grundbesitzwert ist der Wert, den das Finanzamt für ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Er ist vor allem die Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Weil das Finanzamt pauschal rechnet und die Immobilie nicht besichtigt, weicht er häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab.
Wie ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert?
Das Bewertungsgesetz schreibt je nach Art der Immobilie ein bestimmtes Verfahren vor:
| Immobilienart | Verfahren |
|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Bodenrichtwert × Grundstücksfläche |
| Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren, wenn Vergleichsdaten vorliegen, sonst Sachwertverfahren |
| Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück | Ertragswertverfahren |
Diese Verfahren ähneln denen der Immobilienbewertung, sind aber stark vereinfacht. Besonderheiten wie Baumängel, Sanierungsbedarf oder Rechte im Grundbuch berücksichtigt das Finanzamt in der Regel nicht. Mehr dazu erklären unsere Ratgeber zum typisierten Sachwertverfahren und zum typisierten Ertragswertverfahren.
Seit einer Gesetzesänderung zum 1. Januar 2023 fallen die Grundbesitzwerte vieler Immobilien spürbar höher aus als zuvor.
Grundbesitzwert, Verkehrswert und Grundsteuerwert
| Begriff | Wer ermittelt ihn? | Wofür? |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | Finanzamt, nach dem Bewertungsgesetz | Erbschaft- und Schenkungsteuer, Sonderfälle der Grunderwerbsteuer |
| Verkehrswert | Sachverständiger, nach § 194 BauGB und ImmoWertV | Marktwert, z. B. bei Verkauf, Erbteilung, Scheidung |
| Grundsteuerwert | Finanzamt, nach eigenen Regeln des Bewertungsgesetzes | nur für die Grundsteuer |
Grundbesitzwert und Grundsteuerwert werden oft verwechselt, haben aber nichts miteinander zu tun.
Wie läuft das Verfahren ab?
Nach einem Erbfall oder einer Schenkung fordert das zuständige Finanzamt am Ort der Immobilie in der Regel eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an. Anschließend stellt es den Wert in einem eigenen Bescheid fest. Dieser Bescheid ist die verbindliche Grundlage für die spätere Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Wichtig: Wer den Wert für zu hoch hält, muss gegen diesen Feststellungsbescheid Einspruch einlegen, und zwar innerhalb eines Monats. Ein Einspruch erst gegen den späteren Steuerbescheid kommt zu spät. Das Gutachten muss dagegen nicht innerhalb der Frist vorliegen. Es reicht, den Einspruch fristgerecht einzulegen und das Gutachten nachzureichen.
Was tun, wenn der Grundbesitzwert zu hoch ist?
Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen:
- durch ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen
- durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie gezahlt wurde, sofern sich die Verhältnisse in dieser Zeit nicht wesentlich geändert haben
Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigt unser Ratgeber § 198 BewG: Die „Notbremse“ gegen zu hohe Steuerfestsetzungen.
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Abstand zwischen Grundbesitzwert und tatsächlichem Wert sowie von den Freibeträgen ab. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erfasst Mängel, Sanierungsbedarf und Belastungen, die in der pauschalen Rechnung des Finanzamts fehlen.
Häufige Fragen zum Grundbesitzwert
Wie erfahre ich den Grundbesitzwert meiner Immobilie?
Er wird nur bei Bedarf ermittelt, etwa nach einem Erbfall oder einer Schenkung. Das Finanzamt teilt ihn dann in einem Feststellungsbescheid mit.
Ist der Grundbesitzwert immer höher als der Verkehrswert?
Nein. Er kann auch niedriger ausfallen, etwa bei gut modernisierten Häusern in gefragter Lage. Zu hoch ist er vor allem bei älteren Immobilien mit Sanierungsbedarf, weil das Finanzamt den Zustand nicht berücksichtigt.
Kann ich den Grundbesitzwert selbst berechnen?
Grob ja, denn die Verfahren und Faktoren stehen im Bewertungsgesetz. Für einen Einspruch reicht eine eigene Berechnung aber in aller Regel nicht aus. Als Nachweis sieht das Gesetz vor allem ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis vor.
