§ 198 Bewertungsgesetz (BewG): Die „Notbremse“ gegen zu hohe Steuerfestsetzungen

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

• Die Massenschätzung des Finanzamts: Finanzämter bewerten Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen nach starren, typisierten Verfahren. Diese führen in den meisten Fällen zu drastisch überhöhten Immobilienwerten.
• Das Gesetz als Rettungsanker: § 198 Bewertungsgesetz (BewG) gewährt Ihnen das ausdrückliche Recht, einen „niedrigeren gemeinen Wert“ (Verkehrswert) nachzuweisen, um die Steuerlast zu senken (sogenannte Öffnungsklausel).
• Strenge Beweislast: Die Beweislast liegt vollständig bei Ihnen als Steuerzahler. Kostenlose Online-Bewertungen, Makler-Exposés oder simple Kaufpreissammlungen werden vom Finanzamt ausnahmslos abgelehnt.
• Nur zertifizierte Gutachten zählen: Die Finanzverwaltung und der Bundesfinanzhof (BFH) erkennen fast ausschließlich vollumfängliche Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV an, die von qualifizierten Sachverständigen (z.B. nach ISO 17024) erstellt wurden.
• Versteckte Mängel als Hebel: Energetischer Sanierungsstau (GEG), Feuchtigkeitsschäden oder rechtliche Belastungen (Wohnrechte) werden vom Finanzamt ignoriert. Der Gutachter übersetzt diese Mängel in Euro und Cent.
• Enormer Return on Investment: Die Investition in ein qualifiziertes Gutachten (ca. 3.000 bis 4.000 Euro) spart bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer oft Beträge im mittleren fünfstelligen Bereich.

Ein Erbfall oder eine großzügige Schenkung zu Lebzeiten sollte eigentlich ein Moment der familiären Absicherung sein. Doch sobald Immobilienvermögen den Besitzer wechselt, folgt oft das böse Erwachen in Form eines Briefes vom Finanzamt: Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.

Wenn Erben oder Beschenkte die darin aufgerufenen Summen lesen, fallen sie oft aus allen Wolken. Das veraltete Einfamilienhaus der Eltern, das dringend ein neues Dach und eine neue Heizung benötigt, wird vom Finanzamt plötzlich mit einem Wert taxiert, der am realen Markt völlig illusorisch ist. Da sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer direkt aus diesem fiktiven Immobilienwert errechnet, drohen plötzlich Steuerforderungen, die viele Familien an den Rand des finanziellen Ruins oder in den Zwangsverkauf des Elternhauses treiben.

Doch Sie sind dieser behördlichen Willkür nicht schutzlos ausgeliefert. Der Gesetzgeber hat mit der Öffnungsklausel des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) eine juristische Notbremse für Steuerzahler installiert.

In diesem ultimativen Ratgeber erfahren Sie, warum das Finanzamt fast immer zu hoch schätzt, wie Sie mit § 198 BewG Ihr Recht auf eine faire Besteuerung durchsetzen, welche strengen Anforderungen an den Nachweis gestellt werden und warum ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten Ihre stärkste und lukrativste Waffe gegen den Fiskus ist.

Das Problem: Wie das Finanzamt Immobilien bewertet

BevoUm die Lösung (§ 198 BewG) zu verstehen, müssen wir zunächst das Problem beleuchten: Warum liegt das Finanzamt bei der Immobilienbewertung so oft falsch?

Die Finanzverwaltung muss jedes Jahr in Deutschland hunderttausende von Immobilienübertragungen steuerlich erfassen. Es ist personell und logistisch schlichtweg unmöglich, dass ein Beamter des Finanzamts jedes dieser Häuser vor Ort besichtigt. Daher hat der Gesetzgeber im Bewertungsgesetz die sogenannten typisierten Bewertungsverfahren (§§ 176 ff. BewG) verankert.

Das bedeutet: Die Bewertung erfolgt rein vom Schreibtisch aus, basierend auf Aktenlage, standardisierten Tabellen und pauschalen Werten der örtlichen Gutachterausschüsse.

Die Tücken des Typisierten Sachwertverfahrens (für Einfamilienhäuser)

Beim selbst genutzten Einfamilienhaus wendet das Finanzamt das typisierte Sachwertverfahren an. Dabei werden pauschale Baukosten pro Quadratmeter angesetzt und eine starre Alterswertminderung nach Tabelle abgezogen.

• Der Fehler: Das Finanzamt geht von einem „durchschnittlich gepflegten Haus ohne Baumängel“ aus. Individuelle Bauschäden (Risse, Schimmel, feuchter Keller) oder ein enormer Sanierungsstau bleiben völlig unberücksichtigt.

Die Tücken des Typisierten Ertragswertverfahrens (für Mehrfamilienhäuser)

Bei vermieteten Immobilien nutzt der Fiskus das Ertragswertverfahren. Hier werden die Jahresmieten kapitalisiert.

• Der Fehler: Das Amt setzt pauschalierte Bewirtschaftungskosten ab, die oft viel zu niedrig sind. Reale Instandhaltungsrücklagen oder struktureller Leerstand werden ignoriert. Zudem greift das Finanzamt oft auf standardisierte, veraltete Liegenschaftszinssätze zurück, die das Risiko der Immobilie nicht korrekt abbilden, was den errechneten Wert massiv nach oben treibt.

Das Resultat dieser Typisierung ist fast immer eine systematische Überschätzung des Immobilienwerts – und damit eine viel zu hohe Steuerlast für Sie.

Der Rettungsanker: Was besagt § 198 BewG?

Der Gesetzgeber ist sich der Ungenauigkeit seiner typisierten Massenverfahren durchaus bewusst. Wenn ein Gesetz auf Pauschalen basiert, muss es eine Ausnahmeregelung für Einzelfälle geben, um verfassungsgemäß zu bleiben. Diese Ausnahmeregelung ist die Öffnungsklausel des § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts).

Der Wortlaut des Gesetzes (§ 198 BewG): „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.“

Was bedeutet „gemeiner Wert“?

Das Steuerrecht nutzt oft eigene Vokabeln. Der Begriff „gemeiner Wert“ ist im § 9 BewG definiert und entspricht in der Praxis der Wertermittlung exakt dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB. Es ist also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf der Immobilie zu erzielen wäre.

Die goldene Regel für Steuerzahler

Der Satz des Gesetzes ist Ihr mächtigster Hebel. Er bedeutet übersetzt: Egal, was das Finanzamt in seinem Schreibtisch-Verfahren berechnet hat – wenn Sie beweisen können, dass das Haus am realen Markt weniger wert ist, ist das Finanzamt gesetzlich gezwungen, Ihren niedrigeren Wert für die Steuerberechnung zu akzeptieren!

Die Beweislast: Warum Sie aktiv werden müssen

EDas Finanzamt wird niemals von sich aus zugeben, dass sein Wert zu hoch ist, und es wird nicht nach wertmindernden Faktoren an Ihrem Haus suchen. Der § 198 BewG formuliert eindeutig: „Weist der Steuerpflichtige nach…“

Die Beweislast liegt zu 100 % bei Ihnen. Sie müssen den Gegenbeweis antreten und diesen lückenlos, unanfechtbar und nach den strengen Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) führen.

Warum kostenlose Alternativen scheitern

In der Verzweiflung über den hohen Steuerbescheid greifen viele Eigentümer zu falschen Mitteln, um Kosten zu sparen. Folgende Nachweise werden vom Finanzamt unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ausnahmslos abgelehnt:

Reine Baukostenvoranschläge: Die bloße Einreichung eines Handwerkerangebots („Das Dach kostet 40.000 Euro“) reicht nicht aus. Das Finanzamt argumentiert hier, dass ein neues Dach den Wert auch steigert („Sowieso-Kosten“) und zieht die Summe nicht einfach 1:1 vom Hauswert ab.

Online-Bewertungen: Kostenlose 3-Minuten-Rechner aus dem Internet haben keine rechtliche Substanz, da sie die individuellen Grundstücksmerkmale nicht erfassen.

Makler-Exposés und Schätzungen: Ein Immobilienmakler erstellt Vertriebsprognosen, aber keine methodisch fundierten Gutachten. Ihm fehlt die nachgewiesene Neutralität.

Kaufpreissammlungen aus dem Internet: Selbst herausgesuchte Inserate von Nachbarhäusern aus Immobilienportalen (die meist Wunschpreise, aber keine Notarpreise sind) sind kein gerichtlich anerkannter Beweis.

Die Anforderungen: Welches Gutachten das Finanzamt akzeptiert

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zahlreichen Urteilen glasklar definiert, wie der „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ zu führen ist. Das Finanzamt darf nur Gutachten akzeptieren, die höchsten qualitativen und methodischen Ansprüchen genügen.

A. Qualifikation des Gutachters

Nicht jeder, der sich „Immobiliengutachter“ nennt, darf ein Gutachten für das Finanzamt erstellen. Der Begriff ist in Deutschland nicht geschützt. Das Finanzamt fordert Sachverstand, der einer Überprüfung standhält. Anerkannt werden regelmäßig nur Gutachten von:

1. Öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
2. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (Diese Zertifizierung, über die auch MV-Immobilienbewertung verfügt, ist weltweit anerkannt und bescheinigt die gleiche hohe Fachkunde wie die öffentliche Bestellung).
3. (In Ausnahmefällen) Gutachterausschüssen für Grundstückswerte.

B. Einhaltung der ImmoWertV

Das Gutachten muss zwingend nach den Richtlinien der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt werden. Es muss alle Berechnungsschritte (Bodenwert, Sach- oder Ertragswert, Marktanpassung) detailliert, nachvollziehbar und mathematisch korrekt darlegen. Ein 15-seitiges Kurzgutachten fällt hier sofort durch. Ein steuerrechtlich anerkannter Nachweis umfasst meist 50 bis 80 Seiten.

C. Stichtagsprinzip

Das Gutachten muss den Wert exakt auf den steuerlichen Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers oder Tag der Ausführung der Schenkung beim Notar) berechnen. Wertentwicklungen, die danach passieren, sind irrelevant. Ein zertifizierter Gutachter führt diese retrospektive Bewertung fehlerfrei durch.

D. Vollständiger Ortstermin

Ein Gutachten nach „Aktenlage“ wird abgelehnt. Der Sachverständige muss das Objekt zwingend vor Ort, von innen und außen, persönlich besichtigt und fotografisch dokumentiert haben.

Methodik: Wo der Gutachter die Fehler des Finanzamts findet

Wie schaffen wir es als Sachverständige, den vom Finanzamt berechneten Wert oft um 20 %, 30 % oder gar 40 % zu senken? Indem wir das bewerten, wovor das typisierte Massenverfahren die Augen verschließt: die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG).

Hier sind die größten Wertminderer, die wir in Ihrem Gutachten gerichtsfest in Euro und Cent übersetzen:

1. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Sanierungsstau

Im Jahr 2026 ist die Energieeffizienz der Haupt-Werttreiber (oder Wertkiller) auf dem Immobilienmarkt. Das Finanzamt tut bei Altbauten oft so, als gäbe es kein GEG. Wenn wir ein Haus mit Energieeffizienzklasse H bewerten (ungedämmt, alte Ölheizung), kalkulieren wir die zwingend gesetzlich notwendigen Sanierungskosten exakt ein. Käufer am freien Markt ziehen diese Sanierungskosten (z.B. für eine Wärmepumpe) sofort von ihrem Kaufangebot ab. Wir bilden dieses Marktverhalten ab und mindern den Verkehrswert im Gutachten entsprechend drastisch.

2. Bauschäden und mangelhafte Substanz

Risse in der Fassade, Setzungen im Fundament, Schimmelpilzbildung durch fehlende Horizontalsperren, asbestbelastete Dacheindeckungen oder veraltete Elektrik aus den 1960er Jahren. All diese Mängel dokumentieren wir beim Ortstermin fotografisch, berechnen die Beseitigungskosten (oft mit Hilfe von Baukostenindizes) und bringen diese wertmindernd in Ansatz.

3. Juristische Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs

Ein enormes Potenzial zur Steuersenkung bieten Grundbuchlasten. Das Finanzamt bewertet die Immobilie oft erst einmal unbelastet. Wenn jedoch ein lebenslanges Wohnungsrecht, ein Nießbrauch für den überlebenden Ehegatten oder ein drückendes Wegerecht für den Nachbarn eingetragen ist, ist die Immobilie am Markt fast unverkäuflich. Wir kapitalisieren den Barwert dieser Rechte mathematisch exakt (unter Zuhilfenahme von Sterbetafeln und Liegenschaftszinssätzen). Allein der Abzug eines Nießbrauchs kann den Verkehrswert und damit Ihre Steuerlast oft um hunderttausende Euro reduzieren.

4. Baurechtliche Beschränkungen

Fehlt für den ausgebauten Dachboden oder den großen Wintergarten die Baugenehmigung? Das Finanzamt hat dies vielleicht gar nicht bemerkt und besteuert die zusätzliche Wohnfläche voll. Wir prüfen die Bauakten. Eine fehlende Baugenehmigung ist ein massives Haftungsrisiko und führt im Gutachten zu erheblichen Wertabschlägen, da der „Schwarzbau“ im schlimmsten Fall zurückgebaut werden muss.

Korrektur des Marktanpassungsfaktors

Besonders bei Einfamilienhäusern in ländlicheren, strukturschwächeren Regionen geht das Finanzamt oft von fiktiven, positiven Marktanpassungsfaktoren aus, die durch die Realität nicht gedeckt sind. Wir weisen anhand der aktuellen Daten des örtlichen Gutachterausschusses nach, dass der Markt für solche Objekte viel schwächer ist.

Die Rentabilitätsrechnung: Ein Rechenbeispiel, das die Augen öffnet

Viele Erben und Beschenkte scheuen zunächst die Kosten für ein professionelles Verkehrswertgutachten, die bei einem Standard-Einfamilienhaus meist zwischen 3.000 und 4.000 Euro liegen. Diese Zurückhaltung entspringt der Unkenntnis über den enormen Hebel der Steuerersparnis.

Die Beauftragung eines nach ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen ist bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt keine Ausgabe, sondern das lukrativste Investment, das Sie tätigen können.

Beispiel aus unserer Gutachter-Praxis (Schenkung)

Eine Witwe (70 Jahre alt) möchte ihr Zweifamilienhaus zu Lebzeiten an ihren einzigen Sohn verschenken.

Der Schock (Die Berechnung des Finanzamts):

• Das Finanzamt wendet das typisierte Verfahren an und erlässt einen Feststellungsbescheid über 950.000 Euro.
• Der steuerliche Freibetrag des Sohnes beträgt 400.000 Euro.
• Zu versteuernder Betrag: 550.000 Euro.
• Steuersatz (Steuerklasse I, 15 %): 82.500 Euro Schenkungssteuer.

Die Rettung (Der Nachweis durch MV-Immobilienbewertung): Der Sohn beauftragt uns, den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. Wir stellen bei der Besichtigung massiven Instandhaltungsrückstau fest (Dach ungedämmt, Heizung 28 Jahre alt, Bäder nicht mehr zeitgemäß). Zudem berechnen wir den Kapitalwert des Nießbrauchs, den sich die Mutter im Grundbuch vorbehalten hat (den das Finanzamt im ersten Schritt oft nur unzureichend berücksichtigt).

• Unser nachgewiesener Verkehrswert der Immobilie (inklusive aller Abschläge und Mängel) beläuft sich auf 720.000 Euro.
• Der von uns exakt berechnete und kapitalisierte Barwert des Nießbrauchs der Mutter beträgt 250.000 Euro.
• Der steuerlich relevante Verkehrswert der belasteten Immobilie sinkt somit auf 470.000 Euro.
• Abzüglich des Freibetrags (400.000 Euro).
• Zu versteuernder Betrag: 70.000 Euro.
• Neuer Steuersatz (Steuerklasse I, 7 %): 4.900 Euro Schenkungssteuer.

Das Fazit des ROI (Return on Investment): Die Steuerlast wurde von 82.500 Euro auf 4.900 Euro gesenkt. Die Netto-Ersparnis beträgt spektakuläre 77.600 Euro. Die Investition in das Verkehrswertgutachten in Höhe von ca. 3.500 Euro hat sich in diesem völlig realistischen Alltagsfall mehr als zwanzigfach amortisiert. Wer hier an der falschen Stelle gespart und auf ein wertloses Makler-Statement vertraut hätte, hätte dem Staat fast 80.000 Euro geschenkt.

Der zeitliche Ablauf und wichtige Fristen

Im Steuerrecht entscheiden Fristen über Sieg oder Niederlage. Wenn Sie ein Haus geerbt oder geschenkt bekommen haben, müssen Sie strategisch vorgehen.

Variante 1: Proaktives Handeln (Der Königsweg)

Sie beauftragen uns bevor oder zeitgleich mit der Einreichung der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung. Das fertige Gutachten wird direkt beim Finanzamt als Wertgrundlage eingereicht. Das Finanzamt setzt den fiktiven Massenwert gar nicht erst an, sondern prüft unser Gutachten und übernimmt unseren Wert. Sie erhalten sofort den korrekten Steuerbescheid. Dies erspart Ihnen lange Widerspruchsverfahren.

Variante 2: Reaktives Handeln (Das Einspruchsverfahren)

Sie haben die Steuererklärung bereits abgegeben und nun liegt der extrem hohe „Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert“ in Ihrem Briefkasten. ACHTUNG: Sie haben ab Bekanntgabe des Bescheids exakt einen Monat Zeit, um schriftlich Einspruch einzulegen!

Legen Sie (oder Ihr Steuerberater) fristgerecht Einspruch ein und teilen Sie dem Finanzamt mit, dass Sie den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG durch ein Sachverständigengutachten erbringen werden. Das Finanzamt gewährt Ihnen dann in der Regel eine Frist von mehreren Monaten (oft 3 bis 6 Monate), um uns zu beauftragen und das Gutachten nachzureichen.

Verpassen Sie die einmonatige Einspruchsfrist, wird der falsche (hohe) Wert bestandskräftig. Sie müssen die zu hohe Steuer zahlen, selbst wenn ein späteres Gutachten beweisen würde, dass die Immobilie viel weniger wert ist.

Die Falle des tatsächlichen Verkaufs (Öffnungsklausel vs. Kaufpreis)

Ein sehr wichtiges Detail im Bewertungsrecht: Der § 198 BewG erlaubt nicht nur den Nachweis durch ein Gutachten, sondern auch den Nachweis durch einen tatsächlichen Verkaufspreis.

Wenn Sie ein Haus erben, das das Finanzamt auf 800.000 Euro schätzt, und Sie verkaufen dieses Haus innerhalb von rund einem Jahr (12 bis 14 Monate) nach dem Todesfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für 650.000 Euro an einen fremden Dritten, akzeptiert das Finanzamt in der Regel diesen notariellen Kaufpreis (650.000 Euro) als gemeinen Wert. Ein Gutachten ist dann oft nicht mehr zwingend nötig.

Die Gefahr dabei: Wenn Sie das Haus erst drei Jahre nach dem Erbfall verkaufen (etwa weil die Erbengemeinschaft so lange gestritten hat), erkennt das Finanzamt den Kaufpreis nicht mehr als rückwirkenden Nachweis für den Stichtag an. Das Finanzamt beruft sich auf den Zeitablauf und beharrt auf seinen anfänglichen 800.000 Euro für die Erbschaftssteuer. Wenn absehbar ist, dass sich der Verkauf hinzieht oder Sie die Immobilie ohnehin im Bestand der Familie behalten wollen, führt absolut kein Weg an einem zeitnahen, retrospektiven Verkehrswertgutachten vorbei.

Absicherung: Rückauflassungsvormerkung als Sicherheitsgurt

Ein Nießbrauch sichert Ihnen die Nutzung. Er sichert Ihnen jedoch nicht das Eigentum zurück, falls das beschenkte Kind sich als unzuverlässig erweist, in die Insolvenz rutscht oder vor Ihnen verstirbt.

Daher wird ein Vorbehaltsnießbrauch in der Praxis (und in unseren Beratungen) fast immer mit einer Rückauflassungsvormerkung gekoppelt. Dieses im Grundbuch eingetragene Recht garantiert, dass das Eigentum an der Immobilie sofort und automatisch an Sie zurückfällt, wenn definierte Ereignisse (Insolvenz, Scheidung oder Tod des Kindes) eintreten.

Für die Immobilienbewertung sind Rückauflassungsvormerkungen in der Regel zwar nicht wertmindernd, sie sind jedoch das juristische Pendant zum Nießbrauch, um die schenkende Generation vollumfänglich vor dem Ruin zu schützen.

Checkliste: So bereiten Sie sich auf das § 198 Gutachten vor

Um den Beweis des niedrigeren Werts lückenlos und unangreifbar führen zu können, benötigen wir als Sachverständige eine hervorragende Aktenlage. Tragen Sie folgende Dokumente zusammen:

1. Das Schreiben des Finanzamts: Den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, damit wir exakt sehen, auf welchen Annahmen (z.B. falsche Wohnfläche, falsches Baujahr) der Fehler des Fiskus basiert.
2. Aktueller Grundbuchauszug: Darf nicht älter als drei Monate sein.
3. Vollständige Bauakten: Grundrisse, Ansichten, Schnitte und vor allem die Baugenehmigungen.
4. Flurkarte und amtlicher Lageplan.
5. Mängelliste: Eine chronologische Aufstellung aller Ihnen bekannten Mängel (Wann war der Keller zuletzt feucht? Wie alt ist die Heizung exakt? Zieht das Dach?).
6. Kostenangebote von Handwerkern: (Falls vorhanden). Wenn Sie bereits Kostenvoranschläge für die Reparatur des Daches oder der Fassade haben, stützen diese unsere Wertermittlung der Bauschäden im Gutachten.
7. Bei vermieteten Objekten: Alle Mietverträge und die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
8. Aktueller Energieausweis.

Umfangreiche FAQ zu § 198 BewG

Kann das Finanzamt mein Gutachten einfach ablehnen? Nein, nicht „einfach so“. Liegt ein methodisch einwandfreies, vollumfängliches Gutachten eines zertifizierten (ISO 17024) oder öffentlich bestellten Sachverständigen vor, darf das Finanzamt dieses nicht willkürlich verwerfen. Die Finanzbeamten (bzw. die Bausachverständigen der Finanzämter) dürfen das Gutachten nur dann ablehnen oder korrigieren, wenn sie dem Gutachter konkrete methodische Mängel (Verstoß gegen die ImmoWertV) oder grobe Unplausibilitäten nachweisen können.

Muss der Gutachter vom Finanzamt benannt werden? Nein. Sie als Steuerpflichtiger haben die freie Wahl des Sachverständigen. Achten Sie jedoch zwingend auf die formelle Qualifikation (Zertifizierung). Ein Gutachten von einem reinen Immobilienmakler oder einem Bausachverständigen ohne Wertermittlungs-Spezialisierung ist hinausgeworfenes Geld.

Sind die Kosten für das Gutachten steuerlich absetzbar? Ja! Die Kosten für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens zur Feststellung der Steuerlast nach § 198 BewG gehören zu den sogenannten Nachlassverbindlichkeiten (bei Erbschaft) oder zu den Erwerbsnebenkosten (bei Schenkung). Sie können die Rechnung des Gutachters in voller Höhe in der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuererklärung absetzen, was Ihre Steuerlast ein weiteres Mal reduziert.

Gilt § 198 BewG auch für die neue Grundsteuer? Dieses Thema ist hochbrisant. Bislang galt die Öffnungsklausel primär für die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer. Mit der Grundsteuerreform 2025 hat der Gesetzgeber den § 198 BewG nicht explizit in das neue Grundsteuergesetz aufgenommen. Das bedeutet: Gegen eine zu hohe Grundsteuer können Sie in der Regel nicht mehr mit einem Gutachten über den niedrigeren Verkehrswert vorgehen. Die Öffnungsklausel ist Ihr Schwert für die großen Vermögensübertragungen (Erbe/Schenkung).

Wie lange dauert die Erstellung des Gutachtens? Da wir uns an die strengen Fristen der Finanzämter im Einspruchsverfahren anpassen müssen, arbeiten wir zügig. Nach dem Ortstermin und dem Vorliegen aller Unterlagen (insbesondere der Bauakten und Grundbuchauszüge) benötigen wir in der Regel 3 bis 4 Wochen für die Fertigstellung des Gutachtens.

Fazit: Wertermittlung auf Zuruf kostet Sie ein Vermögen

Das Finanzamt ist keine Institution, die Ihnen böse mitspielen will – es wendet lediglich stur die Gesetze zur Massenbewertung an. Das Problem ist, dass diese Gesetze die Lebensrealität von Immobilien, den Zahn der Zeit (Alterung, energetischer Verfall) und die individuellen Besonderheiten Ihres Eigentums systematisch ausblenden.

Die Öffnungsklausel des § 198 Bewertungsgesetz ist das mächtigste und wichtigste juristische Instrument, das Ihnen als Steuerzahler zur Verfügung steht. Doch dieses Werkzeug entfaltet seine Wirkung nur, wenn es durch höchste sachverständige Expertise gestützt wird. Wer hier auf kostenlose Makler-Schätzungen oder das Prinzip Hoffnung vertraut, hat den Kampf gegen den Steuerbescheid bereits verloren.

Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV durch einen zertifizierten Gutachter ist der unerschütterliche Beweis, den der Gesetzgeber fordert. Es übersetzt Baumängel, Rechte und Sanierungsstau in harte, steuermindernde Euro-Beträge.

Bei MV-Immobilienbewertung sind wir auf diese komplexe Auseinandersetzung mit den Finanzbehörden spezialisiert. Wir kennen die Methoden der Ämter, wir finden die Fehler in den Feststellungsbescheiden und wir liefern Ihnen das zertifizierte (ISO 17024) Gegenargument, um Ihr erarbeitetes Vermögen in der Familie zu halten und nicht an den Staat zu verlieren.

Akzeptieren Sie keine pauschalen Fantasiewerte. Fordern Sie Ihr Recht auf eine marktgerechte Besteuerung ein.

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