Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist das Recht einer bestimmten Person oder eines Unternehmens, ein fremdes Grundstück in einzelnen Punkten zu nutzen, etwa für eine Stromleitung oder zum Wohnen. Anders als die Grunddienstbarkeit gehört sie nicht zu einem anderen Grundstück, sondern zu einer Person. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs.
Was bedeutet beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Ein Wegerecht für den Nachbarn ist meist eine Grunddienstbarkeit. Es gehört dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks und geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das anders: Berechtigt ist eine bestimmte Person, zum Beispiel die Mutter des Eigentümers, oder ein Unternehmen wie die Stadtwerke. „Beschränkt“ heißt, dass der Berechtigte das Grundstück nur in einzelnen Punkten nutzen darf und nicht umfassend wie beim Nießbrauch.
| Grunddienstbarkeit | Beschränkte persönliche Dienstbarkeit | |
|---|---|---|
| Berechtigt | jeweiliger Eigentümer eines anderen Grundstücks | eine bestimmte Person oder ein Unternehmen |
| Übertragbar | geht mit dem Grundstück über | grundsätzlich nicht |
| Endet | in der Regel nie von selbst | mit dem Tod des Berechtigten oder dem Erlöschen des Unternehmens |
Die gesetzliche Definition nach § 1090 BGB
Der Begriff ist in § 1090 Absatz 1 BGB definiert:
„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).“
Im Klartext: Der Berechtigte darf das Grundstück in bestimmter Weise nutzen, oder der Eigentümer muss etwas unterlassen, etwa ein Gewerbe nicht betreiben. Nach § 1092 BGB ist das Recht grundsätzlich nicht übertragbar. Ausnahmen gelten für Unternehmen, etwa bei Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation, bei Bahnanlagen sowie bei Wind- und Solarparks.
Typische Beispiele
| Beispiel | Berechtigter |
|---|---|
| Wohnungsrecht | Angehöriger, etwa die Eltern nach einer Übertragung des Hauses |
| Leitungsrecht | Stadtwerke oder Netzbetreiber |
| Recht für Windrad oder Solaranlage | Betreibergesellschaft |
| Belegungsrecht für Sozialwohnungen | Stadt oder Gemeinde |
| Wettbewerbsverbot, etwa für eine Tankstelle | Mineralölgesellschaft |
Bedeutung für den Wert
Wie stark eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit den Wert mindert, hängt davon ab, wie sehr sie den Eigentümer einschränkt und wie lange sie dauert. Eine Wasserleitung unter dem Vorgarten mindert den Wert oft nur wenig. Ein Schutzstreifen für eine Gashochdruck- oder Hochspannungsleitung, der nicht bebaut werden darf, kann bei Bauland dagegen erheblich Wert kosten. Ein lebenslanges Wohnungsrecht kann den Verkehrswert dagegen erheblich senken. Wie das berechnet wird, zeigt der Ratgeber zum lebenslangen Wohnungsrecht. Wichtig für jede Bewertung: Im Grundbuch steht oft nur ein Stichwort wie „Leitungsrecht“. Was genau erlaubt ist, ergibt sich erst aus der Eintragungsbewilligung in der Grundakte.
Wie sich ein Recht in Abteilung II auf den Wert einer Immobilie auswirkt, lässt sich in einem Verkehrswertgutachten beziffern.
Häufige Fragen zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
Was passiert, wenn der Berechtigte stirbt?
Dann erlischt die Dienstbarkeit, wenn sie einer natürlichen Person zustand. Im Grundbuch bleibt sie aber stehen, bis sie gelöscht wird. Dafür genügt oft die Sterbeurkunde. In manchen Fällen ist zusätzlich eine Bewilligung der Erben nötig.
Kann ich eine Dienstbarkeit löschen lassen?
Nur mit Zustimmung des Berechtigten, also mit einer Löschungsbewilligung. Bei Leitungsrechten von Versorgungsunternehmen ist das selten möglich, solange die Leitung gebraucht wird. Bei privaten Berechtigten wird eine Löschung oft gegen eine Abfindung vereinbart.
Was ist der Unterschied zum Nießbrauch?
Der Nießbrauch erlaubt, ein Grundstück umfassend zu nutzen, etwa selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Miete zu behalten. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlaubt dagegen nur eine einzelne, genau bestimmte Nutzung.
