Rohbauland sind Flächen, die bereits für eine Bebauung vorgesehen sind, aber noch nicht bebaut werden können. Entweder fehlt die gesicherte Erschließung, oder die Grundstücke sind nach Lage, Form oder Größe noch nicht für eine Bebauung geeignet. Rohbauland ist die Stufe zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land.
Was bedeutet Rohbauland?
Bei Rohbauland ist die wichtigste Hürde schon genommen: Planungsrechtlich steht fest, dass hier gebaut werden darf. Typisch ist ein Neubaugebiet, für das der Bebauungsplan bereits gilt, in dem aber noch keine Straßen, Kanäle und Leitungen liegen. Ebenso typisch sind lange, schmale Ackerparzellen, die erst neu zugeschnitten werden müssen, bevor darauf Häuser stehen können.
Die gesetzliche Definition nach § 3 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung definiert den Begriff in § 3 Absatz 3 ImmoWertV:
„Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.“
Einfach gesagt: Die Fläche liegt in einem Bebauungsplangebiet, in einem Gebiet mit weit fortgeschrittener Planung oder im bebauten Innenbereich. Bauen ist dort grundsätzlich erlaubt. Es fehlt aber noch die Erschließung, oder die Grundstücke müssen zuerst neu geordnet werden.
Brutto- und Nettorohbauland
Bei der Bewertung wird zwischen zwei Begriffen unterschieden:
- Bruttorohbauland ist die gesamte Fläche, einschließlich der Teile, die später für Straßen, Wege und Grünflächen gebraucht werden.
- Nettorohbauland ist nur der Teil, aus dem später tatsächlich Baugrundstücke werden.
Der Unterschied ist erheblich, weil ein Käufer von Bruttorohbauland einen Teil der Fläche später abgeben muss.
Ein vereinfachtes Beispiel
Ein Quadratmeter Bruttorohbauland in einem künftigen Wohngebiet. Baureifes Land kostet in der Umgebung 400 Euro pro Quadratmeter:
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Wert baureifes Land | 400 €/m² |
| − Erschließungskosten je m² Bauland | 80 €/m² |
| = Wert je m² künftiges Bauland | 320 €/m² |
| × Anteil, der Bauland wird | 75 % |
| = Wert je m² Bruttorohbauland | 240 €/m² |
| × Abzinsung für zwei Jahre Wartezeit (4 %) | 0,925 |
| = Wert des Rohbaulands | rund 222 €/m² |
Das entspricht etwa 55 Prozent des Werts von baureifem Land. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. In der Praxis hängen Flächenabzug, Erschließungskosten und Wartezeit stark vom einzelnen Gebiet ab. Wie Projektentwickler solche Rechnungen im Detail aufstellen, erklärt der Ratgeber zum Residualwertverfahren.
Bedeutung für den Wert
Rohbauland ist deutlich mehr wert als Bauerwartungsland, weil das Planungsrisiko weitgehend entfallen ist. Vom Wert des baureifen Landes ist es aber noch ein gutes Stück entfernt. Entscheidend sind drei Fragen: Wie viel Fläche geht für Straßen und Grün verloren? Wer trägt die Erschließungskosten? Und wie lange dauert es, bis gebaut werden kann?
Gerade bei Erbschaften fallen solche Flächen immer wieder unerwartet an, etwa ein Acker im neuen Baugebiet. Damit weder beim Verkauf noch beim Finanzamt ein falscher Wert entsteht, erstelle ich Ihnen ein Immobiliengutachten, das den Stand von Erschließung und Bodenordnung berücksichtigt.
Häufige Fragen zum Rohbauland
Darf ich auf Rohbauland ein Haus bauen?
Noch nicht. Eine Baugenehmigung setzt voraus, dass die Erschließung gesichert ist und das Grundstück bebaubar zugeschnitten ist. Erst dann wird aus Rohbauland baureifes Land.
Wie wird aus Rohbauland baureifes Land?
Fehlt nur die Erschließung, werden Straßen, Kanal und Leitungen gebaut, entweder von der Gemeinde oder von einem Erschließungsträger. Sind die Grundstücke ungünstig geschnitten, werden die Flächen neu geordnet, entweder durch eine Umlegung der Gemeinde oder durch eine freiwillige Einigung der Eigentümer. Danach werden die neuen Grundstücke vermessen und im Grundbuch eingetragen.
Gibt es Bodenrichtwerte für Rohbauland?
Manche Gutachterausschüsse veröffentlichen eigene Bodenrichtwerte für Rohbauland. Wo das nicht der Fall ist, wird der Wert wie im Beispiel aus dem Wert des baureifen Landes abgeleitet.
