Der Sachwert ist in der Immobilienbewertung der Wert einer Immobilie, der sich aus ihrer Substanz ergibt: aus dem Bodenwert und dem altersbedingt geminderten Wert von Gebäude und Außenanlagen, angepasst an die regionale Marktlage. Er ist das Ergebnis des Sachwertverfahrens und dient vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern als Grundlage für den Verkehrswert.
Wie entsteht der Sachwert?
Der Sachwert wird nach § 35 ImmoWertV in vier Schritten ermittelt. Wie das bei einem Eigenheim konkret aussieht, zeigen wir mit Rechenbeispiel in unserem Ratgeber zum Sachwertverfahren.
- Bodenwert: Wert des Grundstücks, als wäre es unbebaut, meist abgeleitet aus dem Bodenrichtwert.
- Gebäude und Außenanlagen: heutige Herstellungskosten nach den Normalherstellungskosten (NHK 2010), gemindert um die Alterswertminderung. Hinzu kommen Außenanlagen wie Garage, Zufahrt oder Einfriedung.
- Marktanpassung: Die Summe ergibt den vorläufigen Sachwert. Er wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an das regionale Preisniveau angepasst.
- Besonderheiten: Zu- oder Abschläge für Baumängel, Rechte im Grundbuch oder Sanierungsbedarf.
Vereinfacht: (Bodenwert + Gebäudewert + Außenanlagen) × Sachwertfaktor ± Besonderheiten = Sachwert
Sachwert, Verkehrswert und Kaufpreis: der Unterschied
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Sachwert | Rechenergebnis des Sachwertverfahrens, ermittelt aus der Substanz der Immobilie |
| Verkehrswert | Marktwert nach § 194 BauGB; der Sachverständige leitet ihn aus dem Sachwert ab und würdigt dabei alle Umstände |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis; kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder persönliche Motive abweichen |
| Sachwert des Finanzamts | Nach dem Bewertungsgesetz pauschal berechneter Wert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, ohne Besichtigung |
In der Praxis liegen Sachwert und Verkehrswert bei Einfamilienhäusern oft nah beieinander.
Wann ist der Sachwert maßgeblich?
Der Sachwert ist vor allem dort entscheidend, wo nicht die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen und es zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt:
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- individuell gebaute Häuser und Villen
- Doppelhaushälften, wenn nicht genügend Vergleichsverkäufe vorliegen
- Sonderimmobilien ohne Mietmarkt
Bei vermieteten Objekten stützt sich die Bewertung meist auf den Ertragswert, bei Eigentumswohnungen auf den Vergleichswert.
Häufige Fragen zum Sachwert
Warum ist der Sachwert nicht gleich den Baukosten?
Käufer zahlen nicht die Baukosten, sondern den Marktpreis. Je nach Region liegt dieser über oder unter dem Substanzwert. Diesen Unterschied gleicht der Sachwertfaktor aus.
Warum setzt das Finanzamt oft einen höheren Sachwert an?
Das Finanzamt rechnet mit pauschalen Werten und besichtigt die Immobilie nicht. Baumängel oder Sanierungsbedarf fließen deshalb nicht ein. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Wert nachweisen.
Hat Sachwert hier etwas mit Sachwerten als Geldanlage zu tun?
Nein. Als Geldanlage bezeichnet „Sachwerte“ allgemein reale Güter wie Immobilien oder Gold. In der Immobilienbewertung ist der Sachwert dagegen ein fest definiertes Rechenergebnis nach der ImmoWertV.
