Das Typisierte Sachwertverfahren: Warum das Finanzamt Ihr Eigenheim systematisch überschätzt

Wer eine Immobilie erbt oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt bekommt, sieht sich nicht selten mit einem überhöhten Grundbesitzwert des Finanzamts konfrontiert. Das gesetzlich vorgeschriebene typisierte Sachwertverfahren blendet reale Bauschäden und Sanierungsstau systematisch aus und führt so zu einer spürbar zu hohen Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG weist den tatsächlichen, niedrigeren Wert nach und kann die Steuerlast erheblich senken.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien ermittelt das Finanzamt den Wert meist über das typisierte Sachwertverfahrennach §§ 189–191 BewG – ohne Objektbesichtigung und ohne Berücksichtigung von Bauschäden.
• Reale Mängel wie Feuchtigkeit, Sanierungsstau oder eine veraltete Heizung bleiben bei dieser pauschalen Bewertung vollständig unberücksichtigt.
• Die Öffnungsklausel nach § 198 BewG erlaubt es, einen niedrigeren, tatsächlichen Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.
• Ein methodisch korrektes Gutachten nach ImmoWertV kann die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die zu zahlende Erbschaft- oder Schenkungsteuer erheblich reduzieren.

Beim Übergang von privatem Grundbesitz auf die nächste Generation – sei es durch Erbfall oder vorweggenommene Erbfolge – verlangt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz eine rechtssichere Bewertung der Immobilie. Für ein selbstgenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus greift das Finanzamt dabei standardmäßig auf das typisierte Sachwertverfahren nach §§ 189 bis 191 BewG zurück – ein rein rechnerisches Verfahren, das auf statistischen Durchschnittswerten basiert und ohne Objektbesichtigung auskommt.

Genau darin liegt das Problem: Die gesetzliche Typisierung blendet den tatsächlichen baulichen Zustand systematisch aus und führt in der gutachterlichen Praxis regelmäßig zu spürbaren Überbewertungen. Für Erben und Beschenkte bedeutet das eine steuerliche Mehrbelastung, die sachlich nicht gerechtfertigt ist – dieser Beitrag zeigt, wie sich ein überzogener Feststellungsbescheid mit einem Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG rechtssicher korrigieren lässt.

Wie funktioniert das typisierte Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz?

Um die strukturellen Ursachen für die regelmäßigen Überbewertungen durch die Finanzbehörden tiefgreifend zu verstehen und gezielt juristisch angreifen zu können, ist eine detaillierte Dekonstruktion der verfahrenstechnischen Berechnungsschritte unerlässlich. Das Bewertungsgesetz schreibt im Rahmen des Sachwertverfahrens eine strikte Trennung zwischen der Wertermittlung des Grund und Bodens einerseits und dem Wert der aufstehenden baulichen Anlagen andererseits vor. Diese getrennte Ermittlung erfolgt zwingend in vier aufeinanderfolgenden, fest definierten Berechnungsstufen.

Stufe 1: Bodenwertermittlung gemäß § 179 BewG

Der erste fundamentale Schritt des behördlichen Verfahrens besteht in der isolierten Ermittlung des Bodenwerts. Gemäß § 179 BewG wird hierbei die reine Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem jeweils aktuellen und vom lokalen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gutachterausschüsse leiten diese Richtwerte regelmäßig aus realen, notariell beurkundeten Kaufverträgen ab. Diese auf den ersten Blick logische und mathematisch einfache Multiplikation birgt jedoch erhebliche Unschärfen in sich. Die Finanzverwaltung ignoriert in dieser primären Stufe jegliche individuellen, grundstücksspezifischen Eigenschaften, die den Wert eines Grundstücks in der Realität massiv mindern können. Wertmindernde Faktoren wie ein stark asymmetrischer, unökonomischer Zuschnitt, vorhandene Baulasten, weitreichende grundbuchrechtliche Beschränkungen oder eine ungünstige Topografie werden vollständig ausgeblendet. Das Bewertungsgesetz fingiert das Bewertungsobjekt schlichtweg so, als entspräche es in allen physischen und rechtlichen Belangen exakt dem idealisierten Bodenrichtwertgrundstück.

Stufe 2: Berechnung des Gebäudesachwerts über die Regelherstellungskosten

Im zweiten Schritt erfolgt die Ermittlung des fiktiven Neuwerts der baulichen Anlagen. Da dem Finanzamt der historische und tatsächliche Bauaufwand nicht im Detail bekannt ist, greift die Behörde auf die sogenannten Regelherstellungskosten (RHK) zurück. Diese sind in weitreichenden, standardisierten Tabellenwerken hinterlegt und basieren auf den Normalherstellungskosten aus dem Jahr 2010 (NHK 2010). Die Regelherstellungskosten differenzieren rudimentär nach Gebäudearten und nach unterschiedlichen Ausstattungsstandards, die in Stufen von 1 bis 5 klassifiziert werden. Um diese historischen Basiswerte auf den aktuellen, steuerlich maßgeblichen Wertermittlungsstichtag anzupassen, werden sie mit dem vom Statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlichten aktuellen Baupreisindex multipliziert. Das Resultat dieser Rechnung ist der Gebäudenormalherstellungswert. Diese Methode unterstellt fiktiv die Neuerrichtung eines identischen Gebäudes unter heutigen wirtschaftlichen Bedingungen, unabhängig davon, ob das existierende Gebäude tatsächlich jemals über diese unterstellte bauliche und energetische Qualität verfügt hat.

Stufe 3: Rechnerischer Abzug der Alterswertminderung

Da Bauwerke im Laufe ihrer jahrzehntelangen Nutzung einem erheblichen physischen und wirtschaftlichen Verschleiß unterliegen, sieht das Bewertungsgesetz in der dritten Stufe einen Abzug für die Alterswertminderung vor. Das Gesetz definiert hierbei für typische Ein- und Zweifamilienhäuser eine pauschale Gesamtnutzungsdauer von exakt 80 Jahren. Daraus resultiert ein starrer, linearer Abschlag von 1,25 Prozent pro abgelaufenem Lebensjahr des Gebäudes. Zieht man diese rein lineare Alterswertminderung vom zuvor errechneten Gebäudenormalherstellungswert ab, erhält man als Zwischenergebnis den steuerlichen Gebäudesachwert. Auch dieser dritte Berechnungsschritt ist rein arithmetischer Natur und spiegelt in keiner Weise den tatsächlichen Instandhaltungszustand der baulichen Anlage wider. Ein Eigentümer, der sein Gebäude fortlaufend exzellent gepflegt hat, wird steuerlich durch die starre Alterswertminderung exakt so behandelt wie der Eigentümer eines völlig vernachlässigten Objekts. Besondere rechtliche Relevanz entfaltet in dieser Stufe zudem die Vorschrift des § 190 Abs. 6 BewG. Diese verankert eine gesetzliche Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent. Selbst wenn ein Gebäude älter als 80 Jahre ist, zwingt das Gesetz das Finanzamt dazu, rechnerisch einen Restwert von mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. Diese Regelung führt dazu, dass steuerlich niemals ein Gebäudewert von nahe Null entstehen kann.

Stufe 4: Marktanpassung über den gesetzlichen Sachwertfaktor

Die vierte und letzte Stufe des typisierten Verfahrens hat den Zweck, den berechneten vorläufigen Sachwert an die tatsächlichen Verhältnisse und Preisentwicklungen des regionalen Immobilienmarktes anzugleichen. Zur erforderlichen Justierung wird das Zwischenergebnis mit einem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert. Diese Faktoren werden in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelt.

Gerade bei der regionalen Betrachtung in Nordrhein-Westfalen zeigt sich in dieser vierten Stufe ein enormes Spannungsfeld. Die Gutachterausschüsse der verschiedenen Landkreise ermitteln höchst unterschiedliche Marktanpassungsfaktoren, die die heterogene Nachfragestruktur abbilden. Vergleicht man das Preisniveau der Metropole Düsseldorf oder hochpreisiger Speckgürtel-Lagen wie Meerbusch und Kaarst mit eher ländlich geprägten Standorten wie Rommerskirchen, Jüchen oder Grevenbroich, werden die massiven regionalen Diskrepanzen offensichtlich. In Städten mit anhaltend hohem Nachfragedruck wie Neuss, Krefeld, Mönchengladbach oder Dormagen liegen die offiziellen Sachwertfaktoren nicht selten signifikant über dem Neutralwert von 1,0. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der ohnehin schon stark theoretisch ermittelte Substanzwert durch diesen Marktanpassungsfaktor im finalen Schritt nochmals um enorme prozentuale Aufschläge künstlich erhöht wird. Dass ein spezifisches Haus jedoch aufgrund drastischer Mängel diesen regionalen Boom überhaupt nicht widerspiegelt und faktisch nicht in der Lage ist, an dieser überhitzten Preisentwicklung zu partizipieren, wird durch die mathematische Pauschalierung komplett weggewischt.

Welche systematischen Fehler hat das pauschale Bewertungsverfahren?

Die detailliert skizzierte Methodik des Bewertungsgesetzes ist offenkundig von massiven strukturellen und inhaltlichen Defiziten geprägt. Aus der objektiven Sicht eines Sachverständigen für Immobilienbewertung sind insbesondere drei zentrale Aspekte äußerst kritisch und als fundamentale Systemfehler zu bewerten.

Der mit Abstand gravierendste systemische Webfehler ist das absolute, gesetzlich verankerte Verbot von Schadensabzügen für Mängel innerhalb des typisierten Verfahrens. Für die standardisierte Software der Finanzbehörden existieren Baumängel und Instandhaltungsrückstände bei der Wertermittlung schlichtweg nicht. Ein unzureichend abgedichtetes, feuchtes Fundament, kapillar aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, gravierende statische Risse, ein gesundheitsgefährdendes asbesthaltiges Dach oder eine völlig veraltete Haustechnik, die den zwingenden Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes nicht mehr entspricht, bleiben vollkommen unberücksichtigt. Während auf dem realen Markt jeder verständige Käufer den Sanierungsaufwand vom geforderten Kaufpreis in Abzug bringen würde, geht das Finanzamt durch die Typisierung unverrückbar von einer normalen Instandhaltung und absoluter Schadensfreiheit aus.

Ein weiterer wesentlicher Kritikpunkt ist die fehlerhafte Einstufung der Immobilie in zu hohe Standardstufen. Die Regelherstellungskosten differenzieren maßgeblich nach verschiedenen Ausstattungsstufen. Da das Finanzamt im Standardverfahren niemals eine physische Objektbesichtigung durchführt, erfolgt die behördliche Einstufung zumeist lediglich auf Basis rudimentärer Fragebögen. Hierbei werden vor allem ältere, nicht modernisierte Gebäude in der Praxis pauschal in zu hohe Qualitätsklassen eingeordnet, was die Basiswerte der Berechnung unzulässig in die Höhe treibt. Der tatsächliche baukonstruktive Zustand, die einfache Qualität der Sanitäranlagen oder ein gänzlich fehlender energetischer Dämmstandard werden bei der reinen Schreibtischprüfung nicht adäquat erfasst.

Zudem ignoriert das behördliche Bewertungsverfahren individuelle Grundstücksmängel und baurechtliche Beschränkungen vollständig. Die pure, mechanische Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert in der ersten Stufe unterstellt stets ein rechtlich und physisch optimal nutzbares Grundstück. Dass eine spezifische Liegenschaft aufgrund einer extremen Hanglage nur sehr eingeschränkt bebaubar ist oder massiv mit Grunddienstbarkeiten belastet ist, findet im starren Rechenmodell des Finanzamts keine Beachtung.

Wie funktioniert die Öffnungsklausel nach § 198 BewG?

Der Gesetzgeber hat die weitreichenden pauschalierenden Härten des Bewertungsgesetzes durchaus erkannt und eine entscheidende juristische Notbremse in Form einer Öffnungsklausel integriert. Gemäß § 198 BewG ist der Ansatz des typisierten, vom Finanzamt ermittelten Wertes zwingend zu verwerfen, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert – im Steuerrecht als der gemeine Wert bezeichnet – der Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger ist als die behördliche Schätzung.

Der gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz ist materiell-rechtlich absolut identisch mit dem Verkehrswertbegriff nach dem Baugesetzbuch. Der Gesetzgeber bürdet dem Steuerpflichtigen jedoch die alleinige Beweislast auf. Dieser anspruchsvolle juristische Nachweis kann gegenüber der Finanzbehörde keinesfalls durch bloße verbale Behauptungen oder einfache Kostenvoranschläge geführt werden. Die höchstrichterliche Finanzrechtsprechung verlangt für den erfolgreichen Nachweis zwingend ein methodisch einwandfreies, vollumfängliches Sachverständigengutachten. Das Ziel dieses formellen Gutachtens ist es, die spezifischen Eigenschaften der Liegenschaft und alle dokumentierten Bauschäden präzise zu quantifizieren und in die gesetzlich vorgegebene Wertermittlungssystematik zu integrieren.

Was unterscheidet die ImmoWertV-Bewertung vom typisierten Sachwertverfahren?

Ein rechtssicheres Sachverständigengutachten stützt sich zwingend auf die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertV bietet im deutlichen Gegensatz zu den steuerlichen Vorschriften den umfassenden normativen Rahmen für eine marktgerechte Einzelbewertung. Die methodischen und strukturellen Unterschiede lassen sich in einer direkten Gegenüberstellung prägnant verdeutlichen:

Der alles entscheidende Vorteil der Wertermittlung nach der ImmoWertV liegt in der Möglichkeit, sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) werthaltig in Abzug zu bringen. Wenn ein Gebäude objektiv messbare Instandhaltungsrückstände aufweist, mindern diese den Verkehrswert unmittelbar. Die gutachterliche Berücksichtigung dieser wertmindernden Faktoren erfolgt über eine klare mathematische Struktur am Ende der Sachwertermittlung. Die steuerlich entscheidende Formel hierfür lautet in der mathematischen Notation:

In dieser zentralen Wertermittlungsgleichung steht die linke Variable für den finalen, gutachterlich festgestellten Verkehrswert. Dieser errechnet sich exakt aus dem vorläufigen Sachwert der Immobilie abzüglich der Summe aller wertmindernden besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Durch diesen sauberen Abzug von notwendigen Sanierungskosten, wie für die Erneuerung eines asbestbelasteten Daches oder die Trockenlegung eines feuchten Fundaments, nähert sich das gutachterliche Endergebnis der Marktrealität kompromisslos an.

Praxisbeispiel: Erbschaftsteuer bei einem Einfamilienhaus im Raum Neuss

Wie eklatant die Diskrepanz zwischen der steuerlichen Typisierung nach Aktenlage und der fundierten gutachterlichen Verkehrswertermittlung ausfallen kann, demonstriert ein klassisches Szenario aus dem Raum Neuss beziehungsweise dem Düsseldorfer Umland.

Angenommen wird der steuerpflichtige Erbfall eines freistehenden Einfamilienhauses. Das zuständige Finanzamt wendet standardgemäß das typisierte Sachwertverfahren an und ermittelt ohne Objektbesichtigung einen vorläufigen Immobilienwert von exakt 950.000 Euro. Dem erbenden Kind steht ein gesetzlicher persönlicher Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zu. Nach dem Abzug dieses Freibetrags verbleibt ein zu versteuernder Grundbesitzwert von 550.000 Euro. Bei der Anwendung eines progressiven Erbschaftsteuersatzes von 15 Prozent resultiert aus dieser Rechnung eine Steuerlast in Höhe von 82.500 Euro, die an den Fiskus abzuführen ist.

Das vererbte Gebäude weist in der baulichen Realität jedoch gravierende, kostenintensive Defizite auf. Ein von der Erbin beauftragter Sachverständiger führt eine vollumfängliche Objektbegehung durch und dokumentiert einen massiven Sanierungsstau. Das Betonfundament ist erheblich feuchtigkeitsbelastet. Die völlig veraltete Heizungsanlage muss zwingend nach den strengen Austauschpflichten des Gebäudeenergiegesetzes erneuert werden. Zudem ist das Dach mit asbesthaltigen Faserzementplatten eingedeckt, was eine fachgerechte Spezialentsorgung unumgänglich macht. Der Sachverständige beziffert den Gesamtwert dieses dokumentierten Sanierungsstaus nachweislich und marktgerecht auf exakt 200.000 Euro.

Durch die gutachterlich korrekte Subtraktion dieser besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sinkt der reale, rechtssicher nachgewiesene Verkehrswert der Liegenschaft auf realistische 750.000 Euro.

Wird dieses umfassende Gutachten nun im Rahmen der Geltendmachung der Öffnungsklausel beim Finanzamt eingereicht, muss die Steuerberechnung zwingend auf Basis dieses nachgewiesenen, niedrigeren gemeinen Werts vollkommen neu erfolgen. Von den nun gutachterlich festgestellten 750.000 Euro wird erneut der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro subtrahiert. Es verbleiben folglich lediglich 350.000 Euro als zu versteuerndes Vermögen. Legt man denselben Steuersatz von 15 Prozent zugrunde, beträgt die neu festgesetzte Steuerlast nur noch 52.500 Euro.

Der fundierte mathematische und bautechnische Nachweis der Schäden führt in diesem realistischen Szenario zu einer unmittelbaren, unanfechtbaren Steuerersparnis in Höhe von exakt 30.000 Euro. Dieses beträchtliche Kapital bleibt der Familie ungeschmälert erhalten und kann nun äußerst sinnvoll als Eigenkapital in die zwingend notwendige Sanierung der Immobilie investiert werden.

Checkliste: Welche Unterlagen benötigt der Gutachter für die Sachwertermittlung?

Um die pauschalierende Systematik des Finanzamtes im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgreich anzugreifen, benötigt der Sachverständige belastbare Daten zur Historie und rechtlichen Beschaffenheit der Immobilie. Eine sorgfältige Vorbereitung der Dokumente beschleunigt den Bewertungsprozess erheblich. Folgende Unterlagen sind von absolut zentraler Bedeutung:

Erstens der aktuelle Feststellungsbescheid beziehungsweise der Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts. Aus diesem Dokument lassen sich die detaillierten Berechnungsschritte, die vom Sachbearbeiter angesetzten Standardstufen sowie die verwendeten regionalen Sachwertfaktoren der Behörde exakt ablesen und anschließend widerlegen.

Zweitens die amtlichen Bauzeichnungen und genehmigten Grundrisse. Diese umfassen Schnitte, Ansichten und die offizielle Wohnflächenberechnung. Sie dienen dazu zu überprüfen, ob das Finanzamt bei der Multiplikation der Regelherstellungskosten von korrekten Flächengrößen ausgegangen ist.

Drittens die detaillierte historische Baubeschreibung aus der amtlichen Bauakte. Sie dokumentiert die ursprünglich verwendeten Baumaterialien und hilft dem Gutachter bei der korrekten Einstufung des baujahrtypischen Ausstattungsstandards.

Viertens sämtliche verfügbaren Rechnungen über zurückliegende Modernisierungen sowie aktuelle Kostenvoranschläge von qualifizierten Fachbetrieben für akut anstehende Sanierungsarbeiten, wie beispielsweise die fachgerechte Beseitigung von Schimmelbefall oder den Austausch der Heizungstechnik.

Fünftens aktuelle Auszüge aus dem kommunalen Baulastenverzeichnis sowie ein vollständiger Grundbuchauszug, um weitreichende grundstücksspezifische Einschränkungen wie Wegerechte oder Leitungsrechte juristisch sauber zu erfassen, die das Finanzamt im ersten Schritt regelmäßig übergangen hat.

Fazit und Handlungsempfehlung

Das typisierte Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes ist aus der professionellen Perspektive ein behördliches Instrumentarium, das durch seine systemimmanente Pauschalität gravierende Ungenauigkeiten bei der steuerlichen Wertermittlung von Immobilienvermögen erzeugt. Die gesetzlich determinierte Methodik nimmt eine stark idealisierte Sichtweise auf die komplexe bauliche Realität ein, bei der gravierende Instandhaltungsrückstände, altersbedingter baulicher Verschleiß, energetische Defizite und ungünstige Grundstücksmerkmale systematisch ausgeblendet werden. Diese stark fiskalisch geprägte Systematik führt bei der familiären Übertragung von Bestandsimmobilien regelmäßig zu Feststellungsbescheiden, die exorbitant über den tatsächlichen Marktwerten liegen. Die unkritische Akzeptanz eines solchen typisierten Steuerbescheides kommt de facto einer freiwilligen Überzahlung der Steuer gleich.

Die im Bewertungsgesetz verankerte Öffnungsklausel nach § 198 BewG bietet dem informierten Steuerpflichtigen jedoch ein starkes und hochwirksames Korrektiv. Die Beweislast für die Inanspruchnahme liegt unzweifelhaft beim Steuerpflichtigen selbst. Eine erfolgreiche Korrektur des festgesetzten Wertes erfordert den Einsatz eines methodisch fundierten Verkehrswertgutachtens nach den strikten Vorgaben der ImmoWertV. Nur durch die forensisch genaue bautechnische Dokumentation von echten Bauschäden, die gutachterlich korrekte Einstufung der Ausstattungsstandards und die präzise Ableitung regionaler Marktdaten kann der niedrigere gemeine Wert juristisch belastbar gegenüber dem Fiskus nachgewiesen werden. Immobilienbesitzer, Erben und Beschenkte sollten Feststellungsbescheide daher stets äußerst kritisch hinterfragen. Die Beauftragung eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung ist eine wirtschaftliche Notwendigkeit, um das eigene Familienvermögen effektiv vor einer unverhältnismäßigen steuerlichen Überbelastung zu schützen und die Vermögensnachfolge zukunftssicher zu gestalten.

FAQ – Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Was ist der Unterschied zwischen dem Grundbesitzwert des Finanzamts und dem Verkehrswert?
Der Grundbesitzwert ist das Ergebnis der typisierten, schematischen Berechnung nach dem Bewertungsgesetz und berücksichtigt keine individuellen Mängel der Immobilie. Der Verkehrswert (gemeine Wert) bildet dagegen den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis ab, einschließlich aller wertmindernden Faktoren. Bei intakten, modernen Immobilien können beide Werte nahe beieinanderliegen, bei sanierungsbedürftigen Objekten klaffen sie oft deutlich auseinander.

Bis wann muss ich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbringen?
Maßgeblich ist die reguläre Einspruchsfrist von einem Monat gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Wird diese Frist versäumt, wird der Bescheid bestandskräftig und lässt sich in der Regel nicht mehr nachträglich korrigieren. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig nach Erhalt des Bescheids einen Sachverständigen zu beauftragen.

Reicht ein Kurzgutachten für den Nachweis nach § 198 BewG?
Nein. Finanzämter und Finanzgerichte akzeptieren für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig nur ein vollumfängliches, methodisch nach ImmoWertV erstelltes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten kann allenfalls zur ersten Einschätzung dienen, ob sich der Aufwand eines vollständigen Gutachtens überhaupt lohnt.

Wer trägt die Kosten für das Verkehrswertgutachten bei einer Erbschaft?
Die Kosten trägt zunächst der Steuerpflichtige, der die Öffnungsklausel nutzen möchte – bei einer Erbschaft also in der Regel der oder die Erben. Gemessen an möglichen Steuerersparnissen im fünf- bis sechsstelligen Bereich steht das Honorar des Sachverständigen meist in einem sehr günstigen Verhältnis zum finanziellen Nutzen.

Gilt die Öffnungsklausel auch bei einer Schenkung, nicht nur bei einer Erbschaft?
Ja. Die Öffnungsklausel nach § 198 BewG gilt unabhängig davon, ob die Immobilie im Wege der Erbschaft oder im Rahmen einer Schenkung übertragen wird. In beiden Fällen kann ein niedrigerer, tatsächlicher Verkehrswert nachgewiesen werden, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu korrigieren.