Residualwertverfahren: Grundstückspreise für Projektentwickler und Bauträger richtig kalkulieren
Das Residualwertverfahren (auch Bauträgerverfahren oder Investitionsanalyse genannt) ist das wichtigste finanzmathematische Werkzeug für Projektentwickler, Bauträger und Investoren, um den maximal tragbaren Grundstückskaufpreis für ein geplantes Bauvorhaben zu ermitteln. Da Grundstücke in begehrten Lagen ein rares Gut sind, versagt das klassische Vergleichswertverfahren bei der Preisfindung für Konversionsflächen oder Baulücken meist völlig. Das Residualwertverfahren blickt stattdessen in die Zukunft: Es leitet den Bodenwert als „Residuum“ (Restwert) aus dem prognostizierten Verkaufserlös des fertigen Bauprojekts abzüglich aller Planungs-, Bau- und Finanzierungskosten sowie des Bauträgergewinns her. Ein nach den Kriterien der ImmoWertV erstelltes Verkehrswertgutachten schützt Bauträger vor existenziellen Fehlkalkulationen und dient beim Finanzamt als anerkannter Hebel nach Paragraf 198 BewG, um Überbewertungen bei unbebauten oder mindergenutzten Grundstücken abzuwehren.
