Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, in dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, meist weil der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann. Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Grundlage für das Verfahren ist der Verkehrswert, den das Gericht in der Regel mithilfe eines Sachverständigengutachtens festsetzt.
Was bedeutet Zwangsversteigerung?
Kann ein Eigentümer einen Kredit nicht mehr bedienen, darf der Gläubiger, meist eine Bank, die Zwangsversteigerung beantragen. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel, zum Beispiel eine notarielle Grundschuld mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Aus dem Erlös werden die Gläubiger in einer festen Rangfolge befriedigt.
Eine Sonderform ist die Teilungsversteigerung. Sie dient nicht der Schuldentilgung, sondern der Auflösung einer Gemeinschaft, etwa einer Erbengemeinschaft oder eines getrennten Ehepaares.
Die gesetzliche Grundlage nach § 74a ZVG
Das Verfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt. Zur Rolle des Verkehrswerts heißt es in § 74a Absatz 5 Satz 1 ZVG:
„Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt.“
Einfach gesagt: Das Gericht beauftragt in der Regel einen Sachverständigen mit einem Gutachten und legt auf dieser Grundlage den Verkehrswert fest. Eigentümer und Gläubiger können diesen Beschluss mit der sofortigen Beschwerde anfechten, und zwar innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung.
Wertgrenzen im ersten Termin
Im ersten Versteigerungstermin schützen zwei Grenzen vor einer Verschleuderung der Immobilie:
| Grenze | Folge, wenn das Meistgebot darunter liegt |
|---|---|
| 5/10 des Verkehrswerts | Der Zuschlag wird versagt. |
| 7/10 des Verkehrswerts | Ein Berechtigter kann die Versagung beantragen. |
Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro liegen die Grenzen also bei 150.000 und 210.000 Euro. Zum Meistgebot zählen dabei auch die Rechte, die nach der Versteigerung bestehen bleiben. Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe einmal versagt, gelten die Grenzen im neuen Termin nicht mehr. Dann kann der Zuschlag auch deutlich darunter erteilt werden.
Worauf Bieter achten sollten
- Eingeschränktes Gutachten: Verweigert der Eigentümer den Zutritt, kann der Sachverständige die Immobilie oft nur von außen besichtigen.
- Keine Gewährleistung: Mängel, die nach dem Zuschlag entdeckt werden, gehen zulasten des Erstehers.
- Bestehenbleibende Rechte: Rechte, die im Grundbuch vor dem betreibenden Gläubiger eingetragen sind, etwa ein Wohnungsrecht, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu. Was dort stehen kann, erklärt der Ratgeber zu Abteilung II im Grundbuch.
- Sicherheitsleistung: Im Termin kann eine Sicherheit von einem Zehntel des Verkehrswerts verlangt werden, Bargeld wird dafür nicht angenommen.
- Nebenkosten: Auf das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte fällt Grunderwerbsteuer an. Eigentümer wird der Ersteher bereits mit dem Zuschlag.
Bedeutung für den Wert
Der festgesetzte Verkehrswert ist im Verfahren die wichtigste Orientierung, aber kein garantierter Preis. Wie viel tatsächlich geboten wird, hängt von Nachfrage, Zustand und Informationslage ab. Eigentümer, die den festgesetzten Wert für zu niedrig halten, sollten früh reagieren, denn später lässt sich der Zuschlag nicht mehr mit einem falschen Verkehrswert angreifen.
Sie bieten mit und möchten das Gerichtsgutachten vorher fachlich einordnen lassen? Dann unterstütze ich Sie mit einer Kaufberatung. Als Eigentümer können Sie den festgesetzten Wert mit einem eigenen Verkehrswertgutachten überprüfen lassen.
Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung
Kann ich die Immobilie vor dem Termin besichtigen?
Einen Anspruch darauf gibt es nicht. Das Gutachten des Gerichts können Interessenten aber einsehen, in der Regel bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts oder im Zwangsversteigerungsportal der Länder.
Was passiert mit den Mietern?
Bestehende Mietverträge gehen auf den Ersteher über. Er hat zwar ein Sonderkündigungsrecht, muss bei Wohnraum aber trotzdem ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf nachweisen.
Ist eine ersteigerte Immobilie immer ein Schnäppchen?
Nein. In gefragten Lagen liegen die Gebote nicht selten nahe am Verkehrswert oder sogar darüber. Dazu kommen Risiken durch unbekannte Mängel, fehlende Innenbesichtigung und bestehenbleibende Rechte.
