Die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, ist der Zusammenschluss aller Eigentümer von Wohnungen und Gewerbeeinheiten in einem Gebäude, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum, also etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied, ein Austritt ist nicht möglich.
Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Gemeinschaft entsteht, sobald ein Gebäude durch eine Teilungserklärung aufgeteilt und für die Wohnungen eigene Wohnungsgrundbücher angelegt sind. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 ist sie nach § 9a WEG vollständig rechtsfähig. Sie kann also Verträge schließen, etwa mit Handwerkern oder dem Verwalter, und vor Gericht klagen oder verklagt werden.
Auch das Geld der Gemeinschaft, insbesondere die Erhaltungsrücklage, gehört ihr selbst und nicht den einzelnen Eigentümern.
Übrigens: Die Abkürzung „WEG“ steht sowohl für die Gemeinschaft als auch für das Wohnungseigentumsgesetz. Fachleute sprechen bei der Gemeinschaft deshalb oft von der „GdWE“, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Wer entscheidet in der Gemeinschaft?
| Organ | Aufgabe |
|---|---|
| Eigentümerversammlung | trifft die wesentlichen Entscheidungen per Beschluss, etwa über Wirtschaftsplan, Reparaturen, Sonderumlagen und den Verwalter |
| Verwalter | führt die Beschlüsse aus, vertritt die Gemeinschaft nach außen und kümmert sich um die laufende Verwaltung |
| Verwaltungsbeirat | unterstützt und überwacht den Verwalter; seine Einrichtung ist freiwillig |
Für die Eigentümerversammlung gilt:
- Sie findet mindestens einmal im Jahr statt.
- Die Einladung muss in Textform und in der Regel mindestens drei Wochen vorher erfolgen.
- Sie ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
- Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
- Auf Beschluss können Eigentümer auch online teilnehmen.
Seit Dezember 2023 kann jeder Eigentümer grundsätzlich verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Welche Pflichten haben die Eigentümer?
- Hausgeld zahlen: Die monatlichen Vorschüsse decken die laufenden Kosten und die Rücklage.
- Sonderumlagen tragen: wenn die Gemeinschaft sie beschließt
- Beschlüsse befolgen: auch wenn man selbst dagegen gestimmt hat
- Rücksicht nehmen: Das Sondereigentum darf nur so genutzt werden, dass andere Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
- Maßnahmen dulden: Notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, etwa an Leitungen in der eigenen Wohnung, müssen ermöglicht werden.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Mit einer Eigentumswohnung kauft man immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Wie gut diese funktioniert, wirkt sich auf den Wert aus:
- Finanzielle Lage: Eine ausreichende Erhaltungsrücklage und pünktlich zahlende Eigentümer sprechen für eine stabile Gemeinschaft. Hohe Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer belasten dagegen alle.
- Instandhaltung: Gemeinschaften, die notwendige Reparaturen immer wieder verschieben, bauen Sanierungsstau auf, der sich später in Sonderumlagen niederschlägt.
- Klima und Verwaltung: Dauerhafter Streit, häufige Gerichtsverfahren oder ein häufig wechselnder Verwalter schrecken Käufer ab.
Hinweise darauf geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung, der Wirtschaftsplan und der Vermögensbericht. Wer eine Wohnung verkaufen oder ihren Wert realistisch einschätzen will, sollte diese Unterlagen bereithalten. Bei einer Immobilienbewertung fließen der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die finanzielle Lage der Gemeinschaft mit in den Wert ein.
Häufige Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft
Kann ich aus der Eigentümergemeinschaft austreten?
Nein. Die Mitgliedschaft ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden. Sie endet nur, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, verschenken oder auf andere Weise das Eigentum verlieren.
Haften Eigentümer für Schulden der Gemeinschaft?
Gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Bei 50/1.000 also höchstens für 5 % einer offenen Forderung.
Brauche ich als kleine Gemeinschaft einen Verwalter?
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Verwalter nicht. Kleine Gemeinschaften können sich auch selbst verwalten. Ohne Verwalter müssen die Eigentümer die Aufgaben dann aber gemeinsam erledigen und die Gemeinschaft auch gemeinsam vertreten.
