Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Berechnet wird sie in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Räume mit Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen dabei nur anteilig, Keller und Garagen gar nicht. Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Miete, Kaufpreis und Verkehrswert.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden, ausgehend von der Vorderkante von Putz oder Verkleidung. Flächen unter Fußleisten, Heizkörpern, Badewannen oder fest eingebauten Möbeln zählen mit. Nach § 4 WoFlV werden die Flächen so angerechnet:
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe | vollständig |
| Raumteile mit 1 bis unter 2 m lichter Höhe (z. B. unter Dachschrägen) | zur Hälfte |
| Raumteile unter 1 m lichter Höhe | gar nicht |
| Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Dachboden, Heizungsraum, Waschküche oder Garage sowie Räume, die nicht den baurechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung genügen.
Gilt die Wohnflächenverordnung immer?
Verpflichtend ist die WoFlV nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Fehlt eine andere Vereinbarung, wird sie aber auch bei frei finanzierten Wohnungen als Maßstab herangezogen. Abweichende Werte entstehen vor allem durch andere Berechnungsgrundlagen:
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Wurde die Wohnfläche bis Ende 2003 danach berechnet, bleibt diese Berechnung gültig. Balkone durften dort bis zur Hälfte angesetzt werden.
- DIN 277: Sie ermittelt keine Wohnfläche, sondern Nutz- und Verkehrsflächen. Ein Balkon kann danach voll zählen.
Deshalb können zwei Flächenangaben für dieselbe Wohnung deutlich voneinander abweichen.
Wohnfläche, Nutzfläche und Bruttogrundfläche
| Begriff | Was umfasst er? | Wofür wird er genutzt? |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Wohnräume, anteilig Dachschrägen, Balkon und Terrasse | Miete, Kaufpreis, Vergleichswert |
| Nutzfläche | Nutzbare Flächen nach DIN 277, im Exposé oft Keller und Abstellräume | Gewerbe, Ergänzung zur Wohnfläche |
| Bruttogrundfläche | Gesamte Grundfläche aller Geschosse einschließlich der Wände | Baukosten und Sachwertverfahren |
Welche Rolle spielt die Wohnfläche für den Immobilienwert?
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert meist über einen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt, im Ertragswertverfahren über die Miete pro Quadratmeter. Schon kleine Abweichungen wirken sich spürbar aus: Bei 4.000 € pro Quadratmeter bedeuten 5 m² weniger Wohnfläche rund 20.000 € weniger Wert.
In der Praxis stoßen Sachverständige häufig auf diese Fehlerquellen:
- Ausgebautes Dachgeschoss oder Souterrain ohne Baugenehmigung: Solche Räume werden im Gutachten meist nicht oder nur mit Abschlag als Wohnfläche berücksichtigt.
- Balkon und Terrasse zu hoch angesetzt: zur Hälfte statt zu einem Viertel, ohne Begründung.
- Veraltete oder ungeprüfte Angaben: Die Fläche im Exposé wurde nie nachgemessen.
Im Verkehrswertgutachten wird die Wohnfläche deshalb anhand der Bauunterlagen geprüft und bei Zweifeln vor Ort plausibilisiert.
Häufige Fragen zur Wohnfläche
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume sind Zubehörräume und gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie als Hobbyraum genutzt werden. Anders ist es nur bei Räumen, die baurechtlich als Wohnraum genehmigt sind.
Wie wird eine Terrasse angerechnet?
In der Regel zu einem Viertel ihrer Grundfläche. Ein höherer Ansatz bis zur Hälfte ist möglich, muss aber mit einer besonders guten Nutzbarkeit begründet werden. Eine 20 m² große Terrasse zählt also meist mit 5 m².
Was gilt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter die Miete in der Regel mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt. Im Einzelfall sollte eine rechtliche Beratung eingeholt werden.
