Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Der Verwalter schätzt darin die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, und daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld jedes Eigentümers. Beschlossen wird er von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung.
Was bedeutet Wirtschaftsplan?
Eine Eigentümergemeinschaft braucht laufend Geld: für Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Heizung, Verwaltung und für die Rücklage für spätere Reparaturen. Damit diese Kosten bezahlt werden können, bevor sie anfallen, zahlen alle Eigentümer monatliche Vorschüsse, das Hausgeld. Wie hoch diese Vorschüsse sein müssen, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan.
| Bestandteil | Inhalt |
|---|---|
| Gesamtwirtschaftsplan | voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben der ganzen Gemeinschaft |
| Einzelwirtschaftsplan | Anteil jeder Wohnung nach dem Verteilungsschlüssel, daraus folgt das Hausgeld |
| Erhaltungsrücklage | Betrag, der im Jahr für spätere Reparaturen angespart werden soll |
Die gesetzliche Grundlage nach § 28 WEG
Den Wirtschaftsplan regelt § 28 Absatz 1 WEG:
„Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.“
Im Klartext: Der Verwalter erstellt den Plan, beschlossen wird aber nur, was jeder Eigentümer monatlich zahlen muss. Mit der Rücklage nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 ist die Erhaltungsrücklage gemeint. Weil der neue Plan oft erst im Laufe des Jahres beschlossen wird, legen viele Gemeinschaften fest, dass der alte Plan bis dahin weitergilt.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung im Vergleich
| Wirtschaftsplan | Jahresabrechnung | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | vor oder zu Beginn des Jahres | nach Ablauf des Jahres |
| Inhalt | geschätzte Kosten | tatsächliche Kosten |
| Beschluss über | die Vorschüsse, also das Hausgeld | Nachzahlungen oder Erstattungen |
Bedeutung für den Wert
Für Käufer und Vermieter zeigt der Wirtschaftsplan, welche laufenden Kosten auf sie zukommen. Ein hohes Hausgeld kann eine Wohnung weniger attraktiv machen, ein auffällig niedriges ist aber auch ein Warnsignal: Wird zu wenig in die Erhaltungsrücklage eingezahlt, drohen später Sonderumlagen. Für die Bewertung vermieteter Wohnungen ist außerdem wichtig, welcher Teil des Hausgelds auf die Mieter umgelegt werden kann. Kosten für Verwaltung, Rücklage und Reparaturen trägt der Vermieter selbst. Im Ertragswertverfahren werden sie als Bewirtschaftungskosten abgezogen, in der Regel nach Modellwerten der ImmoWertV. Das tatsächliche Hausgeld dient dabei als Plausibilitätskontrolle.
Ob Hausgeld und Rücklage einer Eigentümergemeinschaft solide kalkuliert sind, lässt sich vor dem Kauf im Rahmen einer Kaufberatung prüfen.
Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan
Was passiert, wenn der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist?
Dann zeigt die Jahresabrechnung eine Unterdeckung, und die Eigentümer müssen nachzahlen. Reicht das Geld schon während des Jahres nicht, etwa nach einem großen Schaden, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.
Kann ich das Hausgeld auf meinen Mieter umlegen?
Nur teilweise. Umlagefähig sind die Betriebskosten, etwa Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten, Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben beim Vermieter. Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer meist direkt an die Stadt, sie ist aber ebenfalls umlagefähig.
Muss ich zahlen, wenn ich den Wirtschaftsplan für falsch halte?
Ja. Der Beschluss über die Vorschüsse gilt, solange er nicht von einem Gericht aufgehoben wurde. Wer ihn für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechten.
