Der Wertermittlungsstichtag ist der Tag, auf den sich der Wert in einem Gutachten bezieht. Er bestimmt, welche Marktverhältnisse zugrunde gelegt werden: Preise, Zinsen und Nachfrage genau zu diesem Zeitpunkt. Je nach Anlass kann er heute liegen oder Jahre zurück, etwa am Todestag bei einer Erbschaft.
Was bedeutet Wertermittlungsstichtag?
Ein Verkehrswert gilt nie allgemein, sondern immer nur für einen bestimmten Tag. Der Immobilienmarkt verändert sich ständig. Ein Haus, das vor drei Jahren einen bestimmten Wert hatte, kann heute deutlich mehr oder weniger wert sein, auch wenn sich am Gebäude nichts geändert hat. Deshalb muss jedes Gutachten den Stichtag ausdrücklich nennen. Schon die Definition des Verkehrswerts in § 194 BauGB stellt auf den Zeitpunkt ab, auf den sich die Ermittlung bezieht.
Die gesetzliche Definition nach § 2 ImmoWertV
Den Begriff definiert § 2 Absatz 4 ImmoWertV:
„Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.“
Das heißt: Am Wertermittlungsstichtag wird gewissermaßen ein Foto des Marktes gemacht. Welche Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichspreise gelten, richtet sich nach diesem Tag. Davon zu unterscheiden ist der Qualitätsstichtag, der festlegt, in welchem Zustand das Grundstück bewertet wird.
Welcher Stichtag gilt bei welchem Anlass?
| Anlass | Maßgeblicher Stichtag |
|---|---|
| Kauf oder Verkauf | in der Regel der Tag der Ortsbesichtigung |
| Erbschaftsteuer und Pflichtteil | Todestag des Erblassers |
| Schenkungsteuer | Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist |
| Zugewinnausgleich bei Scheidung | Zustellung des Scheidungsantrags, für das Anfangsvermögen der Tag der Hochzeit |
| Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung | Übergang von Nutzen und Lasten |
Der Auftraggeber sollte den Anlass deshalb schon bei der Beauftragung nennen. Ein Gutachten mit dem falschen Stichtag ist für den eigentlichen Zweck oft unbrauchbar.
Bedeutung für den Wert
Wie stark der Stichtag den Wert beeinflusst, hat sich nach dem Zinsanstieg ab 2022 gezeigt: Die Preise vieler Immobilien sind innerhalb kurzer Zeit gesunken, obwohl die Häuser dieselben geblieben sind. Bei einer rückwirkenden Bewertung stützt sich der Sachverständige deshalb auf Marktdaten, die die Lage am Stichtag beschreiben, etwa die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht für diesen Zeitraum, auch wenn sie erst später veröffentlicht wurden. Preisentwicklungen nach dem Stichtag bleiben außen vor.
Auch für zurückliegende Stichtage, etwa den Todestag oder die Zustellung des Scheidungsantrags, lässt sich der Wert in einem Verkehrswertgutachten ermitteln.
Häufige Fragen zum Wertermittlungsstichtag
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Eine feste Gültigkeitsdauer gibt es nicht. Das Gutachten gilt immer für seinen Stichtag. Ob es später noch verwendet werden kann, hängt davon ab, wie stark sich der Markt und die Immobilie seitdem verändert haben. In einem bewegten Markt kann ein Gutachten schon nach einigen Monaten überholt sein.
Kann ein Wert für einen Stichtag ermittelt werden, der Jahre zurückliegt?
Ja. In Nordrhein-Westfalen ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte jährlich und veröffentlichen dazu Grundstücksmarktberichte, sodass sich die damaligen Marktverhältnisse gut nachvollziehen lassen. Schwieriger ist oft der damalige Zustand der Immobilie. Fotos, Rechnungen und Unterlagen aus dieser Zeit helfen dabei.
Zählt bei einer Scheidung der Tag der Trennung?
Nein. Für das Endvermögen im Zugewinnausgleich ist der Tag maßgeblich, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. Zwischen Trennung und Zustellung kann über ein Jahr liegen. Zusätzlich kann jeder Ehegatte Auskunft über das Vermögen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen, um Vermögensverschiebungen in dieser Zeit zu erkennen.
