Teileigentum ist das Eigentum an Räumen in einem aufgeteilten Gebäude, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, etwa ein Laden, ein Büro, eine Praxis oder ein Tiefgaragenstellplatz. Es ist das Gegenstück zum Wohnungseigentum und rechtlich genauso aufgebaut. Für Teileigentümer gelten deshalb dieselben Regeln der Eigentümergemeinschaft wie für Wohnungseigentümer.
Die gesetzliche Definition nach § 1 WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Begriff so:
„Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“
Teileigentum besteht also wie eine Eigentumswohnung aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an den Räumen und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Der einzige Unterschied liegt in der Zweckbestimmung, die in der Teilungserklärung festgelegt ist.
Wohnungseigentum und Teileigentum im Vergleich
| Wohnungseigentum | Teileigentum | |
|---|---|---|
| Zweck | Wohnen | alle anderen Nutzungen |
| Beispiele | Eigentumswohnung | Laden, Büro, Arztpraxis, Gaststätte, Tiefgaragenstellplatz, Lager, Hobbyraum |
| Grundbuch | Wohnungsgrundbuch | Teileigentumsgrundbuch |
| Rechte und Pflichten | nach dem Wohnungseigentumsgesetz | genauso, das Gesetz gilt entsprechend |
Ein Tiefgaragenstellplatz kann übrigens auf drei Arten geregelt sein: als eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, als Teil des Sondereigentums einer Wohnung oder als Sondernutzungsrecht. Welche Variante vorliegt, ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Darf Teileigentum als Wohnung genutzt werden?
Grundsätzlich nicht. Die Zweckbestimmung ist für alle Eigentümer verbindlich. Wer einen Laden oder einen als „Hobbyraum“ ausgewiesenen Kellerraum zur Wohnung umbauen oder als Wohnung vermieten will, braucht dafür in der Regel:
- eine Änderung der Teilungserklärung mit Zustimmung der übrigen Eigentümer, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes zulässt
- eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung, weil Wohnräume andere Anforderungen erfüllen müssen, etwa an Belichtung, Raumhöhe und Brandschutz
Umgekehrt ist auch die gewerbliche Nutzung einer Wohnung nur eingeschränkt erlaubt. Eine ruhige freiberufliche Tätigkeit ist oft zulässig, ein Laden mit Kundenverkehr in der Regel nicht.
Bedeutung für den Wert
Teileigentum wird je nach Nutzung unterschiedlich bewertet:
- Läden, Büros und Praxen werden meist über die erzielbare Miete im Ertragswertverfahren bewertet. Lage, Mieter und Laufzeit des Mietvertrags spielen eine große Rolle.
- Stellplätze und Garagen werden meist über Vergleichspreise pro Stück bewertet.
- Abweichende Nutzung: Wird ein Teileigentum tatsächlich als Wohnung genutzt, ohne dass das rechtlich zulässig ist, darf ein Gutachten nur die erlaubte Nutzung zugrunde legen. Das kann den Wert deutlich unter den Preis drücken, den der Verkäufer erwartet.
Für Gewerbeeinheiten in Wohn- und Geschäftshäusern gelten andere Marktdaten als für Wohnungen. Ein Gewerbegutachten berücksichtigt Mietvertrag, Lage und Drittverwendbarkeit der Einheit.
Häufige Fragen zum Teileigentum
Zahle ich als Teileigentümer auch Hausgeld?
Ja. Teileigentümer sind gleichberechtigte Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und zahlen Hausgeld, Sonderumlagen und ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage nach den Regeln der Gemeinschaftsordnung.
Woran erkenne ich, ob eine Einheit Wohnungs- oder Teileigentum ist?
Am Grundbuch: Teileigentum hat ein Teileigentumsgrundbuch, im Bestandsverzeichnis ist die Einheit zum Beispiel als „Laden“ oder „Büro“ bezeichnet. Genaueres steht in der Teilungserklärung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Teileigentum?
Nein, solange es gewerblich vermietet wird. Die Mietpreisbremse und der Mietspiegel gelten nur für Wohnraum. Für Gewerbemieten können Mieter und Vermieter die Miete weitgehend frei vereinbaren.
