Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die Wohnungseigentümer zusätzlich zum regulären Hausgeld leisten müssen. Die Eigentümergemeinschaft beschließt sie, wenn für eine Ausgabe nicht genug Geld vorhanden ist, etwa für eine größere Reparatur am Dach oder an der Heizung. Wie viel jeder Eigentümer zahlt, richtet sich in der Regel nach seinem Miteigentumsanteil.
Wann wird eine Sonderumlage beschlossen?
Typische Anlässe sind:
- Unerwartete Reparaturen: etwa ein Wasserschaden, ein defekter Aufzug oder eine ausgefallene Heizungsanlage
- Größere Sanierungen: zum Beispiel Dach, Fassade oder Fenster, wenn die Erhaltungsrücklage dafür nicht ausreicht
- Zahlungsengpässe: wenn einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen und der Gemeinschaft das Geld für laufende Rechnungen fehlt
- Modernisierungen: etwa eine Fassadendämmung oder eine gemeinsame neue Heizungsanlage, wenn die Gemeinschaft dies beschließt
Die Eigentümerversammlung beschließt die Sonderumlage mit einfacher Mehrheit. Im Beschluss sollten Höhe, Zweck, Verteilung und Fälligkeit festgelegt sein. Auch eine Zahlung in Raten kann beschlossen werden.
Wie wird die Sonderumlage verteilt?
Grundsätzlich nach dem Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft, meist nach Miteigentumsanteilen. Ein Beispiel: Kostet eine Dachsanierung 150.000 € und deckt die Rücklage davon 90.000 €, bleiben 60.000 €. Bei einem Miteigentumsanteil von 80/1.000 entfallen davon 4.800 € auf die Wohnung.
Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann für bestimmte Kosten einen anderen Schlüssel vorsehen.
Wer zahlt bei einem Verkauf der Wohnung?
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht der des Beschlusses. Fällig wird eine Sonderumlage, wenn die Verwaltung sie abruft, sofern der Beschluss keinen eigenen Termin festlegt.
- Wird sie vor dem Eigentumswechsel im Grundbuch fällig, schuldet sie der Verkäufer.
- Wird sie danach fällig, muss der Käufer zahlen, auch wenn sie schon vorher beschlossen wurde.
Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag vereinbaren, wer die Kosten intern trägt. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt aber der jeweils eingetragene Eigentümer zahlungspflichtig. Verkäufer sollten bereits beschlossene oder konkret absehbare Sonderumlagen offenlegen, denn wer sie verschweigt, riskiert Schadensersatzforderungen.
Kann man sich gegen eine Sonderumlage wehren?
Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn innerhalb eines Monats mit einer Anfechtungsklage beim Amtsgericht angreifen (§ 45 WEG). Einfach nicht zu zahlen ist dagegen keine Lösung: Ein wirksamer Beschluss muss auch dann befolgt werden, wenn man in der Versammlung dagegen gestimmt hat.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Eine anstehende Sonderumlage wirkt sich direkt auf den Preis einer Wohnung aus. Käufer ziehen die erwartete Zahlung in der Regel vom Kaufpreis ab, oft mit einem zusätzlichen Sicherheitsabschlag. Häufige Sonderumlagen in den vergangenen Jahren deuten außerdem auf eine zu niedrige Erhaltungsrücklage oder auf Sanierungsstau hin.
Wer eine Wohnung verkaufen möchte, für die eine Sonderumlage beschlossen ist oder bevorsteht, sollte den Angebotspreis darauf abstimmen. Ein Kurzgutachten zeigt, wie stark sich die anstehenden Maßnahmen tatsächlich auf den Wert auswirken.
Häufige Fragen zur Sonderumlage
Kann ich eine Sonderumlage auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Sonderumlagen dienen der Instandhaltung oder Verbesserung des Gebäudes und gehören nicht zu den Betriebskosten. Wird eine Modernisierung finanziert, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen aber eine Modernisierungsumlage verlangen.
Kann ich eine Sonderumlage steuerlich absetzen?
Selbstnutzer können einen Teil der Lohnkosten für die beauftragten Handwerker als haushaltsnahe Handwerkerleistungen geltend machen.
Wie erfahre ich vor dem Kauf, ob eine Sonderumlage droht?
Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, dem Wirtschaftsplan und dem Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen sollten Sie sich vom Verkäufer oder der Verwaltung geben lassen.
