Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Die Fläche selbst bleibt aber Gemeinschaftseigentum und gehört weiterhin allen Eigentümern gemeinsam.
Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht wird durch eine Vereinbarung der Eigentümer begründet. Meist geschieht das schon in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, wenn ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Häufig behält sich der Bauträger darin auch vor, einzelne Sondernutzungsrechte, etwa an Stellplätzen, erst später zuzuweisen. Nachträglich kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer eingeräumt werden. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nur aus, wenn die Gemeinschaftsordnung dies ausdrücklich erlaubt.
Damit ein Sondernutzungsrecht auch gegenüber künftigen Käufern der anderen Wohnungen gilt, muss es im Grundbuch eingetragen sein (§ 10 WEG). Im Grundbuch wird dazu meist auf die Teilungserklärung verwiesen, die genaue Fläche ergibt sich oft aus einem beigefügten Lageplan.
Typische Sondernutzungsrechte bestehen an:
- Gartenflächen und Terrassen
- Stellplätzen im Freien oder Carports
- Kellerräumen oder Dachbodenflächen
- Hofflächen oder Vorgärten
Unterschied zum Sondereigentum
| Sondernutzungsrecht | Sondereigentum | |
|---|---|---|
| Eigentum an der Fläche | bleibt Gemeinschaftseigentum | gehört dem Eigentümer allein |
| Recht des Eigentümers | alleinige Nutzung | Eigentum mit allen Rechten |
| Entstehung | Vereinbarung, Eintragung im Grundbuch | Teilungserklärung mit Aufteilungsplan |
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 können Stellplätze und Freiflächen wie ein Garten auch als Sondereigentum ausgewiesen werden. In bestehenden Gemeinschaften sind sie aber meist über Sondernutzungsrechte geregelt.
Wer trägt die Kosten?
Das hängt von der Gemeinschaftsordnung ab. Häufig ist dort geregelt, dass der Berechtigte die Pflege und Instandhaltung seiner Sondernutzungsfläche selbst trägt, etwa das Mähen des Rasens oder die Reparatur des Terrassenbelags. Die Eigentümer können eine solche Kostenverteilung auch durch Beschluss festlegen. Fehlt jede Regelung, muss im Einzelfall geprüft werden, wer welche Kosten übernimmt, weil die Fläche rechtlich Gemeinschaftseigentum ist.
Auch Veränderungen sind nicht frei möglich. Wer auf seiner Sondernutzungsfläche zum Beispiel ein Gartenhaus aufstellen oder eine Terrasse vergrößern will, braucht in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes erlaubt.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Ein Sondernutzungsrecht an einem Garten oder Stellplatz kann den Wert einer Eigentumswohnung deutlich erhöhen. Gerade Erdgeschosswohnungen mit eigenem Garten sind gefragt und erzielen meist höhere Preise als vergleichbare Wohnungen ohne Garten.
Für die Bewertung kommt es aber auf die Details an:
- Eintragung im Grundbuch: Ein Sondernutzungsrecht, das nur mündlich vereinbart oder nicht eingetragen ist, bietet einem Käufer keine sichere Rechtsposition.
- Genaue Abgrenzung: Die Fläche sollte in einem Lageplan eindeutig eingezeichnet sein. Unklare Grenzen führen häufig zu Streit.
- Kostenregelung: Muss der Berechtigte alle Kosten allein tragen, etwa für eine große Gartenfläche, schmälert das den Vorteil.
Bei einer Kaufberatung für eine Eigentumswohnung wird deshalb geprüft, ob ein im Exposé genannter Garten oder Stellplatz tatsächlich als Sondernutzungsrecht im Grundbuch gesichert ist.
Häufige Fragen zum Sondernutzungsrecht
Kann ich ein Sondernutzungsrecht verkaufen?
Nur an einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft. An Außenstehende kann es nicht übertragen werden, weil es an das Wohnungseigentum gebunden ist. Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, muss auch die Übertragung eingetragen werden, und Banken mit einer Grundschuld auf der abgebenden Wohnung müssen in der Regel zustimmen. Beim Verkauf der ganzen Wohnung geht ein eingetragenes Sondernutzungsrecht automatisch auf den Käufer über.
Zählt ein Garten mit Sondernutzungsrecht zur Wohnfläche?
Nein. Gartenflächen gehören nicht zur Wohnfläche. Eine Terrasse, die ausschließlich zur Wohnung gehört, wird nach der Wohnflächenverordnung aber in der Regel zu einem Viertel angerechnet.
Kann die Eigentümergemeinschaft mir ein Sondernutzungsrecht wieder entziehen?
Nicht durch Mehrheitsbeschluss. Ein eingetragenes Sondernutzungsrecht kann in der Regel nur mit Zustimmung des Berechtigten aufgehoben oder geändert werden.
