Sondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der einem Eigentümer allein gehört, in der Regel die Räume der Wohnung selbst. Alles andere, etwa Grundstück, Dach, Fassade und Treppenhaus, ist Gemeinschaftseigentum und gehört allen Eigentümern gemeinsam. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bildet das Sondereigentum das Wohnungseigentum, bei Gewerberäumen spricht man von Teileigentum.
Was gehört zum Sondereigentum?
Welche Räume Sondereigentum sind, legt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan fest. Für die Bestandteile des Gebäudes innerhalb dieser Räume setzt das Wohnungseigentumsgesetz Grenzen: Nach § 5 WEG sind sie nur dann Sondereigentum, wenn sie sich verändern oder entfernen lassen, ohne das Gemeinschaftseigentum, die Rechte anderer Eigentümer oder das äußere Erscheinungsbild zu beeinträchtigen. Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig sind, bleiben immer Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 können außerdem alle Stellplätze, auch im Freien, Sondereigentum sein. Gleiches gilt für Flächen außerhalb des Gebäudes, zum Beispiel einen Garten, allerdings nur zusammen mit einer Wohnung, die dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben muss.
Typische Zuordnung
| In der Regel Sondereigentum | In der Regel Gemeinschaftseigentum |
|---|---|
| Räume der Wohnung | Grundstück |
| Nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung | Tragende Wände, Decken, Fundament |
| Bodenbeläge, Innenputz, Tapeten, Fliesen | Estrich und Trittschalldämmung |
| Innentüren | Fenster und Wohnungseingangstür |
| Sanitärobjekte wie Waschbecken und Badewanne | Dach und Fassade |
| Zentrale Heizungsanlage und Hauptleitungen | |
| Treppenhaus, Aufzug, Kellerflure |
Beim Balkon ist die Zuordnung geteilt: Der Raum und der Belag können Sondereigentum sein, Balkonplatte, Brüstung und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum.
Wer trägt welche Kosten?
- Sondereigentum: Instandhaltung und Reparaturen zahlt der jeweilige Eigentümer selbst.
- Gemeinschaftseigentum: Über Maßnahmen entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, meist nach Miteigentumsanteilen.
Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Regeln enthalten. So werden die Kosten für den Austausch von Fenstern manchmal dem einzelnen Eigentümer auferlegt, obwohl die Fenster Gemeinschaftseigentum sind.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung zählt nicht nur der Zustand der Wohnung selbst. Genauso wichtig ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums:
- Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade oder Heizung, trifft alle Eigentümer. Reicht die Erhaltungsrücklage nicht, drohen Sonderumlagen, und das mindert den Wert.
- Ein Garten oder Stellplatz, ob als Sondereigentum oder über ein Sondernutzungsrecht, kann den Wert einer Wohnung erhöhen.
- Unklare Zuordnungen, etwa ein ausgebauter Dachboden, der laut Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum ist, sind ein rechtliches Risiko.
Bei einer Kaufberatung wird deshalb auch das Gemeinschaftseigentum begutachtet, soweit es zugänglich ist, und mit Teilungserklärung, Protokollen und Rücklage abgeglichen.
Häufige Fragen zum Sondereigentum
Gehören die Fenster zu meinem Sondereigentum?
In der Regel nicht. Fenster sind Teil der Außenhülle und damit Gemeinschaftseigentum. Wer die Kosten für Reparatur oder Austausch trägt, kann die Gemeinschaftsordnung aber abweichend regeln.
Wie erfahre ich, was bei meiner Wohnung Sondereigentum ist?
Aus der Teilungserklärung und dem zugehörigen Aufteilungsplan. Beides erhalten Sie in der Regel von der Hausverwaltung oder mit berechtigtem Interesse beim Grundbuchamt.
Darf ich im Sondereigentum frei umbauen?
Innerhalb des Sondereigentums weitgehend ja, etwa beim Bodenbelag oder bei nicht tragenden Wänden. Wer dabei in das Gemeinschaftseigentum eingreift, zum Beispiel eine tragende Wand durchbrechen oder den Estrich erneuern will, braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
