Ein Restnutzungsdauergutachten weist nach, wie viele Jahre ein vermietetes Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ist diese Zeit kürzer als die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer, darf der Eigentümer höher abschreiben. Das senkt die Steuerlast auf die Mieteinnahmen, vor allem bei älteren Gebäuden. Erstellt wird das Gutachten von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Was bedeutet Restnutzungsdauergutachten?
Das Steuerrecht unterstellt für die meisten Bestandsgebäude eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ein Haus aus den 1970er-Jahren, das kaum modernisiert wurde, ist aber oft deutlich früher verbraucht. Das Gutachten belegt diese kürzere Restnutzungsdauer. Dafür besichtigt der Sachverständige das Gebäude und dokumentiert Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und Schäden. Daraus leitet er nachvollziehbar ab, wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann. Stichtag ist der Erwerb der Immobilie, auch wenn das Gutachten erst später erstellt wird.
Die gesetzliche Grundlage nach § 4 ImmoWertV
Steuerlich stützt sich der Nachweis auf § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG. Wie die Restnutzungsdauer am konkreten Objekt bestimmt wird, regelt § 4 Absatz 3 Satz 3 ImmoWertV:
„Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.“
Mit anderen Worten: Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Entscheidend ist dann der tatsächliche Zustand des Gebäudes. Ein Gutachten, das nur Modellwerte übernimmt, reicht deshalb nicht. Es muss den Zustand des konkreten Objekts begründen.
Was bringt ein Restnutzungsdauergutachten?
Eine vermietete Wohnung von 1975 hat einen Gebäudeanteil von 280.000 Euro. Das Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich:
| Position | ohne Gutachten | mit Gutachten |
|---|---|---|
| Abschreibungsdauer | 50 Jahre | 30 Jahre |
| Abschreibung pro Jahr | 5.600 € | 9.333 € |
| Steuerersparnis pro Jahr | 2.352 € | 3.920 € |
Die jährliche Steuerersparnis steigt damit um rund 1.570 Euro. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, aber deutlich schneller.
Bedeutung für den Wert
Auf den Verkehrswert hat ein Restnutzungsdauergutachten keinen Einfluss. Ob es steuerlich wirkt, hängt aber von seiner Qualität ab. Dabei spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Objektbezug: Das Gutachten muss den Zustand des konkreten Gebäudes nachvollziehbar begründen, nicht nur Modellwerte übernehmen.
- Stichtag: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs, nicht der Tag der Begutachtung.
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die höhere Abschreibung mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf erhöht sie deshalb den Gewinn.
- Kosten: Die Kosten des Gutachtens sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar.
Wie die Erstellung abläuft und welche Unterlagen benötigt werden, zeigt die Leistungsseite zum Restnutzungsdauergutachten.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten an?
Nicht automatisch. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 entschieden, dass jede geeignete Methode genügt. Das Finanzgericht München hat 2026 ein Gutachten nach dem Modell der ImmoWertV anerkannt, weil es sich auf den konkreten Zustand bezog. Ein bloßer Verweis auf Tabellenwerte reichte dort nicht.
Muss der Sachverständige das Gebäude besichtigen?
Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. Ohne Besichtigung lässt sich der Zustand aber kaum objektbezogen belegen. Genau darauf achten Finanzämter und Gerichte.
Ändert sich die Rechtslage?
Möglicherweise. Der Bundesrat hat im Herbst 2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Beschlossen ist das bisher nicht (Stand November 2026). Wer ein Gutachten plant, sollte die Entwicklung im Blick behalten.
