Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Vereinfacht ergibt sie sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters. Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen. Im Sach- und Ertragswertverfahren beeinflusst sie den Gebäudewert unmittelbar.
Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Kein Gebäude wird unbegrenzt genutzt. Für die Bewertung wird deshalb jedem Gebäudetyp eine Gesamtnutzungsdauer zugeordnet, bei Wohngebäuden im Modell 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer sind die Jahre, die davon noch übrig sind. Gemeint ist nicht, wann ein Haus baufällig wird, sondern wie lange es wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Ein kernsaniertes Haus von 1965 kann deshalb eine längere Restnutzungsdauer haben als ein unsaniertes von 1985. Auch steuerlich spielt sie eine Rolle, nämlich bei der Abschreibung vermieteter Gebäude.
Die gesetzliche Definition nach § 4 ImmoWertV
Die Restnutzungsdauer definiert § 4 Absatz 3 Satz 1 ImmoWertV:
„Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“
Kurz gesagt: Ausgangspunkt ist nach Satz 2 die Gesamtnutzungsdauer minus Alter am Stichtag. Nach Satz 3 können Instandsetzungen und Modernisierungen diesen Wert verlängern, unterlassene Instandhaltung kann ihn verkürzen. Wie stark Modernisierungen wirken, bemisst ein Punktmodell in Anlage 2 der ImmoWertV.
Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?
Ein Einfamilienhaus wurde 1975 gebaut und ist am Stichtag 2026 damit 51 Jahre alt. Je nach Zustand ergeben sich unterschiedliche Restnutzungsdauern:
| Zustand | Ermittlung | Restnutzungsdauer (Beispiel) |
|---|---|---|
| ohne Modernisierung | 80 Jahre − 51 Jahre | 29 Jahre |
| Dach, Fenster und Heizung erneuert | Verlängerung nach Punktmodell | rund 35 Jahre |
| erheblicher Instandhaltungsstau | Verkürzung im Einzelfall | rund 20 Jahre |
Die Werte in den letzten beiden Zeilen sind Beispiele. Im Gutachten werden sie aus dem Modell und dem tatsächlichen Zustand abgeleitet.
Bedeutung für den Wert
Die Restnutzungsdauer wirkt an mehreren Stellen der Wertermittlung. Im Gutachten spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Sachwertverfahren: Die Alterswertminderung ergibt sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer der Gebäudewert.
- Ertragswertverfahren: Sie bestimmt, über wie viele Jahre die Erträge des Gebäudes angesetzt werden.
- Modellkonformität: Gutachterausschüsse leiten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze mit bestimmten Modellannahmen ab. Das Gutachten muss die Restnutzungsdauer nach demselben Modell ansetzen.
- Abschreibung: Bei vermieteten Gebäuden kann eine nachgewiesen kürzere Nutzungsdauer zu einer höheren Abschreibung führen.
Wie lange ein vermietetes Gebäude steuerlich noch abgeschrieben werden kann, lässt sich mit einem Restnutzungsdauergutachten nachweisen.
Häufige Fragen zur Restnutzungsdauer
Welche Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer?
Das Punktmodell der ImmoWertV berücksichtigt unter anderem Dach, Fenster und Außentüren, Leitungen, Heizung, Fassadendämmung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Für jedes Bauteil gibt es Punkte, insgesamt höchstens 20. Je mehr davon in den letzten Jahren erneuert wurde, desto stärker verlängert sich die Restnutzungsdauer. Kleine Schönheitsreparaturen zählen nicht.
Kann ein Restnutzungsdauergutachten Steuern sparen?
Bei vermieteten Gebäuden ja. Üblich ist eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr, bei Neubauten ab 2023 von 3 Prozent. Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG höher abschreiben. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 entschieden, dass dafür jede geeignete Methode genügt, etwa ein Sachverständigengutachten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs. Das Modell der ImmoWertV kann nach einem Urteil des Finanzgerichts München von 2026 genügen, wenn das Gutachten es auf den konkreten Zustand des Gebäudes bezieht.
Ändert sich die Rechtslage für Restnutzungsdauergutachten?
Möglicherweise. Der Bundesrat hat im Herbst 2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Für ältere Bestandsgebäude wäre ein solcher Nachweis dann deutlich schwieriger. Beschlossen ist das bisher nicht (Stand November 2026).
