Die Nutzfläche ist der Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der einem bestimmten Nutzungszweck dient. Im Alltag sind damit meist die Flächen gemeint, die genutzt werden können, aber nicht zur Wohnfläche zählen, etwa Keller, Dachboden oder Garage. Fachlich ist sie in der DIN 277 als Nutzungsfläche geregelt und bei Gewerbeimmobilien die zentrale Flächenangabe.
Was bedeutet Nutzfläche?
Der Begriff wird in zwei Bedeutungen verwendet, und genau das sorgt oft für Missverständnisse.
Im Immobilienalltag: Steht in einem Exposé „120 m² Wohnfläche und 60 m² Nutzfläche“, sind mit Nutzfläche die Nebenflächen gemeint, also Keller, Abstellräume, Dachboden, Waschküche oder Heizungsraum.
Nach DIN 277: Seit der Ausgabe 2016 spricht die Norm von der Nutzungsfläche (NUF), vorher hieß sie Nutzfläche (NF).Sie umfasst alle Räume, die dem eigentlichen Zweck des Gebäudes dienen, und zwar einschließlich der Wohnräume. Flure, Treppenhäuser und Technikräume gehören nicht dazu.
Was das Gesetz zur Abgrenzung sagt
Welche Räume nicht zur Wohnfläche gehören, legt § 2 Absatz 3 der Wohnflächenverordnung fest. Danach zählen Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Geschäftsräume und für Räume, die die Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht erfüllen. Die genannten Zubehörräume sind genau die Flächen, die im Alltag als Nutzfläche bezeichnet werden.
Die Gliederung nach DIN 277
| Gruppe | Nutzungsart |
|---|---|
| NUF 1 | Wohnen und Aufenthalt |
| NUF 2 | Büroarbeit |
| NUF 3 | Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung |
| NUF 4 | Lagern, Verteilen, Verkaufen |
| NUF 5 | Bildung, Unterricht, Kultur |
| NUF 6 | Heilen und Pflegen |
| NUF 7 | Sonstige Nutzungen, etwa Abstellräume und Sanitärräume |
Zusammen mit der Verkehrsfläche und der Technikfläche bildet die Nutzungsfläche die Netto-Raumfläche. Rechnet man die Konstruktionsflächen von Wänden und Stützen hinzu, ergibt sich die Bruttogrundfläche.
Bedeutung für den Wert
Bei Wohnimmobilien bestimmt die Wohnfläche den Wert, denn Kaufpreise und Mieten werden pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Nutzflächen wie ein trockener Keller oder ein großer Dachboden erhöhen den Wert ebenfalls, aber deutlich weniger. Problematisch wird es, wenn ein Exposé Keller- oder Dachflächen in die Wohnfläche einrechnet. Dann wird die Immobilie größer und teurer dargestellt, als sie ist.
Bei Gewerbeimmobilien ist die Fläche oft die wichtigste Größe für Miete und Wert.
Ob Wohnhaus oder Gewerbeobjekt: In jedem Gutachten prüfe ich die Flächenangaben, bevor sie in die Bewertung einfließen. Für Büro-, Laden- und Hallenflächen erstelle ich Ihnen ein Gewerbegutachten.
Häufige Fragen zur Nutzfläche
Wie viel ist ein Quadratmeter Nutzfläche wert?
Einen festen Preis gibt es nicht. Im Vergleichswertverfahren wird ein Keller meist über einen Zu- oder Abschlag berücksichtigt. Im Sachwertverfahren fließt er über die Bruttogrundfläche ein. Ein Quadratmeter Keller ist aber in jedem Fall deutlich weniger wert als ein Quadratmeter Wohnfläche.
Wie wird die Fläche einer Gewerbeimmobilie berechnet?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Üblich sind die Nutzungsfläche nach DIN 277 oder die Mietfläche nach der Richtlinie MF/G der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Beide Methoden führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Im Vertrag sollte deshalb klar geregelt sein, welche gilt.
Gehört die Garage zur Nutzfläche?
Zur Wohnfläche zählt eine Garage nie. Im Exposé wird sie meist gesondert oder als Nutzfläche angegeben, und nach DIN 277 gehört sie zur Nutzungsfläche. Im Gutachten wird sie in der Regel als eigenes Bauteil mit einem eigenen Wertansatz berücksichtigt.
