Der Miteigentumsanteil (MEA) gibt an, welcher Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Wohnung oder Gewerbeeinheit gehört, etwa am Grundstück, am Dach oder am Treppenhaus. Er wird meist in Tausendsteln angegeben und ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden. Nach ihm richten sich in der Regel die Kosten, die ein Eigentümer für das Gemeinschaftseigentum trägt.
Wie wird der Miteigentumsanteil festgelegt?
Die Miteigentumsanteile werden in der Teilungserklärung festgelegt, wenn ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Eine gesetzliche Berechnungsvorschrift gibt es nicht. In der Praxis orientieren sie sich meist am Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, manchmal auch am Wert der einzelnen Einheiten.
Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Haus hat drei Wohnungen mit 50, 70 und 80 m², zusammen 200 m². Nach Fläche aufgeteilt ergeben sich Anteile von 250/1.000, 350/1.000 und 400/1.000.
Zwingend ist diese Verteilung aber nicht. Miteigentumsanteile können von den Flächen abweichen, etwa wenn eine Dachgeschosswohnung später ausgebaut wurde, ohne die Anteile anzupassen.
Wo steht der Miteigentumsanteil?
Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs. Dort heißt es zum Beispiel: „125/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 laut Aufteilungsplan.“
Wofür ist der Miteigentumsanteil wichtig?
- Kosten: Nach § 16 WEG tragen die Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich im Verhältnis ihrer Anteile. Kostet eine Dachsanierung 200.000 €, entfallen bei 125/1.000 rund 25.000 € auf die Wohnung. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann für bestimmte Kosten einen anderen Schlüssel vorsehen.
- Erträge: Einnahmen der Gemeinschaft, etwa aus einer vermieteten Dachfläche, werden ebenfalls nach Miteigentumsanteilen verteilt.
- Stimmrecht: Hier gilt der Miteigentumsanteil gesetzlich nicht. In der Eigentümerversammlung hat grundsätzlich jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Wohnung und auch dann, wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Die Gemeinschaftsordnung kann aber ein Stimmrecht nach Anteilen oder nach Wohnungen festlegen.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Für Sachverständige ist der Miteigentumsanteil an zwei Stellen wichtig:
- Bodenwertanteil: Der Anteil am Grundstückswert wird über den Miteigentumsanteil ermittelt. Liegt der Bodenwert des gesamten Grundstücks bei 800.000 €, entfallen bei 125/1.000 rund 100.000 € auf die Wohnung. Das spielt im Ertragswertverfahren eine Rolle und bei der steuerlichen Aufteilung des Kaufpreises in Boden und Gebäude.
- Kostenbelastung: Ist der Miteigentumsanteil im Verhältnis zur Wohnfläche hoch, trägt der Eigentümer überdurchschnittlich viel vom Hausgeld und von Sonderumlagen. Das kann den Wert einer Wohnung mindern.
Bei einer Kaufberatung wird deshalb geprüft, ob Miteigentumsanteil, Wohnfläche und Kostenanteil in einem plausiblen Verhältnis stehen.
Häufige Fragen zum Miteigentumsanteil
Kann der Miteigentumsanteil geändert werden?
Ja, aber nur mit erheblichem Aufwand. Die Eigentümer, deren Anteile sich ändern, müssen zustimmen, in der Regel auch die Banken, die eine Grundschuld auf den betroffenen Wohnungen haben. Die Änderung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht dafür nicht aus.
Ist ein hoher Miteigentumsanteil gut oder schlecht?
Das kommt auf das Verhältnis zur Wohnfläche an. Ein hoher Anteil bedeutet einen größeren Anteil am Grundstück, aber auch höhere Kosten. Passen Anteil und Fläche nicht zusammen, zahlt der Eigentümer dauerhaft mehr als vergleichbare Nachbarn.
Bestimmt der Miteigentumsanteil das Hausgeld?
Bestimmt der Miteigentumsanteil das Hausgeld?
Zum großen Teil ja. Viele Kosten wie Instandhaltung, Gebäudeversicherung oder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Verwaltervergütung wird dagegen häufig pro Wohnung berechnet. Heizung und Warmwasser werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % nach Verbrauch abgerechnet, der Rest meist nach Fläche.
