Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Umfeld einer Immobilie: die Straße, die Nachbarschaft, Lärm und andere Umwelteinflüsse sowie die Wege zu Einkauf, Schule und Bus oder Bahn. Sie erklärt, warum Immobilien in derselben Stadt sehr unterschiedliche Preise erzielen. Das Gegenstück ist die Makrolage, also Region und Stadt als Ganzes.
Was bedeutet Mikrolage?
Beim bekannten Satz „Lage, Lage, Lage“ geht es in den meisten Fällen um die Mikrolage. Zwei gleich große Wohnungen in derselben Stadt können sich im Preis deutlich unterscheiden, wenn die eine in einer ruhigen Seitenstraße am Park liegt und die andere an einer vierspurigen Ausfallstraße. Manchmal reichen schon wenige Hundert Meter. Die Mikrolage fragt deshalb: Wie lebt es sich genau an dieser Adresse?
Die gesetzliche Grundlage nach § 5 ImmoWertV
Auch den Begriff Mikrolage kennt das Gesetz nicht. Die Lagemerkmale, die sie ausmachen, nennt § 5 Absatz 4 ImmoWertV:
„Lagemerkmale von Grundstücken ergeben sich aus der räumlichen Position des Grundstücks und beziehen sich insbesondere auf die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.“
Mit anderen Worten: Nachbarschaft und Umwelteinflüsse sind ausdrücklich Teil der Wertermittlung. Gerade diese beiden Merkmale prägen die Mikrolage, denn sie können sich schon von Straße zu Straße ändern.
Typische Merkmale der Mikrolage
| Merkmal | Wirkt eher positiv | Wirkt eher negativ |
|---|---|---|
| Verkehr und Lärm | ruhige Wohnstraße | Hauptstraße, Bahnstrecke, Fluglärm |
| Nahversorgung | Supermarkt, Ärzte und Schulen zu Fuß erreichbar | weite Wege ohne Auto |
| Bus und Bahn | Haltestelle in der Nähe | keine gute Anbindung |
| Umfeld | Grünflächen, gepflegte Nachbarschaft | störendes Gewerbe, Leerstand |
| Umwelt | keine Hochwasser- oder Starkregengefahr | Lage in einem Überschwemmungsgebiet |
Wie die Mikrolage in der Bewertung berücksichtigt wird
Ein Teil der Mikrolage steckt bereits im Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss bildet dafür Zonen mit ähnlichen Lageverhältnissen. Innerhalb einer Zone kann ein einzelnes Grundstück aber besser oder schlechter liegen als der Durchschnitt, etwa direkt an einer lauten Straße oder am ruhigen Rand. Solche Abweichungen werden mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt. Hilfreich sind dabei amtliche Lärmkarten und Hochwassergefahrenkarten, die in Nordrhein-Westfalen online einsehbar sind.
Bedeutung für den Wert
Die Mikrolage entscheidet innerhalb einer Stadt oft stärker über den Preis als das Gebäude selbst. Ein modernisiertes Haus an einer stark befahrenen Straße kann weniger wert sein als ein älteres in ruhiger, begehrter Lage. Anders als die Makrolage kann sich die Mikrolage zudem vergleichsweise schnell ändern, etwa durch ein neues Baugebiet nebenan, eine Umgehungsstraße oder einen neuen Supermarkt.
Wie sich Besonderheiten der Mikrolage auf den Wert einer bestimmten Immobilie auswirken, wird in einem Verkehrswertgutachten im Einzelnen berücksichtigt.
Häufige Fragen zur Mikrolage
Wie finde ich heraus, wie laut eine Straße ist?
Die amtlichen Lärmkarten zeigen für Hauptverkehrsstraßen, große Bahnstrecken und Flughäfen, wie stark die Umgebung belastet ist. Kleinere Straßen sind darin allerdings nicht erfasst. Deshalb lohnt es sich zusätzlich, die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten zu besuchen, besonders im Berufsverkehr.
Kann sich die Mikrolage verschlechtern?
Ja. Wird auf einer Freifläche nebenan gebaut, eine Straße ausgebaut oder ein Gewerbebetrieb angesiedelt, ändert sich das Umfeld spürbar. Ein Blick in die Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan der Umgebung zeigt vor dem Kauf, was dort künftig möglich ist.
Gehört die Etage einer Wohnung zur Mikrolage?
Im engeren Sinn nicht. Stockwerk, Ausrichtung und Aussicht beschreiben die Lage im Gebäude und werden in der Bewertung meist gesondert betrachtet. Sie hängen aber eng mit der Mikrolage zusammen: Eine Wohnung, deren Schlafzimmer zum ruhigen Innenhof liegen, ist vom Straßenlärm deutlich weniger betroffen als eine Wohnung, die vollständig zur Straße ausgerichtet ist.
