Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt oder Gemeinde. Er zeigt, wie viel Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Vermieter nutzen ihn vor allem, um Mieterhöhungen zu begründen, Mieter, um sie zu überprüfen.
Was zeigt ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Dafür werden die Mieten herangezogen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Die Werte sind meist nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage gegliedert und werden in Euro pro Quadratmeter angegeben, oft als Spanne mit Mittelwert.
Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit der Reform 2022 verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Städte wie Neuss und Düsseldorf veröffentlichen ihre Mietspiegel in der Regel auf ihrer Website.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
| Einfacher Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel | |
|---|---|---|
| Erstellung | von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam | nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen |
| Aktualisierung | alle zwei Jahre empfohlen | alle zwei Jahre anpassen, alle vier Jahre neu erstellen |
| Rechtliche Wirkung | Anhaltspunkt für die Vergleichsmiete | gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete richtig wiedergeben |
Die Vermutungswirkung ist in § 558d BGB geregelt. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss ein Vermieter dessen Werte außerdem in jedem Mieterhöhungsverlangen angeben, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.
Wofür wird der Mietspiegel genutzt?
- Mieterhöhung im Bestand: Ein Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Innerhalb von drei Jahren sind höchstens 20 % Erhöhung erlaubt, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. Welche Städte in NRW dazu gehören, regelt die Mieterschutzverordnung des Landes.
- Neuvermietung mit Mietpreisbremse: In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei einer Wiedervermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Andere Begründungen: Statt auf den Mietspiegel kann sich ein Vermieter auch auf drei Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützen.
Bedeutung für den Wert vermieteter Immobilien
Bei vermieteten Häusern und Wohnungen richtet sich der Wert vor allem nach den erzielbaren Mieten, die im Ertragswertverfahren angesetzt werden. Der Mietspiegel ist dabei ein wichtiger Anhaltspunkt, aber nicht die einzige Quelle:
- Mietspiegel und Neuvertragsmieten unterscheiden sich: Der Mietspiegel enthält auch ältere Bestandsmieten. Bei einer Neuvermietung liegen die erzielbaren Mieten oft darüber, soweit die Mietpreisbremse das zulässt.
- Miete unter dem Mietspiegel: Zahlt ein langjähriger Mieter deutlich weniger als die Vergleichsmiete, mindert das den Ertrag. Weil Erhöhungen nur schrittweise möglich sind, berücksichtigt ein Gutachten diesen Minderertrag.
- Miete über dem Mietspiegel: Eine Miete, die sich auf Dauer nicht halten lässt, kann nicht voll als nachhaltiger Ertrag angesetzt werden.
Wer eine vermietete Immobilie kaufen, verkaufen oder vererben will, sollte deshalb nicht nur auf den Mietvertrag schauen. Bereits ein Kurzgutachten zeigt, wie sich die tatsächliche Miete im Vergleich zum Markt auf den Wert auswirkt.
Häufige Fragen zum Mietspiegel
Wo finde ich den Mietspiegel für meine Stadt?
In der Regel auf der Website der Stadt oder Gemeinde, oft beim Amt für Wohnungswesen. Teilweise geben ihn auch Mietervereine oder Haus- und Grundbesitzervereine heraus.
Was gilt, wenn es in meiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?
Dann kann ein Vermieter eine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde begründen.
Muss sich ein Vermieter beim Neuabschluss an den Mietspiegel halten?
Nur dort, wo die Mietpreisbremse gilt. Dann darf die neue Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, nach einer umfassenden Modernisierung und wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat.
