Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark ein Vermieter die Miete in einem laufenden Mietverhältnis erhöhen darf. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Das gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt. In Nordrhein-Westfalen gilt die 15-Prozent-Grenze in 57 Städten und Gemeinden, darunter Neuss.
Was bedeutet Kappungsgrenze?
Will ein Vermieter die Miete anheben, kann er die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegt die bisherige Miete weit darunter, wäre das ein großer Sprung. Die Kappungsgrenze verhindert das, indem sie den Anstieg über drei Jahre deckelt. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung. Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit. Für Staffel- und Indexmieten gilt die Kappungsgrenze nicht.
Die gesetzliche Grundlage nach § 558 BGB
Die Kappungsgrenze regelt § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB:
„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“
Das heißt: Bundesweit gilt die Grenze von 20 Prozent. Nach Satz 2 sinkt sie auf 15 Prozent, wenn das Land die Gemeinde per Verordnung als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt hat. Zusätzlich darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen.
Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?
Die Miete einer Wohnung beträgt seit drei Jahren unverändert 600 Euro. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 750 Euro:
| Grenze | Berechnung | Höchstmiete |
|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | laut Mietspiegel | 750 € |
| Kappungsgrenze 20 % | 600 € + 120 € | 720 € |
| Kappungsgrenze 15 %, etwa in Neuss | 600 € + 90 € | 690 € |
In Neuss darf der Vermieter die Miete also nur auf 690 Euro anheben, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt. Die restliche Lücke kann er erst in späteren Schritten schließen.
Bedeutung für den Wert
Die Kappungsgrenze bestimmt, wie schnell sich niedrige Bestandsmieten an den Markt anpassen lassen. Im Gutachten spielen vor allem diese Punkte eine Rolle:
- Abstand zur Vergleichsmiete: Liegt die Miete deutlich unter dem Mietspiegel, lässt sich die Lücke nur schrittweise schließen.
- Ertragswert: Der Mindertrag bis zur möglichen Anpassung wird im Ertragswertverfahren als Abschlag berücksichtigt.
- Lage: In Gemeinden mit 15-Prozent-Grenze dauert die Anpassung länger als in Gemeinden mit 20 Prozent.
- Mieterwechsel: Bei einer Neuvermietung gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete kann dann bis zur Grenze der Mietpreisbremse angehoben werden.
Wie sich niedrige Bestandsmieten und die Kappungsgrenze auf den Kaufpreis einer vermieteten Wohnung auswirken, lässt sich vor dem Kauf im Rahmen einer Kaufberatung klären.
Häufige Fragen zur Kappungsgrenze
Gilt in Neuss die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. Neuss gehört zu den 57 Städten und Gemeinden, für die die Mieterschutzverordnung NRW die abgesenkte Grenze festlegt. Das gilt unter anderem auch für Düsseldorf und Meerbusch.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Wenn die Erhöhung wirksam wird, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Alle Erhöhungen innerhalb von drei Jahren zusammen dürfen die Kappungsgrenze nicht überschreiten.
Muss ich einer zu hohen Mieterhöhung zustimmen?
Nur bis zur zulässigen Höhe. Sie können der Erhöhung auch teilweise zustimmen. Prüfen Sie außerdem, ob das Schreiben begründet ist, etwa mit dem Mietspiegel oder mit Vergleichswohnungen. Für die Prüfung haben Sie Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens.
