Die Kaltmiete ist die Miete für eine Wohnung oder Gewerbefläche ohne Heizkosten. Gemeint ist meist die Nettokaltmiete, also die Miete für die reine Überlassung der Räume, ganz ohne Betriebskosten. Kommen die Betriebskosten und die Heizkosten hinzu, spricht man von der Warmmiete. Für Mieterhöhungen, den Mietspiegel und die Bewertung vermieteter Immobilien ist die Nettokaltmiete die entscheidende Größe.
Was bedeutet Kaltmiete?
Was ein Mieter jeden Monat überweist, setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: der eigentlichen Miete für die Räume und den Nebenkosten für den laufenden Betrieb des Hauses, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Heizung. Die Kaltmiete ist der erste Teil. Sie ist das Entgelt, das dem Vermieter tatsächlich als Ertrag bleibt, bevor er eigene Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung trägt.
Im Alltag werden die Begriffe nicht immer einheitlich verwendet. Deshalb lohnt sich ein Blick auf die genaue Bezeichnung im Mietvertrag oder Inserat.
| Begriff | Was enthalten ist |
|---|---|
| Nettokaltmiete (Grundmiete) | nur die Miete für die Räume |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete plus Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser |
| Warmmiete | Nettokaltmiete plus alle Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser |
Die gesetzliche Grundlage nach § 556 BGB
Einen Begriff „Kaltmiete“ kennt das Gesetz nicht. Dass Miete und Betriebskosten getrennt werden können, ergibt sich aus § 556 Absatz 1 BGB:
„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“
Einfach gesagt: Ohne eine solche Vereinbarung sind alle Kosten mit der Miete abgegolten. Erst wenn der Mietvertrag festlegt, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich trägt, entsteht die Trennung in Kaltmiete und Nebenkosten. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung zudem in der Regel vor, dass mindestens die Hälfte der Kosten nach Verbrauch abgerechnet wird.
Beispiel: Von der Kaltmiete zur Warmmiete
| Position | pro Monat |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 700 Euro |
| Betriebskosten ohne Heizung | 180 Euro |
| Bruttokaltmiete | 880 Euro |
| Heizung und Warmwasser | 100 Euro |
| Warmmiete | 980 Euro |
Die Betriebskosten zahlt der Mieter meist als monatliche Vorauszahlung. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter ab, und es kommt zu einer Nachzahlung oder Erstattung. Die Nettokaltmiete bleibt davon unberührt.
Bedeutung für den Wert
Bei der Bewertung vermieteter Immobilien steht die Nettokaltmiete im Mittelpunkt. Im Ertragswertverfahren ist sie die Grundlage des Rohertrags, auch der Kaufpreisfaktor und die Mietrendite werden mit ihr berechnet. Die Betriebskosten zählen nicht zum Ertrag, weil der Vermieter sie nur an Stadt, Versorger und Dienstleister weitergibt.
Maßgeblich ist dabei nach § 31 Absatz 2 ImmoWertV nicht einfach die vereinbarte Miete, sondern die marktüblich erzielbare. Liegt die tatsächliche Miete deutlich darunter oder darüber, wird das im Gutachten gesondert berücksichtigt. Ist eine Pauschal- oder Inklusivmiete vereinbart, in der Betriebskosten bereits stecken, muss die Nettokaltmiete zunächst herausgerechnet werden. Sonst wird der Ertrag zu hoch angesetzt.
Ob die Mieten eines vermieteten Hauses marktüblich sind, lässt sich vor dem Kauf im Rahmen einer Kaufberatung klären.
Häufige Fragen zur Kaltmiete
Welche Kosten gehören nicht zur Kaltmiete?
Alle Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag umgelegt werden, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherung und Heizung. Kosten für Verwaltung und Reparaturen sind dagegen bei Wohnungen keine Betriebskosten. Sie trägt der Vermieter aus der Kaltmiete.
Bezieht sich eine Mieterhöhung auf die Kaltmiete oder die Warmmiete?
In der Regel auf die Nettokaltmiete, denn Mietspiegel weisen meist Nettokaltmieten aus. Nur wenn eine Inklusivmiete vereinbart ist, wird diese insgesamt erhöht. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind davon unabhängig. Sie können nach jeder Abrechnung angepasst werden.
Ist die Kaltmiete bei Gewerbeflächen anders geregelt?
Der Grundsatz ist derselbe, die Spielräume sind aber größer. Bei Gewerbeflächen dürfen auch Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die bei Wohnungen nicht umlagefähig sind, etwa Verwaltungskosten, wenn das im Vertrag klar vereinbart ist. Hinzu kommt häufig die Umsatzsteuer, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat.
