Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) legen fest, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf. Die GRZ gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die GFZ bestimmt, wie viel Geschossfläche insgesamt im Verhältnis zur Grundstücksgröße zulässig ist. Beide Werte stehen meist im Bebauungsplan und sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.
Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die GRZ gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden dürfen (§ 19 BauNVO). Eine GRZ von 0,4 bedeutet also: 40 % des Grundstücks dürfen mit dem Hauptgebäude überbaut werden. Maßgeblich ist dabei die Grundstücksfläche hinter der Straßenbegrenzungslinie.
Mitgerechnet werden auch Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen wie Gartenhäuser sowie unterirdische Bauteile wie eine Tiefgarage. Für diese Flächen darf die zulässige GRZ um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens aber bis zu einer GRZ von 0,8, sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die GFZ gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen ermittelt. Geschosse, die kein Vollgeschoss sind, etwa viele Dachgeschosse, zählen in der Regel nicht mit, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festlegt. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes.
Rechenbeispiel
Ein Grundstück ist 600 m² groß, der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 fest:
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| GRZ 0,4 | 600 m² × 0,4 | 240 m² Grundfläche für das Haus |
| Mit Garage, Zufahrt, Nebenanlagen | 240 m² × 1,5 | bis zu 360 m² insgesamt |
| GFZ 0,8 | 600 m² × 0,8 | 480 m² Geschossfläche |
Mit 240 m² Grundfläche und 480 m² Geschossfläche wäre zum Beispiel ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen möglich, sofern die übrigen Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten werden.
Typische Werte
Die Baunutzungsverordnung nennt je nach Baugebiet Orientierungswerte, zum Beispiel:
| Baugebiet | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Reines und allgemeines Wohngebiet | 0,4 | 1,2 |
| Mischgebiet | 0,6 | 1,2 |
| Gewerbegebiet | 0,8 | 2,4 |
Seit 2021 sind diese Werte keine starren Obergrenzen mehr. Die Gemeinde kann im Bebauungsplan davon abweichen. Maßgeblich ist deshalb immer der konkrete Bebauungsplan.
Was gilt ohne Bebauungsplan?
Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich ein Bauvorhaben innerhalb eines bebauten Ortsteils nach Art und Maß in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). GRZ und GFZ sind dann nicht festgesetzt. Maßstab sind vor allem die nach außen sichtbaren Größen der umliegenden Gebäude, etwa Grundfläche, Höhe und Zahl der Geschosse. Verhältniszahlen wie GRZ und GFZ spielen dabei nur eine untergeordnete Rolle.
Bedeutung für den Grundstückswert
GRZ und GFZ bestimmen, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, und damit maßgeblich seinen Wert:
- Höhere Ausnutzung, höherer Bodenwert: Besonders im Geschosswohnungsbau steigt der Wert eines Grundstücks mit der zulässigen GFZ. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten, mit denen der Bodenrichtwert an eine abweichende GFZ angepasst wird.
- Ausbaureserven: Nutzt ein bestehendes Haus die zulässigen Werte nicht aus, sind ein Anbau, eine Aufstockung oder ein zweites Gebäude denkbar. Das kann den Wert erhöhen.
- Überschreitung im Bestand: Ist ein Grundstück stärker bebaut, als heute zulässig wäre, genießt das genehmigte Gebäude meist Bestandsschutz. Bei einem Neubau gelten aber die aktuellen Werte, was den Wert für Käufer mit Abrissplänen mindern kann.
Wer ein Grundstück kaufen, verkaufen oder erben möchte, sollte deshalb die zulässige Ausnutzung kennen. Bei einer Immobilienbewertung fließen GRZ, GFZ und vorhandene Ausbaureserven direkt in die Ermittlung des Bodenwerts ein.
Häufige Fragen zu GRZ und GFZ
Zählen Garage und Terrasse zur GRZ?
Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zählen mit, dürfen die GRZ aber um bis zu 50 % überschreiten. Ob eine ebenerdige Terrasse mitzählt, hängt von ihrer Ausführung und dem Bebauungsplan ab und wird von den Bauämtern unterschiedlich gehandhabt.
Zählt das Dachgeschoss zur GFZ?
Nur wenn es nach der Landesbauordnung ein Vollgeschoss ist oder der Bebauungsplan ausdrücklich regelt, dass auch andere Geschosse mitzurechnen sind.
Wo finde ich GRZ und GFZ für mein Grundstück?
Im Bebauungsplan, den Sie beim Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde einsehen können. Viele Städte stellen ihre Bebauungspläne auch online bereit.
