Beim Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie, meist bis zu 50 Prozent, an ein spezialisiertes Unternehmen und erhält dafür eine einmalige Auszahlung. Er darf das ganze Haus weiter allein nutzen, zahlt für den verkauften Anteil aber ein laufendes Nutzungsentgelt. Das Modell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die Geld brauchen, aber nicht ausziehen möchten.
Was bedeutet Teilverkauf?
Viele Rentner besitzen ein abbezahltes Haus, haben aber wenig frei verfügbares Geld, etwa für Modernisierungen, Pflege oder Unterstützung der Kinder. Beim Teilverkauf bleibt das Haus bewohnt, aber ein Teil davon gehört danach einem Anbieter. Der Eigentümer und der Anbieter werden Miteigentümer. Damit der bisherige Eigentümer weiter wohnen bleiben kann, wird für ihn ein lebenslanges Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, je nach Anbieter als Nießbrauch oder als Wohnungsrecht.
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Bewertung | Ein Gutachter ermittelt den Wert der Immobilie |
| Verkauf | Der Anbieter kauft einen Anteil und zahlt den entsprechenden Betrag aus |
| Nutzung | Der Eigentümer wohnt weiter und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt |
| Ende | Meist wird das ganze Haus verkauft, der Anbieter erhält seinen Anteil am Erlös |
Die gesetzliche Grundlage nach § 1030 BGB
Ein eigenes Gesetz für den Teilverkauf gibt es nicht. Das Nutzungsrecht beruht häufig auf dem Nießbrauch nach § 1030 Absatz 1 BGB:
„Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).“
Das heißt: Der bisherige Eigentümer darf das Haus weiter so nutzen, als gehöre es ihm allein. Wie sicher dieses Recht ist, hängt aber stark von seinem Rang im Grundbuch ab. Steht vor dem Nießbrauch eine Grundschuld der Bank des Anbieters, kann der Bewohner im Fall einer Insolvenz des Anbieters sein Wohnrecht verlieren. Das Nutzungsrecht sollte deshalb möglichst im ersten Rang eingetragen werden.
Bedeutung für den Wert
Beim Teilverkauf hängt fast alles vom Wert der Immobilie ab: die Höhe der Auszahlung, das monatliche Nutzungsentgelt und der spätere Anteil des Anbieters am Verkaufserlös. Den Wert ermittelt häufig ein Gutachter, den der Anbieter beauftragt. Viele Verträge sichern dem Anbieter außerdem einen Mindestbetrag beim späteren Verkauf zu. Steigt der Wert, verdient er mit, sinkt er, trägt der Eigentümer den Verlust allein. Hinzu kommen Kosten, die erst beim späteren Verkauf anfallen, etwa ein Durchführungsentgelt von bis zu 5,5 Prozent des Verkaufspreises. Das Nutzungsentgelt ist häufig an Zinsen oder Inflation gekoppelt und kann steigen. Instandhaltung und Reparaturen trägt meist allein der Bewohner, auch für den verkauften Anteil.
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten vor der Unterschrift zeigt, ob der vom Anbieter angesetzte Wert und damit die Auszahlung angemessen sind.
Häufige Fragen zum Teilverkauf
Was passiert nach meinem Tod?
Das Nutzungsrecht erlischt. Die Erben können den Anteil des Anbieters je nach Vertrag zurückkaufen, oder die Immobilie wird insgesamt verkauft. Der Anbieter erhält dann seinen Anteil am Erlös und meist zusätzlich das vereinbarte Durchführungsentgelt.
Ist das Nutzungsentgelt eine Miete?
Nein. Rechtlich ist es weder Miete noch Kreditzins. Deshalb gelten weder der Mieterschutz noch die Schutzregeln für Verbraucherkredite. Umso wichtiger ist es, den Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen zu lassen.
Welche Alternativen gibt es?
Je nach Lage kommen ein vollständiger Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Rückmiete, eine Immobilienverrentung, ein Kredit für Senioren oder eine Umkehrhypothek infrage. Auch ein Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung können günstiger sein als ein Teilverkauf.
