Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet, und die Höhe des Steuersatzes legt jedes Bundesland selbst fest. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % und gehört damit zu den höchsten in Deutschland (Stand 2026).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % unter anderem in NRW. Berechnet wird sie auf die Gegenleistung, also in der Regel den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer in NRW (6,5 %) |
|---|---|
| 250.000 € | 16.250 € |
| 400.000 € | 26.000 € |
| 600.000 € | 39.000 € |
Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision können die Kaufnebenkosten in NRW damit schnell über 10 % des Kaufpreises liegen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. In fast allen Kaufverträgen ist aber vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Dieses schickt einen Steuerbescheid, der in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 3 GrEStG mehrere Ausnahmen vor. Die wichtigsten sind:
- Erbschaft und Schenkung: Diese unterliegen stattdessen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
- Erbauseinandersetzung: Übernimmt ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass, um das Erbe aufzuteilen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Übertragungen zwischen ihnen sind steuerfrei, auch im Rahmen einer Scheidung.
- Verwandte in gerader Linie: Verkäufe zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln sind befreit.
- Kleinbeträge: Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 €, fällt keine Steuer an.
Wird eine Immobilie teils verschenkt und teils gegen eine Gegenleistung übertragen, etwa gegen Übernahme eines Kredits, spricht man von einer gemischten Schenkung. Außerhalb der befreiten Personenkreise kann für den entgeltlichen Teil Grunderwerbsteuer anfallen.
Fehlt eine Gegenleistung, etwa bei bestimmten Umstrukturierungen, bemisst sich die Steuer nicht nach einem Kaufpreis, sondern nach dem Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt.
Was mindert die Grunderwerbsteuer, was nicht?
- Bewegliches Inventar: Einbauküche, Möbel, Markisen oder eine Sauna gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag gesondert und zu einem realistischen Preis ausgewiesen, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt nicht an.
- Erhaltungsrücklage: Der rechnerische Anteil an der Rücklage einer Eigentümergemeinschaft darf nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht vom Kaufpreis abgezogen werden.
- Grundstück mit Hausbau: Kaufen Sie ein Grundstück und lassen darauf vom Verkäufer oder einem mit ihm verbundenen Bauunternehmen ein Haus bauen, wertet das Finanzamt beides häufig als einheitlichen Erwerb. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an, nicht nur auf den Grundstückspreis.
Ob der vereinbarte Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht, sollten Käufer vor der Unterschrift klären, denn jeder Euro zu viel erhöht auch die Grunderwerbsteuer. Bei einer Hauskaufberatung prüfen wir Zustand, Unterlagen und Kaufpreis, bevor Sie sich festlegen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Muss ich beim Erben einer Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Der Erwerb durch Erbschaft ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch, wenn ein Miterbe die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung übernimmt. Stattdessen kann Erbschaftsteuer anfallen.
Kann ich die Einbauküche vom Kaufpreis abziehen?
Ja, wenn sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist und der Betrag ihrem tatsächlichen Wert entspricht. Bei einer älteren Küche sind das oft nur wenige tausend Euro.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils steuerlich berücksichtigt.
