Die Gesamtnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung vom Baujahr an üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Für Wohngebäude legt die Immobilienwertermittlungsverordnung einheitlich 80 Jahre zugrunde. Zusammen mit dem Alter des Gebäudes ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer, die für die Bewertung entscheidend ist.
Wie hoch ist die Gesamtnutzungsdauer?
Die ImmoWertV gibt in Anlage 1 feste Modellwerte vor. Eine Auswahl:
| Gebäudeart | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser mit Gewerbeanteil | 80 Jahre |
| Geschäftshäuser, Bürogebäude | 60 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
| Kauf- und Warenhäuser | 50 Jahre |
| Produktions- und Lagergebäude | 40 Jahre |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 30 Jahre |
Wichtig: Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die wirtschaftliche Nutzbarkeit, nicht wie lange ein Gebäude tatsächlich steht. Viele Häuser sind nach 80 Jahren noch gut bewohnbar, besonders wenn sie modernisiert wurden.
Warum sind die Werte fest vorgegeben?
Sachverständige müssen „modellkonform“ arbeiten. Die Gutachterausschüsse leiten ihre Daten, etwa Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze, mit genau diesen Modellwerten ab. Würde ein Gutachter mit einer anderen Gesamtnutzungsdauer rechnen, würden die Daten nicht mehr zusammenpassen und das Ergebnis wäre verzerrt. Mehr dazu erklärt unser Ratgeber zur Immobilienwertermittlungsverordnung.
Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude am Bewertungsstichtag noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Grundsatz gilt:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter des Gebäudes
Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus wurde 1976 gebaut und wird 2026 bewertet. Es ist 50 Jahre alt, bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer bleibt eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Wurde das Haus modernisiert, etwa mit neuem Dach, neuen Fenstern und neuer Heizung, verlängert sich die Restnutzungsdauer. Die ImmoWertV sieht dafür ein Punktesystem vor, mit dem das Gebäude rechnerisch „verjüngt“ wird. Wie das funktioniert, zeigt unser Ratgeber zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.
Bedeutung für den Immobilienwert
Gesamt- und Restnutzungsdauer bestimmen, wie stark der Gebäudewert mit dem Alter sinkt:
- Sachwertverfahren: Der Wert des Gebäudes wird im Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer gemindert. Im Beispiel oben sind das 30 zu 80 Jahre, das Gebäude wird also mit 37,5 % seiner heutigen Herstellungskosten angesetzt. Mehr dazu im Ratgeber zur Alterswertminderung.
- Ertragswertverfahren: Die Restnutzungsdauer bestimmt, über wie viele Jahre die Mieterträge berücksichtigt werden. Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu einem niedrigeren Ertragswert.
Bedeutung für die Steuer
Auch das Finanzamt rechnet bei Wohngebäuden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Dabei setzt es aber grundsätzlich mindestens 30 % davon als Restnutzungsdauer an, selbst bei sehr alten Gebäuden.
Für die steuerliche Abschreibung vermieteter Gebäude gelten dagegen eigene, gesetzlich festgelegte Nutzungsdauern: für die meisten Bestandsgebäude 50 Jahre, für Neubauten ab 2023 rund 33 Jahre. Ist ein Gebäude tatsächlich in schlechterem Zustand, kann mit einem Restnutzungsdauergutachten unter Umständen eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere jährliche Abschreibung nachgewiesen werden.
Häufige Fragen zur Gesamtnutzungsdauer
Ist ein Haus nach 80 Jahren nichts mehr wert?
Nein. Die Gesamtnutzungsdauer ist ein Rechenmodell. Gut erhaltene oder modernisierte Häuser haben auch nach 80 Jahren eine Restnutzungsdauer, und der Grundstückswert bleibt ohnehin erhalten.
Warum haben Gewerbegebäude eine kürzere Gesamtnutzungsdauer?
Weil sich die Anforderungen an Büros, Läden oder Hallen schneller ändern als an Wohnungen. Solche Gebäude müssen häufiger umgebaut oder ersetzt werden, um wirtschaftlich nutzbar zu bleiben.
Kann ein Gutachter eine andere Gesamtnutzungsdauer ansetzen?
In der Regel nicht. Um modellkonform zu bleiben, verwenden Sachverständige die Werte der ImmoWertV. Besonderheiten des Gebäudes werden stattdessen über die Restnutzungsdauer berücksichtigt.
