Der gemeine Wert ist der Begriff des Steuerrechts für den Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er ist der Grundmaßstab des Bewertungsgesetzes und spielt bei Immobilien vor allem für die Erbschaft- und Schenkungsteuer eine Rolle. Inhaltlich entspricht er weitgehend dem Verkehrswert.
Was bedeutet gemeiner Wert?
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss den Erwerb dem Finanzamt melden. Ob Steuer anfällt, hängt von den Freibeträgen ab, und um das zu prüfen, braucht das Finanzamt einen Wert. Das Bewertungsgesetz legt fest, dass dieser Wert grundsätzlich der gemeine Wert ist, also der Marktpreis. Weil das Finanzamt aber nicht jedes Haus besichtigen kann, ermittelt es den Wert mit vereinfachten, typisierten Verfahren. Das Ergebnis heißt Grundbesitzwert. Es soll den gemeinen Wert treffen, liegt aber nicht immer richtig.
Die gesetzliche Definition nach § 9 BewG
Der gemeine Wert ist in § 9 Absatz 2 BewG definiert:
„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Kurz gesagt: Es zählt, was ein beliebiger Käufer am Markt zahlen würde. Ein Notverkauf oder ein Freundschaftspreis unter Verwandten bleiben außen vor. Dasselbe gilt nach Absatz 3 für Verfügungsbeschränkungen, die etwa auf einem Testament beruhen.
Gemeiner Wert und Verkehrswert im Vergleich
| Gemeiner Wert | Verkehrswert | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 9 BewG | § 194 BauGB |
| Rechtsgebiet | Steuerrecht | Bau- und Zivilrecht |
| Ermittlung bei Immobilien | Finanzamt, typisiert | Sachverständiger, nach ImmoWertV |
| Inhalt | erzielbarer Marktpreis | erzielbarer Marktpreis |
Wenn der Grundbesitzwert zu hoch ist
Die typisierten Verfahren des Finanzamts berücksichtigen viele Besonderheiten einer Immobilie nicht, etwa einen Sanierungsstau, eine ungünstige Lage an einer Hauptstraße oder einen schwierigen Grundriss. Für solche Fälle gibt es eine Öffnungsklausel. Nach § 198 BewG ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige ihn nachweist. Als Nachweis kommen in Betracht:
- ein Gutachten des Gutachterausschusses,
- ein Gutachten eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist,
- ein tatsächlicher Kaufpreis für die Immobilie, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, also nicht etwa bei einem Verkauf unter Verwandten, und wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben.
Wo die Bewertung des Finanzamts typischerweise danebenliegt, zeigt der Ratgeber zum typisierten Ertragswertverfahren des Finanzamts.
Bedeutung für den Wert
Für die Steuer zählt der Wert am Stichtag. Das ist der Todestag oder bei einer Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt ist, bei Immobilien meist der Notartermin. Ob sich ein eigenes Gutachten lohnt, hängt davon ab, wie weit der Grundbesitzwert vom tatsächlichen Marktwert abweicht und wie hoch die Steuer ausfällt. Bei Immobilien mit deutlichen Mängeln oder Besonderheiten ist der Unterschied oft erheblich. Das Gutachten muss nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt sein und sich auf den richtigen Stichtag beziehen.
Für den Nachweis nach § 198 BewG kommt ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen in Betracht.
Häufige Fragen zum gemeinen Wert
Ist der gemeine Wert dasselbe wie der Verkehrswert?
Inhaltlich weitgehend ja. Beide beschreiben den Preis, der am Markt erzielbar wäre. Der Unterschied liegt im Rechtsgebiet und in der Ermittlung: Den gemeinen Wert einer Immobilie schätzt das Finanzamt mit vereinfachten Verfahren, den Verkehrswert ermittelt ein Sachverständiger anhand der konkreten Immobilie.
Muss das Finanzamt ein Gutachten akzeptieren?
Nicht ungeprüft. Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten von einer geeigneten Stelle stammt, den richtigen Stichtag zugrunde legt und fachlich nachvollziehbar ist. Weist es Mängel auf, kann das Finanzamt es zurückweisen.
Wann sollte ich das Gutachten einreichen?
Am besten schon mit der Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts. Spätestens sollte es innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach dem Feststellungsbescheid vorliegen. Danach ist eine Korrektur meist nicht mehr möglich.
