Der Flächennutzungsplan ist der Plan, in dem eine Gemeinde für ihr gesamtes Gebiet in groben Zügen festlegt, wie die Flächen künftig genutzt werden sollen: als Wohngebiet, Gewerbe, Grünfläche, Landwirtschaft oder Verkehrsfläche. Er ist für die Behörden verbindlich, aber nicht für den einzelnen Grundstückseigentümer. Ein Baurecht entsteht durch ihn noch nicht.
Was bedeutet Flächennutzungsplan?
Die Bauleitplanung einer Gemeinde läuft in zwei Stufen. Auf der ersten Stufe steht der Flächennutzungsplan. Er zeigt das große Bild: Wo soll die Stadt wachsen, wo bleibt Landwirtschaft, wo entstehen Gewerbegebiete, wo Parks? Auf der zweiten Stufe folgen die Bebauungspläne. Sie regeln für einzelne Gebiete genau, was auf jedem Grundstück gebaut werden darf. Das Gesetz verlangt, dass sich die Bebauungspläne an den Flächennutzungsplan halten. In § 8 Absatz 2 BauGB heißt es knapp: „Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.“
Die gesetzliche Definition nach § 5 BauGB
Den Inhalt des Flächennutzungsplans bestimmt § 5 Absatz 1 Satz 1 BauGB:
„Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.“
Drei Merkmale sind entscheidend: Der Plan umfasst das ganze Gemeindegebiet, er beschreibt die beabsichtigte Entwicklung und nicht den Ist-Zustand, und er bleibt bewusst bei den Grundzügen.
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Vergleich
| Flächennutzungsplan | Bebauungsplan | |
|---|---|---|
| Gebiet | ganze Gemeinde | einzelnes Baugebiet |
| Verbindlich für | Behörden | jeden Eigentümer |
| Genauigkeit | Grundzüge | grundstücksgenau |
| Baurecht | entsteht nicht | entsteht |
Typische Darstellungen sind Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen, außerdem Flächen für Schulen und Verkehr, Grünflächen, Landwirtschaft und Wald.
Bedeutung für den Wert
Für bebaute Grundstücke in bestehenden Wohngebieten spielt der Flächennutzungsplan kaum eine Rolle. Umso wichtiger ist er für unbebaute Flächen am Ortsrand. Ist ein Acker als künftige Wohnbaufläche dargestellt, gilt er oft schon als Bauerwartungsland und ist ein Vielfaches einer reinen Agrarfläche wert. Ist er dagegen als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, sind die Aussichten auf Bauland gering. Einen Schritt davor steht der Regionalplan, für Neuss der Regionalplan Düsseldorf: Er gibt vor, wo eine Gemeinde überhaupt neue Siedlungsflächen planen darf. Auch für Vorhaben im Außenbereich kann eine widersprechende Darstellung im Flächennutzungsplan ein Hindernis sein.
Sie besitzen eine Fläche am Ortsrand und möchten wissen, was sie nach dem aktuellen Planungsstand wert ist? In einem Verkehrswertgutachten werte ich Flächennutzungsplan, laufende Planverfahren und Bodenrichtwerte gemeinsam aus.
Häufige Fragen zum Flächennutzungsplan
Darf ich bauen, wenn mein Grundstück als Wohnbaufläche dargestellt ist?
Nicht allein deshalb. Der Flächennutzungsplan begründet kein Baurecht. Dafür braucht es in der Regel einen Bebauungsplan oder die Lage im bereits bebauten Innenbereich.
Wo kann ich den Flächennutzungsplan einsehen?
Beim Planungsamt Ihrer Stadt oder Gemeinde. Viele Städte in Nordrhein-Westfalen stellen ihn inzwischen auch online zur Verfügung, oft zusammen mit den Bebauungsplänen.
Kann sich der Flächennutzungsplan ändern?
Ja. Gemeinden ändern ihre Flächennutzungspläne regelmäßig in einzelnen Teilbereichen, etwa wenn ein neues Baugebiet entstehen soll. Bürger können sich im Änderungsverfahren beteiligen und Stellungnahmen abgeben.
