Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den Erträgen ergibt, die sie nachhaltig erwirtschaften kann. Maßgeblich sind die marktüblichen Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens und bildet die Grundlage für den Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien.
Was bedeutet Ertragswert?
Hinter dem Ertragswert steht eine einfache Frage: Wie viel ist ein Käufer bereit zu zahlen, wenn er die Immobilie vor allem als Geldanlage sieht? Ein Investor kauft keine Mauern, sondern einen Strom von Mieteinnahmen über viele Jahre. Der Ertragswert rechnet diese künftigen Einnahmen auf den heutigen Tag herunter.
Rechtliche Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, das Verfahren ist in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV geregelt. Wie das Verfahren Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie ausführlich im Ratgeber zum Ertragswertverfahren.
Die gesetzliche Definition nach § 27 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt den Ertragswert in § 27 ImmoWertV. In Absatz 1 Satz 1 heißt es:
„Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.“
Absatz 4 ergänzt:
„Der Ertragswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.“
Einfach gesagt: Entscheidend ist nicht die Miete, die der heutige Mieter zahlt, sondern die Miete, die am Markt dauerhaft zu erzielen ist. Erst am Ende fließen die Besonderheiten des einzelnen Objekts ein, etwa ein Instandhaltungsstau oder ein Mietvertrag weit unter Marktniveau.
Wie setzt sich der Ertragswert zusammen?
Im allgemeinen Ertragswertverfahren werden Boden und Gebäude getrennt betrachtet. Der Boden nutzt sich nicht ab, das Gebäude dagegen hat nur eine begrenzte Restnutzungsdauer.
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete.
- Reinertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten).Reinertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
- Bodenwertverzinsung: Der Anteil des Reinertrags, der auf den Boden entfällt (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz).
- Gebäudeertragswert: Der verbleibende Reinertrag wird mit dem Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert, gegebenenfalls korrigiert um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Ein vereinfachtes Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus in Neuss mit einer Jahresnettokaltmiete von 48.000 Euro, einem Bodenwert von 200.000 Euro, einem Liegenschaftszinssatz von 3,0 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren:
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag | 48.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten (20 %) | 9.600 € |
| = Reinertrag | 38.400 € |
| − Bodenwertverzinsung (3 % von 200.000 €) | 6.000 € |
| = Gebäudereinertrag | 32.400 € |
| × Barwertfaktor (40 Jahre, 3 %) | 23,11 |
| = Gebäudeertragswert | 748.764 € |
| + Bodenwert | 200.000 € |
| = vorläufiger Ertragswert | rund 949.000 € |
Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. In einem echten Gutachten werden Miete, Kosten und Zinssatz aus Marktdaten des Gutachterausschusses und aus der Objektbesichtigung abgeleitet.
Ertragswert, Sachwert und Vergleichswert
| Wertbegriff | Leitfrage | Typische Objekte |
|---|---|---|
| Ertragswert | Was bringt die Immobilie ein? | Mehrfamilienhaus, Gewerbe |
| Sachwert | Was würde ein Neubau abzüglich Alterung kosten? | Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte |
| Vergleichswert | Was wurde für ähnliche Objekte gezahlt? | Eigentumswohnung, Bauplatz |
Bedeutung für den Wert
Der Ertragswert reagiert empfindlich auf den Liegenschaftszinssatz. Steigt er im Beispiel von 3,0 auf 3,5 Prozent, sinkt der Ertragswert auf rund 871.000 Euro, also um etwa 8 Prozent. Ebenso stark wirkt die angesetzte Miete: Jeder Euro, der beim jährlichen Reinertrag fehlt, mindert den Gebäudeertragswert im Beispiel um gut 23 Euro.
Auch das Finanzamt arbeitet mit einem Ertragswert, allerdings in typisierter Form. Warum dieser oft zu hoch ausfällt, lesen Sie im Ratgeber zum typisierten Ertragswertverfahren.
Sie möchten den Ertragswert Ihres Mehrfamilienhauses oder Ihrer Gewerbeimmobilie belastbar ermitteln lassen? Als zertifizierter Sachverständiger erstelle ich Ihnen ein Verkehrswertgutachten, das auf den Marktdaten Ihrer Region beruht.
Häufige Fragen zum Ertragswert
Ist der Ertragswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Ertragswert ist das Ergebnis eines Rechenverfahrens. Der Verkehrswert wird daraus abgeleitet, wobei der Sachverständige die Lage auf dem Grundstücksmarkt und alle wertrelevanten Besonderheiten würdigt. Bei Renditeobjekten wird der Verkehrswert in der Regel unmittelbar aus dem Ertragswert abgeleitet.
Wird der Ertragswert auch bei selbst genutzten Häusern ermittelt?
In der Regel nicht. Bei Einfamilienhäusern steht für Käufer die Nutzung im Vordergrund, deshalb wird meist das Sachwertverfahren angewendet. Der Ertragswert kann dort höchstens zur Plausibilisierung dienen.
Welche Unterlagen braucht der Gutachter für den Ertragswert?
Wichtig sind vor allem die Mieterliste mit Flächen und Mieten, die Mietverträge, die letzten Betriebskostenabrechnungen und Angaben zu Modernisierungen. Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer lässt sich die marktübliche Miete und damit der Ertragswert herleiten.
