Erschließung bedeutet, ein Grundstück so anzubinden, dass es bebaut und genutzt werden kann. Dazu gehören vor allem der Anschluss an eine öffentliche Straße sowie an Wasser, Abwasser und Strom. Ohne gesicherte Erschließung darf ein Grundstück in der Regel nicht bebaut werden. Die Kosten dafür tragen zu einem großen Teil die Grundstückseigentümer.
Was gehört zur Erschließung?
Man unterscheidet zwei Bereiche:
- Verkehrliche Erschließung: Zufahrt über eine öffentliche Straße oder einen öffentlichen Weg, dazu Gehwege, Beleuchtung und Entwässerung der Straße
- Technische Erschließung: Anschluss an Trinkwasser, Abwasserkanal, Strom und meist auch Gas, Fernwärme oder Telekommunikation
Zuständig für die Erschließung ist grundsätzlich die Gemeinde (§ 123 BauGB). Sie kann diese Aufgabe per Vertrag auch einem Bauträger oder Erschließungsträger übertragen, was bei Neubaugebieten häufig der Fall ist.
Warum ist die Erschließung so wichtig?
Ein Bauvorhaben ist nach dem Baugesetzbuch nur zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist, sowohl im Geltungsbereich eines Bebauungsplans als auch im unbeplanten Innenbereich. Ein nicht erschlossenes Grundstück ist deshalb in der Regel kein Bauland im eigentlichen Sinn.
Besonders heikel sind Hinterliegergrundstücke, die nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegen. Ihre Zufahrt über ein fremdes Grundstück muss rechtlich dauerhaft gesichert sein, in NRW üblicherweise durch eine Baulast und zusätzlich durch ein Wegerecht im Grundbuch.
Wer bezahlt die Erschließung?
| Kostenart | Wofür? | Gilt in NRW? |
|---|---|---|
| Erschließungsbeitrag | erstmalige Herstellung einer Straße | ja, die Gemeinde trägt mindestens 10 %, den Rest die Anlieger |
| Kanalanschlussbeitrag | Anschluss an die Abwasserentsorgung | ja |
| Straßenausbaubeitrag | Erneuerung oder Verbesserung einer bestehenden Straße | nein, für Maßnahmen ab 2024 abgeschafft |
| Hausanschlusskosten | Leitungen vom Netz bis ins Haus | ja, trägt der Eigentümer |
Erschließungsbeiträge können in NRW höchstens 20 Jahre nach Entstehen des Vorteils erhoben werden. Bei Straßenausbaumaßnahmen, die vor 2018 beschlossen wurden, können vereinzelt noch alte Beiträge anfallen.
Bedeutung für den Grundstückswert
Die Erschließung wirkt sich unmittelbar auf den Wert eines Grundstücks aus:
- Entwicklungszustand: Ein erschlossenes, baureifes Grundstück ist deutlich mehr wert als Rohbauland oder Bauerwartungsland, bei dem die Erschließung noch fehlt.
- Bodenrichtwert: Er gilt meist für ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück. Stehen noch Beiträge aus, wird der Bodenwert entsprechend gemindert.
- Offene Beiträge beim Kauf: Erschließungsbeiträge ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Zahlen muss grundsätzlich, wer bei Zustellung des Bescheids Eigentümer ist. Käufer sollten deshalb bei der Gemeinde nachfragen, ob noch Beiträge zu erwarten sind, und den Punkt im Kaufvertrag regeln.
Wie Sachverständige offene Erschließungskosten und andere Abweichungen vom Richtwertgrundstück berücksichtigen, zeigt unser Ratgeber zur Bodenwertermittlung. Gerade bei Baulücken, Hinterliegergrundstücken oder älteren Siedlungen mit unfertigen Straßen lohnt ein Immobiliengutachten, bevor Sie kaufen oder verkaufen.
Häufige Fragen zur Erschließung
Wie erfahre ich, ob mein Grundstück erschlossen ist?
Bei der Gemeinde, meist beim Tiefbauamt oder bei der Abteilung für Erschließungsbeiträge. Dort erhalten Sie auch eine Anliegerbescheinigung, aus der hervorgeht, ob noch Erschließungs- oder Kanalanschlussbeiträge offen sind.
Muss ich in NRW noch für den Ausbau meiner Straße zahlen?
Für Straßenausbaumaßnahmen, die ab dem 1. Januar 2024 beschlossen wurden, nicht mehr. Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung einer Straße und Kanalanschlussbeiträge fallen aber weiterhin an.
Wer zahlt, wenn ein Beitragsbescheid kurz nach dem Kauf kommt?
Gegenüber der Gemeinde in der Regel der neue Eigentümer, weil der Beitrag auf dem Grundstück lastet. Im Kaufvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Verkäufer Beiträge für bereits ausgeführte Maßnahmen übernimmt.
