Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum anspart, etwa für Dach, Fassade oder Heizung. Die Eigentümer zahlen dafür regelmäßig einen Anteil mit dem Hausgeld ein. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 hieß sie Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung.
Wozu dient die Erhaltungsrücklage?
Nach § 19 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie soll sicherstellen, dass größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden können, ohne dass jeder Eigentümer kurzfristig hohe Beträge aufbringen muss. Typische Ausgaben sind:
- Dachsanierung oder neue Dacheindeckung
- Fassadendämmung und Anstrich
- Erneuerung von Heizungsanlage oder Leitungen
- Austausch von Fenstern
- Instandsetzung von Treppenhaus, Aufzug oder Tiefgarage
Über Entnahmen aus der Rücklage entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Die Eigentümer beschließen jedes Jahr auf Grundlage des Wirtschaftsplans, wie viel eingezahlt wird. Wie viel angemessen ist, hängt vor allem von Alter, Größe, Bauweise und Zustand des Gebäudes ab. Als Orientierung dienen Faustformeln wie die Peterssche Formel, die sich an den Herstellungskosten orientiert, oder die Richtwerte der Zweiten Berechnungsverordnung, die sich nach dem Gebäudealter richten.
Den aktuellen Stand der Rücklage weist die Verwaltung jedes Jahr im Vermögensbericht aus, den sie den Eigentümern vorlegen muss.
Was passiert, wenn die Rücklage nicht reicht?
Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, beschließen die Eigentümer in der Regel eine Sonderumlage. Dann muss jeder Eigentümer zusätzlich zahlen, meist nach seinem Miteigentumsanteil. Bei einer Dachsanierung können das schnell mehrere tausend Euro pro Wohnung sein.
Was passiert mit der Rücklage beim Verkauf einer Wohnung?
Die Erhaltungsrücklage gehört nicht den einzelnen Eigentümern, sondern der Gemeinschaft. Der Verkäufer bekommt seinen eingezahlten Anteil deshalb nicht zurück. Sie bleibt in der Gemeinschaft, und der Käufer profitiert von ihr.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darf der rechnerische Anteil an der Rücklage auch nicht vom Kaufpreis abgezogen werden, um Grunderwerbsteuer zu sparen.
Bedeutung für den Wert einer Eigentumswohnung
Für Käufer und Sachverständige ist die Rücklage ein wichtiger Hinweis auf die finanzielle Lage der Gemeinschaft:
- Niedrige Rücklage bei Sanierungsbedarf: Stehen größere Maßnahmen an und ist wenig Geld vorhanden, sind Sonderumlagen absehbar. Das mindert den Wert der Wohnung.
- Gut gefüllte Rücklage: Sie wird im Verkehrswert nicht einfach hinzugerechnet, macht die Wohnung für Käufer aber attraktiver, weil das Risiko unerwarteter Zahlungen sinkt.
- Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen: Eine Sonderumlage muss zahlen, wer bei ihrer Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht, in der Regel also bei Abruf durch die Verwaltung. Wird sie erst nach dem Eigentumswechsel fällig, trifft sie den Käufer, auch wenn sie schon vorher beschlossen wurde. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag vereinbaren, wer die Kosten intern trägt. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt aber der Käufer zahlungspflichtig.
Bei einer Kaufberatung wird die Höhe der Rücklage deshalb mit dem baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums und den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen abgeglichen.
Häufige Fragen zur Erhaltungsrücklage
Kann ich die Erhaltungsrücklage als Vermieter von der Steuer absetzen?
Nicht schon bei der Einzahlung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind die Beträge erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Gemeinschaft sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Im Einzelfall sollte eine steuerliche Beratung eingeholt werden.
Darf ich die Zahlungen für die Rücklage auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gehört nicht zu den Betriebskosten und kann deshalb nicht auf Mieter umgelegt werden.
Wo sehe ich, wie hoch die Rücklage ist?
Im jährlichen Vermögensbericht der Verwaltung und in der Jahresabrechnung. Käufer sollten sich diese Unterlagen vor dem Kauf vom Verkäufer geben lassen.
