Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn ein Verstorbener mehrere Erben hinterlässt. Der gesamte Nachlass, also auch eine Immobilie, gehört dann allen Erben gemeinsam. Kein Erbe kann allein über das Haus verfügen. Die Erbengemeinschaft ist auf ihre Auflösung angelegt: Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird.
Was bedeutet Erbengemeinschaft?
Erben drei Geschwister zu gleichen Teilen ein Haus, gehört nicht jedem ein Drittel des Hauses. Jedem gehört ein Drittel am gesamten Nachlass, und das Haus gehört allen dreien gemeinsam. Juristen sprechen von einer Gesamthandsgemeinschaft. Das hat praktische Folgen: Kein Miterbe kann einen Anteil am Haus allein verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten. Entscheidungen über die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden.
Die gesetzliche Definition nach § 2032 BGB
Die Erbengemeinschaft ist in § 2032 Absatz 1 BGB geregelt:
„Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.“
Im Klartext: Niemand muss eine Erbengemeinschaft gründen. Sie entsteht mit dem Tod des Erblassers von selbst. Ebenso wichtig ist § 2042 Absatz 1 BGB: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift, etwa weil der Erblasser die Teilung im Testament für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen hat.
Wer über die Immobilie entscheidet
| Maßnahme | Wer muss zustimmen |
|---|---|
| laufende Verwaltung, etwa Vermietung oder übliche Reparaturen | Mehrheit nach Erbanteilen |
| dringende Maßnahme, etwa nach einem Wasserschaden | jeder Miterbe allein |
| Verkauf der Immobilie | alle Miterben |
| Verkauf des eigenen Erbanteils | der Miterbe allein, die anderen haben ein Vorkaufsrecht |
Wege aus der Erbengemeinschaft
Für eine geerbte Immobilie gibt es im Wesentlichen vier Lösungen:
- Gemeinsamer Verkauf: Die Erben verkaufen das Haus und teilen den Erlös nach ihren Erbanteilen.
- Übernahme durch einen Miterben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dabei in der Regel nicht an. Steuerlich gilt die Auszahlung aber als Kauf der fremden Anteile. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben, kann für die ausscheidenden Erben Einkommensteuer anfallen. Das sollte vorher mit einem Steuerberater geklärt werden.
- Verkauf des Erbanteils: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil am Nachlass, dafür ist ein Notartermin nötig. Verkauft er an einen Außenstehenden, können die übrigen Miterben den Anteil innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen selbst kaufen.
- Teilungsversteigerung: Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen.
Bedeutung für den Wert
Fast jede Lösung hängt an einer Frage: Was ist die Immobilie wert? Übernimmt ein Miterbe das Haus, bestimmt der Wert die Höhe der Auszahlung an die anderen. Gerade hier entsteht oft Streit, weil der Übernehmer einen niedrigen und die übrigen Erben einen hohen Wert erwarten. Maßgeblich ist dabei der Wert zum Zeitpunkt der Teilung, nicht der Wert am Todestag. Liegen zwischen Erbfall und Einigung mehrere Jahre, kann das einen deutlichen Unterschied machen. Eine Teilungsversteigerung ist meist die ungünstigste Lösung. Sie dauert lange, verursacht Kosten, und der Zuschlag liegt nicht selten unter dem Marktwert. Auch für die Erbschaftsteuer spielt der Wert eine Rolle, dort allerdings der Wert am Todestag. Setzt das Finanzamt ihn zu hoch an, kann ein niedrigerer Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Als neutrale Grundlage für die Auseinandersetzung, auf die sich alle Miterben stützen können, eignet sich ein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft
Muss das Grundbuch nach dem Erbfall geändert werden?
Ja. Die Erben müssen als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dafür brauchen sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung gebührenfrei.
Kann ein Miterbe den Verkauf des Hauses verhindern?
Ja, denn ein Verkauf braucht die Zustimmung aller. Er kann die Auseinandersetzung aber nicht auf Dauer blockieren. Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, auch gegen den Willen der anderen.
Darf ein Miterbe mietfrei im geerbten Haus wohnen?
Zunächst ja, denn jeder Miterbe darf den Nachlass mitbenutzen. Die anderen Erben können aber eine Neuregelung der Nutzung verlangen, etwa eine Nutzungsentschädigung in Höhe einer ortsüblichen Miete. Diese steht ihnen in der Regel erst ab dem Zeitpunkt zu, an dem sie die Neuregelung fordern, nicht rückwirkend.
