Der Entwicklungszustand beschreibt, wie weit ein Grundstück auf dem Weg zum Bauplatz ist: vom Acker über Bauerwartungsland und Rohbauland bis zum baureifen Land. Er ist eines der wichtigsten Merkmale für den Bodenwert, denn mit jeder Stufe steigt der Wert. Geregelt sind die Stufen in § 3 ImmoWertV.
Was bedeutet Entwicklungszustand?
Aus einer Wiese wird nicht über Nacht ein Bauplatz. Zuerst muss die Gemeinde planen, dass dort gebaut werden soll. Dann braucht es meist einen Bebauungsplan, danach Straßen, Kanäle und Leitungen, und oft müssen die Grundstücke neu zugeschnitten werden. Jeder dieser Schritte senkt das Risiko für einen Käufer und erhöht den Preis. Der Entwicklungszustand hält fest, auf welcher Stufe ein Grundstück gerade steht.
Die gesetzliche Grundlage nach § 3 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet in § 3 ImmoWertV vier Entwicklungszustände und definiert jeden einzeln. Die erste Stufe beschreibt Absatz 1:
„Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.“
Im Klartext: Alles, was als Acker, Wiese oder Wald genutzt werden kann und noch keine Aussicht auf Bebauung hat, gehört zur untersten Stufe. Die Absätze 2 bis 4 definieren die drei Baulandstufen. Flächen, die sich keiner dieser Stufen zuordnen lassen, gelten nach Absatz 5 als sonstige Flächen.
Die vier Stufen im Überblick
| Entwicklungszustand | Kennzeichen | Bodenwert |
|---|---|---|
| Land- oder Forstwirtschaft | keine Aussicht auf Bebauung | niedrig |
| Bauerwartungsland | Bebauung absehbar, etwa nach dem Flächennutzungsplan | höher, je nach Aussicht und Wartezeit |
| Rohbauland | Bebauung zulässig, Erschließung oder Zuschnitt fehlen | deutlich höher |
| Baureifes Land | rechtlich und tatsächlich bebaubar | voller Baulandwert |
In BORIS.NRW, dem Bodenrichtwert-Portal des Landes, ist bei jeder Richtwertzone angegeben, für welchen Entwicklungszustand der Wert gilt. Die Abkürzungen lauten LF, E, R und B, für sonstige Flächen SF.
Bedeutung für den Wert
Der Entwicklungszustand ist bei unbebauten Flächen oft der größte Werthebel überhaupt. Zwischen einer Ackerfläche und einem baureifen Grundstück kann ein Vielfaches liegen. Für die Zwischenstufen gibt es selten eigene Bodenrichtwerte. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Grundstücksmarktberichten aber Erfahrungswerte, wie viel Prozent des Baulandwerts für Bauerwartungsland und Rohbauland gezahlt werden. Ihr Wert wird deshalb meist vom baureifen Land abgeleitet: Abgezogen werden die noch anfallenden Kosten für Erschließung und Neuordnung sowie ein Abschlag für die Wartezeit und das Risiko, dass sich die Planung verzögert oder ändert. Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigt der Ratgeber zur Bodenwertermittlung.
Wird ein Grundstück falsch eingestuft, ist auch der Wert falsch. Für Verkauf, Erbschaft oder Finanzamt bietet ein Verkehrswertgutachten eine nachvollziehbare Einstufung und Bewertung.
Häufige Fragen zum Entwicklungszustand
Wer legt den Entwicklungszustand fest?
Keine Behörde setzt ihn förmlich fest. Er ergibt sich aus dem Planungsrecht und den tatsächlichen Verhältnissen, also aus Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Erschließung und Zuschnitt. In einem Gutachten beurteilt der Sachverständige, welche Stufe am Stichtag erreicht ist.
Kann ein Grundstück wieder an Wert verlieren?
Ja. Gibt die Gemeinde eine Planung auf oder ändert sie den Flächennutzungsplan, kann aus Bauerwartungsland wieder eine reine Agrarfläche werden. Der Aufpreis, der über den Agrarwert hinaus für die Bauerwartung gezahlt wurde, ist dann verloren.
Wie erkenne ich den Entwicklungszustand meines Grundstücks?
Ein erster Blick in BORIS.NRW zeigt, welcher Entwicklungszustand für die Richtwertzone angegeben ist. Ob das eigene Grundstück davon abweicht, klären Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bei der Stadt sowie die Frage, ob Straße, Kanal und Leitungen bereits vorhanden sind.
