Die Bruttogrundfläche (BGF, in der Norm „Brutto-Grundfläche“) ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen. Anders als die Wohnfläche umfasst sie auch Außen- und Innenwände, Keller, Treppenhäuser und Technikräume. Sie wird nach der DIN 277 ermittelt und dient vor allem zur Berechnung von Baukosten und im Sachwertverfahren.
Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?
Die Grundfläche jedes Geschosses wird nach den äußeren Maßen des Gebäudes einschließlich Putz und Verkleidung ermittelt. Anschließend werden alle Geschosse addiert, vom Keller bis zum Dachgeschoss.
Die aktuelle DIN 277 unterscheidet dabei zwei Bereiche, die getrennt ausgewiesen werden:
| Bereich | Beschreibung | Beispiele |
|---|---|---|
| Regelfall (R) | vollständig umschlossene Räume | Wohnräume, Keller, Dachgeschoss, Garage mit Tor |
| Sonderfall (S) | mit dem Gebäude verbunden, aber nicht vollständig umschlossen | Loggien, Balkone, überdachte Eingänge |
In der Immobilienbewertung gelten eigene Regeln. Die Normalherstellungskosten 2010 beruhen noch auf einer älteren Fassung der DIN 277. Deshalb werden für das Sachwertverfahren nur überdeckte Flächen angesetzt, Balkone und nicht überdeckte Flächen dagegen nicht. Auch nicht nutzbare Flächen wie ein niedriger Spitzboden oder ein Kriechkeller zählen dort nicht mit.
Rechenbeispiel
Ein Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss hat eine Außengrundfläche von 10 × 10 m:
| Geschoss | Berechnung | Fläche |
|---|---|---|
| Kellergeschoss | 10 m × 10 m | 100 m² |
| Erdgeschoss | 10 m × 10 m | 100 m² |
| Dachgeschoss | 10 m × 10 m | 100 m² |
| Bruttogrundfläche | 300 m² |
Die Wohnfläche desselben Hauses liegt deutlich darunter, weil Wände, Keller und Flächen unter Dachschrägen dort nicht oder nur anteilig zählen.
Bruttogrundfläche, Wohnfläche und Geschossfläche
| Begriff | Gemessen | Enthält | Verwendung |
|---|---|---|---|
| Bruttogrundfläche | außen | alle Geschosse inkl. Wände und Keller | Baukosten, Sachwertverfahren |
| Wohnfläche | innen, lichte Maße | nur Wohnräume, Dachschrägen und Balkon anteilig | Miete, Kaufpreis |
| Geschossfläche | außen | nur Vollgeschosse | Baurecht, GFZ |
Nach der DIN 277 setzt sich die Bruttogrundfläche aus der Netto-Raumfläche, also der nutzbaren Fläche innerhalb der Wände, und der Konstruktions-Grundfläche der Wände und Stützen zusammen.
Wofür wird die Bruttogrundfläche verwendet?
- Sachwertverfahren: Die Herstellungskosten eines Gebäudes werden über die Normalherstellungskosten (NHK 2010) ermittelt, die in Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche angegeben sind. Bei 300 m² BGF und angenommenen heutigen Kosten von 1.600 €/m² ergeben sich 480.000 € Herstellungskosten vor Abzug der Alterswertminderung.
- Baukosten: Architekten und Bauherren schätzen Baukosten häufig über Kennwerte pro Quadratmeter BGF.
- Gewerbeimmobilien: Bei Büros und Hallen wird die Fläche oft als BGF angegeben, weil es keine Wohnfläche gibt.
Wie die Bruttogrundfläche in die Gesamtbewertung eines Hauses einfließt, zeigt unser Ratgeber zum Sachwertverfahren.
Warum ist die richtige BGF so wichtig?
Weil die Herstellungskosten direkt von ihr abhängen, wirkt sich jeder Fehler unmittelbar auf den Sachwert aus. Im Beispiel oben würden 20 m² zu viel angesetzte Fläche den Gebäudewert vor Alterswertminderung um rund 32.000 € erhöhen. Häufige Fehlerquellen sind vermischte Innen- und Außenmaße, mitgerechnete Balkone oder nicht nutzbare Dachräume.
In einem Verkehrswertgutachten wird die Bruttogrundfläche deshalb aus den Bauplänen berechnet und beim Ortstermin mit den tatsächlichen Maßen abgeglichen.
Häufige Fragen zur Bruttogrundfläche
Zählt der Keller zur Bruttogrundfläche?
Ja. Kellergeschosse gehören vollständig zur Bruttogrundfläche, auch wenn sie nicht zum Wohnen genutzt werden. Nur ein Kriechkeller, der nicht begehbar ist, bleibt außen vor.
Zählt ein Balkon zur Bruttogrundfläche?
Nach der aktuellen DIN 277 wird ein Balkon als Sonderfall (S) getrennt erfasst. Für die Bewertung mit den Normalherstellungskosten wird er dagegen nicht zur Bruttogrundfläche gezählt, sondern bei Bedarf gesondert berücksichtigt.
Wo finde ich die Bruttogrundfläche meines Hauses?
Häufig in den Bauantragsunterlagen, etwa in der Berechnung des umbauten Raums oder der Flächen. Fehlt sie, lässt sie sich aus den Bauplänen oder durch ein Aufmaß vor Ort ermitteln.
