Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne die darauf stehenden Gebäude. Er wird so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut, und meist aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Der Bodenwert ist fester Bestandteil von Sachwert und Ertragswert und damit Grundlage fast jedes Verkehrswertgutachtens.
Was bedeutet Bodenwert?
Eine bebaute Immobilie besteht aus zwei Teilen: dem Gebäude und dem Grund und Boden. Das Gebäude altert, wird modernisiert und irgendwann abgerissen. Der Boden dagegen nutzt sich nicht ab. Deshalb trennen Sachverständige beide Teile und bewerten den Boden gesondert.
Wie die Bodenwertermittlung im Einzelnen abläuft, lesen Sie im Ratgeber zur Bodenwertermittlung.
Die gesetzliche Definition nach § 40 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt den Bodenwert in § 40 ImmoWertV. In Absatz 1 Satz 1 heißt es:
„Der Bodenwert ist vorbehaltlich des Absatzes 5 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 zu ermitteln.“
Einfach gesagt: Das Haus wird gedanklich weggelassen, und der Boden wird mit Verkäufen unbebauter Grundstücke verglichen. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn ein Gebäude abgerissen werden muss, spielt die vorhandene Bebauung für den Bodenwert eine Rolle.
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Ausgangspunkt ist fast immer der Bodenrichtwert. Er gilt für ein typisches Richtwertgrundstück in einer bestimmten Zone. Weicht das konkrete Grundstück davon ab, passt der Sachverständige den Wert an, zum Beispiel wegen einer anderen Grundstücksgröße, einer höheren zulässigen Bebauung, eines ungünstigen Zuschnitts oder eines anderen Erschließungszustands. Fehlen sowohl passende Vergleichspreise als auch ein geeigneter Bodenrichtwert, etwa bei Gewerbe- oder Sonderflächen, darf der Bodenwert nach § 40 Abs. 3 ImmoWertV auch auf anderem Weg hergeleitet werden, zum Beispiel aus dem Ergebnis einer geplanten Bebauung.
Ein vereinfachtes Beispiel
Ein Einfamilienhausgrundstück in Neuss mit 600 Quadratmetern. Der Bodenrichtwert liegt bei 420 Euro pro Quadratmeter für ein Richtwertgrundstück mit 400 Quadratmetern. Vereinfacht wird hier nur die Grundstücksgröße angepasst:
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert | 420 €/m² |
| × Umrechnungskoeffizient für das größere Grundstück | 0,93 |
| = angepasster Bodenwert je m² | 390,60 €/m² |
| × Grundstücksfläche 600 m² | 234.360 € |
| = Bodenwert | rund 234.000 € |
Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht der jeweilige Gutachterausschuss. Weitere Besonderheiten wie ein ungünstiger Zuschnitt bewertet der Sachverständige im Einzelfall.
Was den Bodenwert verändert
| Besonderheit | Auswirkung |
|---|---|
| Übergroßes Grundstück | hintere Fläche oft deutlich geringer bewertet |
| Höhere zulässige Bebauung | Zuschlag |
| Noch offene Erschließungsbeiträge | Abschlag |
| Baulast oder Wegerecht | Abschlag |
| Altlasten | Abschlag, im Einzelfall erheblich |
Bedeutung für den Wert
Bei älteren Häusern in gefragten Lagen kann der Bodenwert mehr als die Hälfte des Verkehrswerts ausmachen. Je älter das Gebäude, desto stärker hängt der Wert der Immobilie vom Grundstück ab.
Auch steuerlich ist die Trennung wichtig: Vermieter können nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Boden. Warum sich eine fundierte Aufteilung lohnt, erklärt der Ratgeber zur steuerlichen Kaufpreisaufteilung.
Ob Erbe, Verkauf oder Kaufpreisaufteilung: Ich ermittle den Bodenwert Ihres Grundstücks nachvollziehbar und auf Basis der aktuellen Daten des Gutachterausschusses, als Teil eines Immobiliengutachtens für Ihren konkreten Anlass.
Häufige Fragen zum Bodenwert
Gibt es auch bei einer Eigentumswohnung einen Bodenwert?
Ja, allerdings nur anteilig. Jeder Wohnungseigentümer ist über seinen Miteigentumsanteil am Grundstück beteiligt. Der anteilige Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenwert des gesamten Grundstücks multipliziert mit dem Miteigentumsanteil. Wichtig ist das vor allem für Vermieter, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
Was passiert, wenn das Gebäude keinen Wert mehr hat?
Ist ein Gebäude wirtschaftlich verbraucht und muss abgerissen werden, ergibt sich der Wert aus dem Bodenwert abzüglich der Abriss- und Freilegungskosten. Fachleute sprechen dann von einem Liquidationsobjekt.
Kann der Bodenwert sinken?
Ja. Der Boden altert zwar nicht, sein Wert hängt aber vom Markt ab. Steigende Zinsen, eine schwächere Nachfrage oder neue Einschränkungen im Bebauungsplan können den Bodenwert senken.
