Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche für ein bestimmtes Gebiet, die sogenannte Bodenrichtwertzone. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt und bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück. Er ist eine wichtige Grundlage für die Bewertung von Grundstücken, entspricht aber nicht automatisch dem Wert eines einzelnen Grundstücks.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert?
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Stadt oder des Kreises. Er wertet die Kaufverträge aus, die ihm Notare nach jedem Grundstücksverkauf übermitteln müssen, und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Grundlage ist § 196 des Baugesetzbuchs.
In Nordrhein-Westfalen werden die Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar ermittelt. Sie gelten auch dann, wenn ein Gebiet schon bebaut ist. Der Wert gibt dann an, was das Grundstück ohne Gebäude kosten würde.
Was ist ein Richtwertgrundstück?
Jeder Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Musterstück, das Richtwertgrundstück. Es hat typische Eigenschaften der Zone, zum Beispiel:
- Art der Nutzung, etwa Wohnbaufläche oder Gewerbe
- Entwicklungszustand, etwa baureifes Land
- Grundstücksgröße oder -tiefe
- Geschossflächenzahl (GFZ)
- ob Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind
Weicht ein konkretes Grundstück davon ab, muss der Bodenrichtwert angepasst werden.
Bodenrichtwert und Bodenwert: der Unterschied
| Bodenrichtwert | Bodenwert | |
|---|---|---|
| Bezug | Durchschnitt einer ganzen Zone | ein bestimmtes Grundstück |
| Wer ermittelt ihn? | Gutachterausschuss | Sachverständiger im Einzelfall |
| Berücksichtigt | typische Merkmale der Zone | Größe, Zuschnitt, Lage, Rechte und Belastungen des Grundstücks |
Ein einfaches Beispiel: Ein 500 m² großes Grundstück in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 500 €/m² ergibt rechnerisch 250.000 €. Ist das Grundstück aber deutlich größer als das Richtwertgrundstück, ungünstig geschnitten oder mit einem Wegerecht belastet, kann sein tatsächlicher Bodenwert spürbar darunter liegen. Wie Sachverständige diese Anpassung vornehmen, erklärt unser Ratgeber zur Bodenwertermittlung.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
In Nordrhein-Westfalen können Sie alle Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufen. Dort geben Sie die Adresse ein und sehen den Wert der Zone mit den Merkmalen des Richtwertgrundstücks. Auch die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sind dort verfügbar.
Wofür wird der Bodenrichtwert verwendet?
- Immobilienbewertung: als Ausgangswert für den Bodenwert im Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren
- Finanzamt: für den Grundbesitzwert bei Erbschaft und Schenkung sowie für die Grundsteuer
- Kauf und Verkauf: als erste Orientierung für Grundstückspreise
Für eine erste Einschätzung ist der Bodenrichtwert gut geeignet. Wer den tatsächlichen Wert eines Grundstücks braucht, etwa für einen Verkauf, eine Erbteilung oder das Finanzamt, sollte ihn fachgerecht anpassen lassen. Bei einer Immobilienbewertung wird der Bodenrichtwert deshalb immer an die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks angepasst.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich für mein Grundstück bekomme?
Nicht unbedingt. Er ist ein Durchschnittswert aus vergangenen Verkäufen. Der tatsächliche Preis hängt von den Merkmalen des Grundstücks und von der aktuellen Nachfrage ab.
Kann ich gegen einen Bodenrichtwert Einspruch einlegen?
Nein. Bodenrichtwerte sind keine Bescheide und können nicht angefochten werden. Setzt das Finanzamt einen Wert auf Grundlage des Bodenrichtwerts zu hoch an, können Sie aber einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachweisen.
Warum gibt es für mein Haus einen Bodenrichtwert, obwohl es bebaut ist?
Weil der Bodenrichtwert immer den Wert des Grundstücks ohne Gebäude angibt. Das Gebäude wird bei einer Bewertung gesondert berücksichtigt.
Gibt es auch Richtwerte für Häuser und Wohnungen?
Ja. Viele Gutachterausschüsse in NRW veröffentlichen zusätzlich Immobilienrichtwerte, zum Beispiel für Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie sind ebenfalls kostenlos in BORIS.NRW abrufbar. Wie Bodenrichtwerte sind sie Durchschnittswerte und ersetzen keine Bewertung des einzelnen Objekts.
