Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück und das Gebäude entstehen, etwa für Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder Versicherungen. Im Alltag heißen sie meist Nebenkosten. Der Vermieter darf sie auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Kosten dazugehören, regelt die Betriebskostenverordnung.
Was bedeuten Betriebskosten?
Wer eine Wohnung mietet, zahlt in der Regel zwei Beträge: die Kaltmiete für die Nutzung der Wohnung und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter ab. Statt Vorauszahlungen kann auch eine Pauschale vereinbart werden, über die dann nicht abgerechnet wird. Welche Kosten umlagefähig sind, zählt § 2 BetrKV in 17 Nummern auf:
| Bereich | Kosten nach § 2 BetrKV |
|---|---|
| Öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| Wasser | Frischwasser, Abwasser, Zählermiete |
| Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Wartung, Heizkostenabrechnung |
| Haus und Grundstück | Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung |
| Technik | Schornsteinfeger, Betrieb von Antennen-, Kabel- oder Glasfaseranlagen (eingeschränkt), Gemeinschaftswaschmaschinen |
| Versicherung und Personal | Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hauswart |
| Sonstige Betriebskosten | weitere laufende Kosten, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind, etwa die Wartung von Rauchmeldern |
Die gesetzliche Grundlage nach § 556 BGB
Die jährliche Abrechnung und ihre Frist regelt § 556 Absatz 3 BGB:
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Kurz gesagt: Kommt die Abrechnung zu spät, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen. Umgekehrt hat auch der Mieter nach Erhalt der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwände zu erheben.
Beispiel: Abrechnung für das Jahr 2025
Eine Mieterin zahlt monatlich 200 Euro Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Abgerechnet wird das Kalenderjahr 2025.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vorauszahlungen (12 × 200 €) | 2.400 € |
| tatsächliche Betriebskosten laut Abrechnung | 2.650 € |
| Nachzahlung | 250 € |
Die Abrechnung muss der Mieterin bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Erhält sie sie erst im Januar 2027, entfällt die Nachzahlung, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
Was nicht zu den Betriebskosten gehört
Bei Wohnraum schließt § 1 Absatz 2 BetrKV zwei große Kostenblöcke ausdrücklich aus: die Verwaltungskosten, etwa für eine Hausverwaltung, und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also für Reparaturen. Bei Eigentumswohnungen ist deshalb nur ein Teil des Hausgelds umlagefähig. Auch die Kosten für den Kabelanschluss dürfen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden. Umlagefähig bleibt bei bestehenden Anlagen in der Regel nur der Betriebsstrom.
Bedeutung für den Wert
Bei der Bewertung vermieteter Immobilien zählt die Nettokaltmiete. Betriebskosten, die der Mieter trägt, sind für den Eigentümer nur ein durchlaufender Posten. Anders ist es bei Betriebskosten, die nicht umgelegt werden können, etwa bei älteren Mietverträgen ohne wirksame Umlagevereinbarung oder bei Pauschalen, die die tatsächlichen Kosten nicht mehr decken. Sie gehören zu den Bewirtschaftungskosten und mindern im Ertragswertverfahren den Ertrag. Indirekt wirken auch hohe umlagefähige Kosten auf den Wert: Mieter achten auf die Gesamtbelastung. Ein Haus mit hohen Heizkosten erzielt deshalb oft eine geringere Kaltmiete als ein vergleichbares, gut gedämmtes Gebäude.
Wie sich Mieten und nicht umlagefähige Kosten auf den Wert eines vermieteten Hauses auswirken, lässt sich mit einer Immobilienbewertung ermitteln.
Häufige Fragen zu Betriebskosten
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Die Grundsteuer ist die erste Position im Katalog der Betriebskostenverordnung. Ist sie mit der Grundsteuerreform seit 2025 gestiegen, steigen auch die Betriebskosten des Mieters.
Nach welchem Schlüssel werden Betriebskosten verteilt?
Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, nach dem Anteil der Wohnfläche. So sieht es § 556a BGB vor. Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Bei der Wohnfläche zählt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die tatsächliche Fläche, nicht die im Mietvertrag angegebene.
Sind Betriebskosten und Nebenkosten dasselbe?
Im Mietrecht meist ja. Rechtlich korrekt ist der Begriff Betriebskosten. Der Begriff Nebenkosten wird aber auch für die Kaufnebenkosten verwendet, also für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
