Bebauungsplan

Der Bebauungsplan legt rechtsverbindlich fest, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Er wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen und regelt unter anderem die zulässige Nutzung, die Größe der Bebauung und die überbaubare Fläche. Für die Immobilienbewertung ist er eine zentrale Grundlage, denn was gebaut werden darf, bestimmt maßgeblich den Wert eines Grundstücks.

Was steht in einem Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung und textlichen Festsetzungen. Die wichtigsten Inhalte sind:

• Art der baulichen Nutzung: zum Beispiel reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI) oder Gewerbegebiet (GE)
• Maß der baulichen Nutzung: etwa über die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse oder die maximale Gebäudehöhe
• Bauweise: offene Bauweise mit seitlichem Abstand oder geschlossene Bauweise ohne Abstand, z. B. bei Reihenhäusern
• Überbaubare Grundstücksfläche: durch Baugrenzen oder Baulinien
• Weitere Vorgaben: etwa Dachform, Stellplätze oder Grünflächen

Die möglichen Nutzungsarten und Kennzahlen sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.

Welche Arten von Bebauungsplänen gibt es?

• Qualifizierter Bebauungsplan: Er setzt mindestens Art und Maß der Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen fest. Ein Vorhaben ist dann zulässig, wenn es diesen Festsetzungen entspricht (§ 30 BauGB).
• Einfacher Bebauungsplan: Er enthält nur einzelne dieser Festsetzungen. Für alles andere gelten ergänzend die allgemeinen Regeln.
• Vorhabenbezogener Bebauungsplan: Er wird für ein konkretes Bauprojekt aufgestellt, das ein Vorhabenträger auf eigene Kosten umsetzt.

Vom Bebauungsplan zu unterscheiden ist der Flächennutzungsplan. Er stellt nur grob dar, wie die Gemeinde ihr Gebiet künftig nutzen will, und ist für einzelne Grundstückseigentümer nicht unmittelbar verbindlich.

Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Nicht jedes Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Dann gilt:

• Innerhalb eines bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB): Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen.
• Im Außenbereich (§ 35 BauGB): Bauen ist nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa für die Landwirtschaft.

Warum ist der Bebauungsplan für den Immobilienwert wichtig?

Der Bebauungsplan bestimmt, wie ein Grundstück genutzt werden kann, und damit seinen Bodenwert. Im Gutachten spielt er vor allem an diesen Stellen eine Rolle:

• Bodenwert: Eine höhere zulässige Ausnutzung, etwa eine höhere GFZ, erhöht in der Regel den Wert. Weicht das Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, wird der Bodenrichtwert entsprechend angepasst.
• Entwicklungspotenzial: Lässt der Plan einen Anbau, eine Aufstockung oder ein zweites Haus zu, kann das den Wert steigern.
• Einschränkungen: Strenge gestalterische Vorgaben oder eine angrenzende gewerbliche Nutzung können wertmindernd wirken.
• Planungsänderungen: Wird ein neuer Bebauungsplan aufgestellt, kann die Gemeinde eine Veränderungssperre erlassen und Bauvorhaben vorübergehend untersagen. Das kann den Wert eines Grundstücks mit Bauabsicht vorübergehend beeinflussen.
• Bestandsschutz: Entspricht ein genehmigtes Gebäude nicht mehr dem aktuellen Plan, darf es in der Regel bestehen bleiben. Bei einem Neubau gelten aber die neuen Festsetzungen.

Häufige Fragen zum Bebauungsplan

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung, meist im Planungs- oder Bauamt. Viele Städte stellen ihre Bebauungspläne inzwischen auch online zur Verfügung.

Brauche ich trotz Bebauungsplan eine Baugenehmigung?

Nicht immer. In Nordrhein-Westfalen sind Wohngebäude wie Ein- und Zweifamilienhäuser im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans in der Regel genehmigungsfrei gestellt, wenn sie alle Festsetzungen einhalten. Die Bauunterlagen müssen trotzdem bei der Gemeinde eingereicht werden, und diese kann innerhalb eines Monats ein Genehmigungsverfahren verlangen. Weicht das Vorhaben vom Bebauungsplan ab, ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Kann ein Bebauungsplan geändert werden?

Ja. Die Gemeinde kann einen Bebauungsplan in einem förmlichen Verfahren ändern, ergänzen oder aufheben. Eigentümer und Öffentlichkeit werden dabei beteiligt.