Eine Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Er verpflichtet sich damit, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, meist damit auf einem Nachbargrundstück gebaut werden kann. Baulasten werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen und gelten auch für alle späteren Eigentümer.
Wie entsteht eine Baulast?
Der Eigentümer gibt gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine schriftliche Erklärung ab, deren Unterschrift beglaubigt oder vor der Behörde geleistet werden muss. Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, das in NRW von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises geführt wird.
Typische Baulasten sind:
- Abstandsflächenbaulast: Die Abstandsfläche eines Nachbargebäudes darf auf das eigene Grundstück fallen. Diese Fläche darf dann nicht bebaut werden.
- Zufahrtsbaulast: Ein Hinterliegergrundstück erhält über das eigene Grundstück seine Anbindung an die Straße.
- Stellplatzbaulast: Notwendige Stellplätze eines anderen Gebäudes werden auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen.
- Vereinigungsbaulast: Mehrere Grundstücke werden baurechtlich wie ein einziges Grundstück behandelt.
Gelöscht werden kann eine Baulast nur durch die Bauaufsichtsbehörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Ein Verzicht des begünstigten Nachbarn allein reicht nicht.
Baulast und Grunddienstbarkeit: der Unterschied
| Baulast | Grunddienstbarkeit | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | öffentlich-rechtlich, gegenüber der Behörde | privatrechtlich, gegenüber dem Nachbarn |
| Eingetragen in | Baulastenverzeichnis | Grundbuch, Abteilung II |
| Wirkung | sichert die Bebaubarkeit nach Baurecht | gibt dem Nachbarn ein eigenes Nutzungsrecht |
Wichtig für die Praxis: Eine Zufahrtsbaulast allein berechtigt den Nachbarn noch nicht, über das Grundstück zu fahren. Dafür ist zusätzlich eine Grunddienstbarkeit, etwa ein Wegerecht, nötig. In der Regel werden deshalb beide eingetragen.
Bedeutung für den Grundstückswert
- Belastetes Grundstück: Eine Baulast schränkt die Nutzung ein, etwa weil eine Fläche nicht bebaut oder als Zufahrt freigehalten werden muss. Das kann den Wert spürbar mindern.
- Begünstigtes Grundstück: Für das andere Grundstück ist die Baulast oft die Voraussetzung, dass es überhaupt bebaut werden darf. Fehlt sie, fehlt im Zweifel die Baugenehmigung.
- Unsichtbar im Grundbuch: Weil Baulasten nicht im Grundbuch stehen, werden sie leicht übersehen, auch vom Finanzamt bei der Erbschaftsteuer.
Warum der Blick ins Baulastenverzeichnis bei jeder Bewertung dazugehört, erklärt unser Ratgeber Das Baulastenverzeichnis. In einem Immobiliengutachten wird die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis deshalb immer eingeholt und ihre Auswirkung auf den Wert beziffert.
Häufige Fragen zur Baulast
Wie erfahre ich, ob auf meinem Grundstück eine Baulast liegt?
Durch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Als Eigentümer erhalten Sie diese Auskunft ohne Weiteres, andere Personen nur mit berechtigtem Interesse.
Kann ich eine Baulast wieder loswerden?
Nur wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet. Das tut sie, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht, etwa weil das begünstigte Gebäude abgerissen wurde oder die Zufahrt anders gesichert ist.
Gibt es Baulasten in ganz Deutschland?
Nein. In Bayern gibt es zum Beispiel kein Baulastenverzeichnis. Dort werden vergleichbare Verpflichtungen über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. In Nordrhein-Westfalen sind Baulasten dagegen weit verbreitet.
