Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Gebäude zu errichten, zu ändern, anders zu nutzen oder abzureißen. Erteilt wird sie von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises, wenn das Vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Für kleinere Vorhaben gibt es Ausnahmen, an die Regeln des Baurechts muss man sich aber auch dann halten.
Was bedeutet Baugenehmigung?
Mit der Baugenehmigung bestätigt die Behörde, dass ein Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Entscheidung mit dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung und den übrigen öffentlichen Vorschriften vereinbar ist. Erst danach darf mit dem Bau begonnen werden. Im vereinfachten Verfahren, das bei den meisten Wohnhäusern gilt, prüft die Behörde allerdings nur einen Teil der Vorschriften. Für den Rest bleiben Bauherr und Planer verantwortlich. Die Genehmigung gilt für das Grundstück und das Vorhaben, nicht für eine Person. Sie geht deshalb bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.
Die gesetzliche Grundlage nach § 60 BauO NRW
In Nordrhein-Westfalen regelt die Landesbauordnung, wann eine Genehmigung nötig ist. § 60 Absatz 1 bestimmt:
„Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 61 bis 63, 78 und 79 nichts anderes bestimmt ist.“
Mit anderen Worten: Grundsätzlich braucht jede Baumaßnahme eine Genehmigung. Ausnahmen gelten nur, wenn das Gesetz sie ausdrücklich vorsieht. Auch eine reine Nutzungsänderung, etwa vom Laden zur Wohnung, ist erfasst.
Welche Verfahren gibt es in NRW?
| Verfahren | Typische Fälle |
|---|---|
| verfahrensfrei | kleine Gartenhäuser, Carports und Terrassenüberdachungen bis zu bestimmten Größen, Solaranlagen auf dem Dach |
| Genehmigungsfreistellung | viele Wohnhäuser im Bebauungsplangebiet, seit September 2026 auch bestimmte Dachausbauten zu Wohnungen |
| vereinfachtes Genehmigungsverfahren | die meisten Wohngebäude, die nicht freigestellt sind |
| Baugenehmigungsverfahren | Sonderbauten wie Hochhäuser, Krankenhäuser oder Versammlungsstätten |
Wichtig: Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss alle Vorschriften einhalten, etwa zu Abstandsflächen oder zum Bebauungsplan. Es entfällt nur die Prüfung durch die Behörde.
Wie lange gilt eine Baugenehmigung?
Wird nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung mit dem Bau begonnen oder ruht die Baustelle länger als ein Jahr, erlischt die Genehmigung. Auf Antrag kann die Frist jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden. Der Antrag muss vor Ablauf der Frist bei der Behörde eingehen.
Bedeutung für den Wert
Für den Verkehrswert zählt nur, was rechtlich Bestand hat. Ist ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder eine Einliegerwohnung nicht genehmigt, droht im schlimmsten Fall die Untersagung der Nutzung oder sogar der Rückbau. Solche Flächen werden im Gutachten deshalb meist nicht oder nur mit Abschlag berücksichtigt. Auch Banken prüfen das und finanzieren ungenehmigte Teile oft nicht mit.
Sie möchten ein Haus kaufen und sicher sein, dass alles genehmigt ist, was im Exposé steht? Im Rahmen meiner Kaufberatung gleiche ich die Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand ab.
Häufige Fragen zur Baugenehmigung
Wie finde ich heraus, ob mein Haus genehmigt ist?
Durch einen Blick in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Als Eigentümer erhalten Sie Einsicht, Kaufinteressenten benötigen in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers. Bei älteren Häusern sind Bauakten allerdings oft lückenhaft. Eine fehlende Unterlage bedeutet dann nicht automatisch, dass ohne Genehmigung gebaut wurde.
Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde?
Die Behörde kann die Nutzung untersagen, den Rückbau anordnen und ein Bußgeld verhängen. Ist das Vorhaben nach heutigem Recht genehmigungsfähig, lässt es sich oft nachträglich legalisieren. Das kostet aber Zeit und Gebühren.
Geht die Baugenehmigung beim Verkauf mit über?
Ja. Die Genehmigung ist an das Grundstück und das Vorhaben gebunden. Ein Käufer kann also mit einer noch gültigen Genehmigung bauen, solange die Fristen nicht abgelaufen sind.
